L’ARC est toujours intéressée par l’ensemble des analyses publiées à travers les sites internet ou dans le cadre de colloques concernant les sujets liés à la copropriété.
Nous sommes d’autant plus attentifs lorsque les observateurs essaient d’interpréter l’action ou la philosophie de l’ARC.
A ce titre, nous avons pu lire l’analyse des Maîtres Charles Bohbot et Océane Dufoix, publié sur le site internet Village de la Justice de la communauté des métiers du droit, concernant l’ordonnance « Copropriété ».
Nous n’allons pas reprendre l’ensemble des points analysés, mais nous focaliser uniquement sur deux sujets importants dont l’un cite justement l’ARC.
Pour commencer, abordons comment ces avocats analysent les évolutions issues de l’ordonnance en matière de contrat type.
I. Un premier hors-piste en matière de contrat socle
Avant d’entrer dans le détail de nos commentaires, voici l’extrait de leur analyse concernant la question : « Quels sont les intérêts du passage du contrat type au contrat socle ? »
Commençons par le commencement, tout d’abord, la notion de contrat « socle » n’existe pas ! Bien au contraire, l’ordonnance a confirmé le principe du contrat type qui est défini par le décret du 26 mars 2015.
Ainsi, la règle d’ordre public qui reste en vigueur est que le syndic ne peut facturer que les prestations complémentaires, supplémentaires ou privatives indiquées de façon expresse et exhaustive par le décret du 26 mars 2015.
Par conséquent, les autres prestations de gestion de la copropriété telles que la location de parties communes ne peuvent et ne pourront pas faire l’objet d’une rémunération supplémentaire.
D’ailleurs, l’article 16 modifiant l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 ne modifie que de manière marginale la situation légale actuelle en matière de contrat de syndic et même prévoit que les syndics qui ne respecteraient pas le contrat type réglementaire seraient passibles d’une amende administrative pouvant aller jusqu’à 15 000 euros.
Plus grave encore, cette analyse affirme qu’à présent le syndic pourra facturer des prestations de coworking ou de restauration collective…
Cette affirmation est tout à fait erronée, voire même dangereuse puisqu’elle ne tient pas compte des dispositions de l’article 16, chapitre II de l’ordonnance, modifiant l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 qui précise que les conventions sont signées avec le syndicat, devant par conséquent entrer dans son objet social.
Or, à notre connaissance, la restauration collective ou la recharge de véhicules électriques n’entre pas dans l’objet social du syndicat des copropriétaires défini par l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 qui, pour rappel, est la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes.
C’est donc comme on dit une première boulette sérieuse pour ces deux charmants avocats spécialisés.
II. Possibilité pour le conseil syndical d’assigner le syndic en place
Voici l’exposé fait par ces deux avocats en matière de pouvoir donné au président du conseil syndical pour engager une action à l’encontre du syndic en place :
Selon leur analyse, ce nouveau pouvoir donné au conseil syndical ne permet pas de travailler dans un climat de confiance avec le syndic.
Doit-on rappeler que le conseil syndical, n’ayons pas peur des mots, a une mission de contrôle à l’égard du syndic ?
A ce titre, il est logique qu’il soit assorti à sa mission de contrôle un pouvoir d’action judiciaire donné au président du conseil syndical à l’encontre du syndic en place en cas de manquement à ses obligations légales, réglementaires ou déontologiques.
Par ailleurs, en quoi le fait de donner la possibilité d’agir judiciairement crée un malaise ?
Un patient ne peut-il pas assigner son médecin ou son avocat ? Et pourtant, cela empêche-t-il le lien de confiance ?
Pourquoi donc le président du conseil syndical qui rappelons-le est élu deux fois, une fois par l’assemblée générale en tant que conseiller syndical et une seconde fois par les membres du conseil syndical, ne pourrait pas défendre les intérêts du syndicat des copropriétaires surtout lorsqu’il a obtenu au préalable un mandat exprès pour agir ?
Une analyse d’autant plus inacceptable pour des avocats qui prônent le droit de chacun de pouvoir se défendre.
Par ailleurs, ces charmants avocats qui ne sont peut-être pas copropriétaires (ce qui pourrait expliquer leur analyse approximative) évoquent qu’il serait plus judicieux de révoquer le syndic en place pour ensuite demander au repreneur d’agir contre le sortant.
Ainsi, il faudrait convoquer une assemblée générale « extraordinaire » aux frais de la copropriété pour révoquer le syndic en place, puis convoquer une nouvelle assemblée générale aux frais, encore une fois, de la copropriété, pour valider l’action judiciaire à l’encontre du syndic sortant sachant que celui en place sera réticent à attaquer son confrère, d’autant plus s’ils sont affiliés à la même chambre professionnelle.
Entre temps, le syndic sortant pourra bloquer une partie de ses honoraires au motif que la révocation n’était pas justifiée.
Bref, un procédé bien connu où le « dindon de la farce » est le syndicat des copropriétaires qui est de tous les côté échec et mat.
Voilà pourquoi nous sommes satisfaits que l’ordonnance ait prévu une possibilité pour le président du conseil syndical d’assigner le syndic en place, ne serait-ce que pour mieux le responsabiliser en cas de faute ou de facturation illégale.
Chers avocats, au lieu d’analyser le programme politique ou économique de l’ARC, il serait intéressant de réfléchir sur le programme stratégique de votre analyse.
Peut-être qu’effectivement il est plus juteux pour un avocat de défendre les syndics professionnels plutôt que les syndicats des copropriétaires.
Entre temps, nous sommes toujours ouverts à la discussion et à la réflexion, mais à partir d’arguments et d’analyses qui tiennent la route.
Pour toute réclamation, nous restons à votre disposition…