Une mauvaise analyse du site internet « le village de la justice » en matière "d’audit" concernant le règlement de copropriété réalisée par Me Bohbot

04/06/2021 Actu

Les réformes légales ou règlementaires riment souvent pour les syndics professionnels avec une nouvelle opportunité de facturation d’honoraires à la charge de la copropriété, entrainant des profits encore plus conséquents.

Or, bien souvent il s’agit de tâches qui sont comprises dans le forfait de base.

Ainsi, si le syndic ne peut pas facturer de prestation complémentaire pour cette tâche, il peut en revanche ajuster le tarif de son forfait de base, afin d’intégrer les nouvelles missions indiquées par la loi ou la règlementation.

Là où la situation se complique est, lorsque le syndic augmente ses honoraires de base tout en demandant une rémunération pour assurer cette même tâche supplémentaire qui est incluse au forfait de base, ou encore en demandant au syndicat des copropriétaires de prendre en charge les coûts d’une prestation assurée par une société tierce.

C’est d’ailleurs ce qui se passe actuellement en matière de mise en conformité du règlement de copropriété et plus précisément sur l’audit préalable que le syndic considère comme nécessaire.

Expliquons plus en détail la situation, en mettant en évidence l’analyse de Maître Bohbot publiée sur le site « Le village de la justice » en matière de possibilité pour le syndic de diligenter une étude préalable du règlement de copropriété facturée à l’immeuble, sans en aviser, ni obtenir l’aval de l’assemblée générale.

I. Le principe du contrat « tout-sauf »

Le principe du contrat-type répond à une logique simple : toutes les prestations qui ne sont pas indiquées expressément comme étant des missions complémentaires, supplémentaires ou privatives sont considérées comme étant incluses dans le forfait de base.

C’est le principe du contrat dit « tout-sauf » : toutes les tâches sont comprises dans le contrat, sauf celles expressément mentionnées.

Par conséquent, l’analyse du règlement de copropriété permettant de déterminer s’il doit être mis en conformité doit être assurée par le mandataire de la copropriété, qui est le syndic rémunéré pour cela, sans pouvoir réclamer d’honoraires supplémentaires.

Il ne s’agit pas de travailler gratuitement, mais de réaliser une tâche pour laquelle il est déjà payé à travers ses honoraires du forfait de base.

Dans le fond, l’analyse est rudimentaire puisqu’elle consiste à savoir si le règlement de copropriété présente des manques, et notamment l’absence de mentions de parties communes spéciales ou de lots transitoires (situation très marginale), ou de droit de jouissance privatif.

Un « simple » juriste que doit être au minimum un syndic, peut déterminer si le règlement est à jour d’autant plus qu’il connait la copropriété.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires n’a pas à payer une vacation supplémentaire au syndic ni à payer un prestataire extérieur pour assurer cette tâche.

Bien souvent, les syndics font appel à une société tierce, soit parce qu’ils ne veulent pas perdre de temps, soit parce qu’ils ont des intérêts économiques avec leur officine, impliquant qu’ils sont tous deux gagnant/gagnant, même si le mandant qui est la copropriété est quant à elle perdante.

II. Le hors-piste du site « le village de la justice »

Bien entendu, les syndics professionnels appuyés par leurs avocats ont une autre approche, afin de pouvoir facturer l’analyse du règlement de copropriété assurée par une des officines.

Pour cela, ils indiquent que le syndic peut engager cette dépense sans l’aval de l’assemblée générale, ni même du conseil syndical.

À ce titre, nous ne résistons pas à présenter l’analyse de Maître Bohbot, publiée sur « Le village de la justice » pour ensuite expliquer pourquoi il a tout faux :

Ainsi, selon l’analyse de Me Bohbot l’ « audit » du règlement de copropriété est une dépense qui entre dans le budget prévisionnel, permettant au syndic de l'engager l de manière discrétionnaire.

Or, cette « audit »  n’a pas à être intégré dans le budget prévisionnel puisqu’il ne s’agit pas d’une dépense courante et redondante d’un exercice à l’autre.

Plus que cela, l’article 44 du décret du 17 mars 1967 précise justement les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, et en 4° on retrouve : « les études techniques telles que les diagnostics et les consultations ».

Eh oui, comme on dit « c’est ballot ! », car toute l’analyse de Maître Bohbot tombe à l’eau.

L’étude du règlement de copropriété ne relève pas du budget prévisionnel, mais bien d’une opération exceptionnelle puisqu’il s’agit de réaliser une étude technique sur le règlement de copropriété.

Mais encore, même en considérant qu’il s’agit d’une opération exceptionnelle qui doit être votée par l’assemblée générale, le syndic ne peut toujours pas réclamer d’honoraires, même avec un vote de l’assemblée générale.

Et pour cause, l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 permet au syndic de réclamer des honoraires complémentaires uniquement pour des travaux votés, et non pour des opérations exceptionnelles.

Il ne s’agit pas d’un acharnement contre les syndics professionnels, mais tout simplement d’une réalité légale qui est que lorsque la copropriété réalise une opération exceptionnelle, le syndic n’assume aucune tâche supplémentaire, ni n’engage sa responsabilité sur le contenu de l’étude qui justifierait une facturation complémentaire.

Chers avocats, à force de faire du commercial, vous risquez de perdre votre éthique.