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Les impayés de charges de copropriété sont les cauchemars des syndicats de copropriétés. En effet, cela fragilise la trésorerie de la copropriété au point dans certaine situation de ne plus pouvoir faire face au paiement des prestataires, ni aux factures de fournisseurs.

I. Le démembrement et la clause de solidarité dans un règlement de copropriété

Rappelons que la propriété d’un bien peut être démembrée entre d'une part l’usufruitier, qui en a l’usage, c’est-à-dire qui l’occupe ou le met en location et d'autre part le nu-propriétaire, qui en a la propriété, mais qui ne peut ni l’occuper ni en retirer le produit d’un loyer. Par exemple : des parents peuvent décider de faire une donation-partage de leur vivant, en restant usufruitiers et en donnant la nue-propriété à leurs enfants.

Le droit de surélévation est une opération de construction qui lorsqu’elle porte sur un immeuble en copropriété, a pour objectif, d’accroître le volume des parties communes, soit de créer de nouveaux locaux privatifs.

Dans le silence ou la contradiction du règlement de copropriété ou des titres, le droit de surélever un bâtiment affecté à l’usage commun ou comportant plusieurs locaux qui constituent des parties privatives différentes.

Les impayés sont redoutés et redoutables pour la copropriété, pouvant entraîner un important déséquilibre financier.

C’est ainsi que le syndic doit prendre à bras le corps les impayés et tenter au plus vite de trouver une solution amiable avec les copropriétaires débiteurs. Si cette voie amiable n’aboutit pas, le syndic doit alors engager une action judiciaire contre le copropriétaire débiteur.

La rédaction de l’article 10, alinéa 1^er, peut laisser penser que le service de gardiennage entre dans la catégorie des services collectifs, répartis entre les copropriétaires en fonction de son utilité pour les copropriétaires (ou plutôt leurs lots).

Pourtant, la jurisprudence en décide autrement et considère que ces frais constituent des charges générales, relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, à répartir entre tous en fonction de leurs tantièmes.

L’article 20, alinéa 1^er, autorise le syndic à former opposition sur le prix de vente d’un lot, lorsque le copropriétaire vendeur est débiteur au titre de ses charges.

Cette procédure – fort heureuse en copropriété et qui évite que le copropriétaire s’en aille en se soustrayant à ses obligations de paiement – permet de récupérer le montant des impayés en priorité sur le prix de vente entre les mains du notaire chargé de la vente.

Le recouvrement des provisions et charges auprès des copropriétaires débiteurs par le syndic se révèle souvent sommaire, aussi bien amiablement, que judiciairement.

Cette carence est d’autant moins concevable qu’elle émane d’un professionnel et qu’elle peut exposer le syndicat à de vaines et onéreuses procédures judiciaires, comme le rappelle la cour de cassation dans un arrêt du 24 octobre 2019.

La plupart des syndicats de copropriétaires sont concernés par le défaut de paiement des copropriétaires. Ils découvrent à ce titre les procédures amiables ou judiciaires existantes pour recouvrer ces sommes par l’intermédiaire du syndic.

Jusqu’à présent, et à l’occasion de cette procédure, les juridictions civiles pouvaient reconnaitre le préjudice collectif lié aux dettes des copropriétaires et attribuer des dommages et intérêts au syndicat des copropriétaires.

La répartition des provisions et charges par le syndic entraine régulièrement des contestations amiables et judiciaires des copropriétaires, qui peuvent se révéler juridiquement fondées.

La cour de cassation dans un arrêt du 22 octobre 2020 rappelle les fondamentaux en la matière.

La définition de la copropriété implique qu’il y ait des lots  privatifs et des parties communes, propriétés indivises de chaque copropriétaire. Ces parties communes sont dites générales.

Chaque copropriétaire est propriétaire indivis des parties communes. A ce titre, il dispose d’une quote-part des parties communes et est tenu de payer des charges en fonction d’une répartition entre copropriétaires selon des critères définis.

Les millièmes de copropriété (quote-part des parties communes), sont utilisés notamment pour les votes en assemblée générale. Ces millièmes peuvent également être utilisés pour répartir les charges de copropriété entre les différents copropriétaires.

Lorsque deux personnes se marient, elles doivent également décider du sort de leur patrimoine financier, à savoir la conclusion ou non d’un contrat de mariage. S’ils ne concluent pas de contrat de mariage, alors ils seront soumis au régime légal de la communauté réduite aux acquêts : tous les biens achetés par l’un ou les époux appartiendra automatiquement aux deux époux.

Le recouvrement amiable et judiciaire des provisions et charges auprès des copropriétaires par le syndic représente l’une des pierres angulaires du fonctionnement d’une résidence, puisqu’il permet le règlement de ses dépenses courantes et exceptionnelles.

S’il se révèle parfois négligé par les syndics professionnels, il s’expose également à la mauvaise foi de certains copropriétaires, enclins à rechercher des motifs d’inopposabilité des assemblées générales ayant adopté les budgets et les dépenses associés.

La répartition est l’une des questions majeures fixées par le règlement de copropriété, l’une des questions les plus épineuses aussi, en particulier lorsqu’il s’agit de la faire modifier.

En principe et sauf exceptions légales autorisant une majorité plus souple, l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que « la répartition des charges ne peut être modifiée qu’à l’unanimité des copropriétaires ».

Il est tentant de présenter la facture de réparation d’une porte de garage enfoncée par le véhicule d’un copropriétaire identifié à ce dernier ou encore de décider d’augmenter les charges d’ascenseur d’un dentiste ayant son cabinet au cinquième étage d’un immeuble et qui a remplacé un architecte, pour ne prendre que deux exemples.