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Legislation

Il appartient à l’adjudicataire de payer les frais de l’état daté dans le cas d’une vente forcée

Analyse de la décision

Lorsqu’un copropriétaire ne parvient plus à payer ses charges, le moyen le plus extrême pour recouvrer les sommes dues au syndicat des copropriétaires est la saisie-immobilière du bien immobilier. Au cours de cette procédure le juge peut prononcer soit la vente amiable, soit une vente forcée dite « vente par adjudication ».

Legislation

La Cour de cassation apporte des précisions quant aux documents à fournir pour apporter la preuve de la dette du copropriétaire débiteur.

Analyse de la décision

Véritable fléau pour les copropriétés, les impayés doivent être surveillés de très près par le syndic et être recouvrés le plus rapidement possible.

Cette mission déléguée exclusivement au syndic par la loi du 10 juillet 1965, est d’une importance extrême. Ce dernier doit alors être actif pour ne pas dire proactif dès la naissance d’une dette.

Legislation

La répartition des charges ne peut se faire par principe sur la base d'une nouvelle que si elle a été adoptée à l'unanimité

Analyse de la décision

Les charges impayées de copropriété sont les fléaux des syndicats des copropriétaires puisqu’elles risquent d’entrainer une situation financière délicate pouvant déséquilibrer le fonctionnement de la copropriété.

Pour éviter cela, le syndic doit prendre en charge le dossier et obtenir à défaut de règlement amiable une décision judiciaire.

Legislation

Provisions et charges dues par un copropriétaire indépendamment d'un différend avec le syndicat, voire avec le syndic

Analyse de la décision

Le recouvrement des provisions et charges auprès du copropriétaire débiteur par le syndic, au nom du syndicat, représente l’épine dorsale du fonctionnement de la résidence, puisqu’il permet de régler les dépenses de ses équipements collectifs et des parties communes.

Cette question peut donner lieu à des objections plus ou moins légitimes des copropriétaires défaillants, en raison de justifications sommaires ou de situations exceptionnelles liées à l’état des parties communes de l’immeuble.

Legislation

Action judiciaire en recouvrement des provisions et charges de copropriété : modalités de saisine, délai de prescription civile en phase transitoire

Analyse de la décision

Pour faire face aux incidents de paiement de provisions et charges, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, peut devoir exercer la voie judiciaire, si la solution amiable se révèle infructueuse.

Cette phase contentieuse s’avère parfois complexe du fait des moyens de défense de la partie poursuivie contestant la légitimité de cette procédure (habilitation du syndic et statut de copropriétaire litigieux, action judiciaire prescrite…).

Reponses expert

Réponse de l'expert - 02/06/2022

Dans le règlement de copropriété est mentionné « un lot transitoire ». A quoi cela correspond ?

Question : Nous venons d’acheter un appartement dans un immeuble vendu en l’état futur d’achèvement (VEFA) qui doit nous être livré fin 2021. Nous avons découvert dans le règlement de copropriété, la présence d’un lot transitoire. A quoi correspond ce lot et que devons-nous en attendre ?
Réponse:Le lot transitoire est défini à l’article 1erde la loi du 10 juillet 1965: «Ce lot (de copropriété) peut être un lot transitoire.
Legislation

Le défaut de paiement ne permet pas à lui seul l'octroi de dommages et intérêts

Analyse de la décision

Le défaut de règlement des provisions et charges par le copropriétaire affecte tous les syndicats.

Ces situations préjudiciables ont des causes diverses liées à des incidents de vie, mais aussi à des carences chroniques de copropriétaires aux motivations plus que douteuses.

En l’absence de solution amiable, le syndicat lésé n’a d’autre alternative que d’exercer la voie judiciaire et d’escompter une condamnation recouvrant la dette principale, ainsi que l’accessoire.

Legislation

Le syndic qui gère de fait une copropriété, ne peut prétendre au remboursement des sommes avancées par ce dernier pour le compte du syndicat des copropriétaires

Analyse de la décision

Tout syndic doit être désigné par l’assemblée générale pour une durée déterminée. A l’issue de cette période, l’assemblée générale doit désigner un  syndic.

Or, dans la pratique, il arrive  que des syndics continuent de gérer les copropriétés une fois leur mandat arrivé à échéance, soit il gère le syndicat des copropriétaires alors que l’assemblée générale ne l’a pas désigné dans ses fonctions, voire démis de ses fonctions, c’est ce qu’on appelle un « syndic de fait ».

Reponses expert

Réponse de l'expert - 01/04/2022

Le syndic est-il responsable s’il n’exécute pas la décision relative à la nouvelle grille de répartition des charges?

Question: Au cours d’une assemblée générale il y a 3 ans, une nouvelle grille de répartition des charges a été adoptée et publiée au fichier immobilier. Pourtant le syndic continue d’appliquer l’ancienne grille de répartition des charges. En tant que copropriétaire, je subis un préjudice puisqu’il m’appelle plus de tantièmes qu’il ne devrait. Puis-je engager sa responsabilité?
Réponse: En vertu de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic est chargé d’assurer l’exécution du règlement de copropriété et des délibérations d’assemblée générale. Une fois voté, le syn
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Le syndic ne peut pas être tenu de payer à titre personnel un prestataire quand il agit au nom du syndicat des copropriétaires

Analyse de la décision

Le syndic est le mandataire du syndicat des copropriétaires, il agit au nom et pour le compte du syndicat des copropriétaires.

A ce titre, l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, confère un certain nombre de missions au syndic. Il est notamment le représentant légal du syndicat des copropriétaires. C’est également le syndic qui a la qualité juridique pour signer les contrats avec les prestataires pour le compte du syndicat des copropriétaires.