En avril 2018, l’Agence D’Information sur le Logement de Paris (ADIL) a présenté une étude sur l’évolution du contentieux en copropriété, sur le territoire parisien.
Cette étude est intéressante car elle permet de faire un état des lieux de la situation et de confirmer nos inquiétudes sur les réelles capacités financières des copropriétés à réaliser les travaux de rénovation y compris énergétiques, qui sont pourtant indispensables.
I. Des impayés de charges qui sont les premières sources de contentieux
Selon l’étude de l’ADIL, en 2015, les tribunaux parisiens ont été saisis 3 551 fois pour des affaires qui relèvent du domaine de la copropriété.
81 % concernent des demandes relatives aux droits et obligations des copropriétaires sachant que parmi elles, 63 % concernent des actions en paiement de charges.
Les demandes de nullité d’assemblée générale ou d’une délibération représentent le second motif de contentieux, soit 13 % des actions totales.
En troisième position, on retrouve les infractions au règlement de copropriété, les troubles divers causés par d’autres copropriétaires qui représentent 8 %.
Ces conclusions inquiétantes ne sont en réalité que la résultante d’une augmentation effrénée des charges de copropriété qui, rappelons-le, ont augmenté en l’espace de 10 ans de presque 50 %.
La question première n’est donc pas de savoir comment traiter les impayés, mais comment les réduire. Autrement dit, comment faire en sorte qu’un copropriétaire ne se retrouve pas à payer 150 euros après 10 ans, alors qu’il n’en payait que 100 pour les mêmes services dix ans plus tôt.
II. Une majorité d’impayés supérieurs à 10 000 euros
Plus de 2/3 des contentieux des copropriétés concernent des impayés dont le montant est supérieur à 10 000 euros.
Selon l’ADIL, le profil type des copropriétaires débiteurs est de trois sortes :
- Les personnes victimes d’un accident de la vie (chômage, séparation, maladie, etc. entrainant une diminution des ressources).
- Les bailleurs détenteurs de nombreux biens.
- Les néo-copropriétaires qui n’ont pas analysé les incidences financières d’un achat en copropriété (montant des charges courantes, travaux sur les parties communes, etc.)
L’ARC ne peut que cautionner cette analyse, sachant qu’effectivement les néo-copropriétaires ou primo-copropriétaires se font bien souvent berner par les affiches d’agences immobilières, qui minimisent les charges directes ou indirectes liées à l’achat du logement.
A titre d’exemple, à partir du moment où il n’y a pas de chauffage collectif, l’annonce ne va pas mentionner de charge chauffage, alors que dans les faits il s’agit pourtant bien de frais supplémentaires que le copropriétaire devra payer, et qui sont en lien direct avec l’achat du logement.
D’autres éléments qui peuvent placer des néo-copropriétaires en difficultés, ce sont les avantages fiscaux qui incitent les copropriétaires à acheter, alors qu’ils ne sont pas en mesure de payer, en plus de leur crédit, les charges de copropriété.
Plus inquiétant encore, les primo-accédant investissent dans l’achat de logements dans des copropriétés neuves, pensant qu’ils n’auront pas à faire face à des imprévus de charges. Or, compte-tenu bien souvent de la complexité des infrastructures, les charges augmentent rapidement mettant, là aussi, le copropriétaire en difficulté.
Cette étude tombe à pic puisqu’il est question de réformer la loi du 10 juillet 1965, confirmant la nécessité absolue de traiter la maîtrise des charges en copropriété ainsi que l’amélioration des procédures en matière de recouvrement.