La loi ALUR du 24 mars 2014 a introduit un nouvel article L215-2 dans le code des assurances qui permet d’étendre les pouvoirs du bureau central de la tarification (BCT) en matière de couverture de responsabilité civile des copropriétaires et des syndicats de copropriétaires.
Rappelons l’intérêt de ce bureau et les dossiers traités en 2019 concernant « la copropriété ».
I. L’action du Bureau Central de la tarification (BCT)
En cas de refus d’une compagnie d’assurance de prendre en charge un copropriétaire pour son assurance responsabilité civile ou un syndicat de copropriétaires pour l’assurance responsabilité civile de la copropriété, ils peuvent saisir le BCT qui sera alors en mesure de contraindre la compagnie de leur proposer un contrat en fixant le montant de la prime.
Pour les copropriétés de moins de dix lots et ayant un budget moyen sur les trois dernières années de moins de 15.000 euros, le BCT pourra appliquer une franchise dont le montant maximum ne pourra pas excéder 5000 euros.
Quant aux autres copropriétés, le montant maximal est fixé à 10.000 euros.
Ce dispositif a donc pour objet de faire en sorte que les copropriétés ayant une sinistralité importante, qu’elles soient petites ou grandes, puissent tout de même bénéficier d’une assurance en responsabilité civile (à ne pas confondre avec une assurance multirisque immeuble).
Un arrêté du 25 juillet 2017, publié le 30 août 2017 a nommé deux membres de l’ARC à ce bureau, l’un comme titulaire et l’autre comme suppléant, pour représenter l’intérêt des syndicats de copropriétaires et des copropriétaires.
Voici les résultats du bureau central de la tarification pour l’année 2019.
II. Un nombre de dossiers traités peu important
En 2019, seuls 21 copropriétés ont sollicité le bureau central de la tarification pour obtenir une assurance responsabilité civile.
Ils se répartissent principalement sur l’Île-de-France et surtout en Provence Alpes-Côte-d’ Azur (38%).
On notera que la saisine du BCT est en baisse en 2019 puisqu’en 2018 24 copropriétés l’ont saisie.
57% des dossiers concernent des copropriétés de moins de 20 lots, impliquant que ce type d’immeuble n’intéresse pas forcément les compagnies d’assurance qui sont plus enclin à résilier les contrats.
Cela s’explique, car en cas de sinistre, l’indemnisation peut s’avérer largement supérieure à la cotisation versée.
Très curieux, mais en 2019, seuls 17 des 21 dossiers étaient assurés pendant les 36 mois avant la saisie du BCT.
Parmi ces 17 dossiers, 8 ne comportent aucune déclaration de sinistre sur les 3 dernières années, 6 ont déclaré un seul sinistre et 3 plusieurs sinistres.
Sur les 21 dossiers, 7 ont été résiliés par l’assureur pour sinistralité importante, 7 pour « autre motif » et 3 pour non-paiement.
Le nombre de dossiers traités par le BCT doit être relativisé si l’on prend en considération le nombre important de copropriétés en difficulté ou en péril pour lesquelles les compagnies refusent de les assurer.
Une des raisons qui pourrait expliquer pourquoi le BCT n’est plus saisi est que les syndics ne connaissent pas cette structure.