Depuis le 1er juin 2020 sont entrés en vigueur « l’ordonnance-copropriété » qui a modifié la loi du 10 juillet 1965, ainsi que le décret du 21 février 2020 qui plafonne le tarif de l’état daté à 380 € TTC.
Ce tarif scandalise les professionnels du fait qu’ils étaient habitués à facturer des coûts largement abusifs, ne comprenant pas pourquoi les pouvoirs publics et en particulier la Répression des Fraudes s’acharnent sur eux.
Avant d’entrer dans le détail, précisons comment les pouvoirs publics ont essayé de verrouiller au mieux le dispositif.
I. Un tarif plafonné et encadré de l’état daté
Le décret du 21 février 2020 a fixé le tarif plafonné de l’état daté à 380 € TTC.
Il s’agit bien d’un tarif maximum laissant au loisir le syndic et le conseil syndical de négocier un tarif moins élevé et plus cohérent avec la réalité de l’effort du syndic pour réaliser cet acte.
Pa ailleurs, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifié par l’ordonnance du 30 octobre précise que ce tarif s’applique pour l’ensemble des lots de la vente en indiquant « pour un lot ou plusieurs lots, objet de la mutation » incluant bien le lot principal avec éventuellement un second lot principal ou accessoire.
Autrement dit, le syndic ne peut pas réclamer deux fois 380 € du fait que le copropriétaire vend un lot d’habitation et une place de parking ou même un second lot d’habitation.
Les pouvoirs publics sont allés encore plus loin puisque la future modification du contrat-type précisera que le tarif de l’état daté comprend « les frais et honoraires » du syndic.
Cette double mention est loin d’être anodine, puisqu’elle inclut tous les frais supplémentaires qui résultent d’informations complémentaires, que le notaire exige du syndic pour sécuriser la vente. C’est ce que l’on appelle le « questionnaire de notaire ».
II. Des syndics dépités
Voici ce que l’UNIS publie sur un réseau social :
Eh oui, les syndics sont déçus que l’on plafonne le tarif d’un acte pour lequel ils ont le monopole.
Pour eux, ce décret sanctionne les professionnels qui font bien leur travail.
Cette analyse de victimisation est très intéressante, car elle démontre comment se positionnent les professionnels : ils ne comprennent pas pourquoi les pouvoirs publics ont limité les abus tarifaires qu’ils pratiquent et qui leur permet de dégager des marges substantielles sans que le copropriétaire ne puisse les mettre en concurrence.
Ce qui est encore plus troublant, c’est que les gestionnaires ne semblent pas distinguer « l’état daté règlementé de l’état daté conventionnel ».
En effet, l’article 5 du décret du 17 mars 1967 liste de manière exhaustive les informations à fournir par le syndic dans le cadre de l’état daté dont voici la copie :
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Le syndic, avant l'établissement de l'un des actes mentionnés à l'article 4, adresse au notaire chargé de recevoir l'acte, à la demande de ce dernier ou à celle du copropriétaire qui transfère tout ou partie de ses droits sur le lot, un état daté comportant trois parties. 1° Dans la première partie, le syndic indique, d'une manière même approximative et sous réserve de l'apurement des comptes, les sommes pouvant rester dues, pour le lot considéré, au syndicat par le copropriétaire cédant, au titre : a) Des provisions exigibles du budget prévisionnel ; b) Des provisions exigibles des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel ; c) Des charges impayées sur les exercices antérieurs ; d) Des sommes mentionnées aux articles 26-6 et 33 de la loi du 10 juillet 1965 ; e) Des avances exigibles. Ces indications sont communiquées par le syndic au notaire ou au propriétaire cédant, à charge pour eux de les porter à la connaissance, le cas échéant, des créanciers inscrits. 2° Dans la deuxième partie, le syndic indique, d'une manière même approximative et sous réserve de l'apurement des comptes, les sommes dont le syndicat pourrait être débiteur, pour le lot considéré, à l'égard du copropriétaire cédant, au titre : a) Des avances mentionnées à l'article 45-1 ; b) Des provisions pour les périodes postérieures à la période en cours et rendues exigibles en raison de la déchéance du terme prévue par l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965. 3° Dans la troisième partie, le syndic indique les sommes qui devraient incomber au nouveau copropriétaire, pour le lot considéré, au titre : a) De la reconstitution des avances mentionnées à l'article 45-1 et ce d'une manière même approximative ; b) Des provisions non encore exigibles du budget prévisionnel ; c) Des provisions non encore exigibles dans les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel. Dans une annexe à la troisième partie de l'état daté, le syndic indique la somme correspondant, pour les deux exercices précédents, à la quote-part afférente au lot considéré dans le budget prévisionnel et dans le total des dépenses hors budget prévisionnel. Il mentionne, s'il y a lieu, l'objet et l'état des procédures en cours dans lesquelles le syndicat est partie. |
Comme on le constate, il s’agit uniquement d’indiquer des soldes que le copropriétaire doit à la copropriété ou vice versa.
Ces informations se trouvent déjà dans la comptabilité.
En quoi cela est-il compliqué et demanderait un temps infini au syndic ?
Faisons une analyse simple, le tarif horaire d’un gestionnaire est facturé à la copropriété en moyenne 120 € TTC.
En facturant 380 € l’état daté, cela permet de rémunérer trois heures de gestionnaire, non pas sur la base de sa rémunération, mais dans laquelle est incluse la marge du cabinet.
Comment après ce calcul qui démontre par A + B que les syndics restent largement gagnants, peuvent-ils encore continuer à se plaindre… ?