Nous sommes régulièrement interrogés sur l’opposabilité des honoraires de syndic en matière de pré-état daté.
En effet, bien que cette tâche ne soit pas prévue dans la liste exhaustive des prestations pouvant faire l’objet d’une vacation privative, les syndics la facturent aux copropriétaires vendeurs et en plus à prix d’or.
Pour cela, ils invoquent que le notaire en charge de la vente du lot impose que ce document soit renseigné par les syndics.
Voyons donc ce qu’a répondu la DDPP de Paris sur ce type de facturation.
I. Une facturation illicite qualifiée de vente sans commande préalable
La DDPP a confirmé en des termes très clairs deux notions importantes à connaître.
Tout d’abord le copropriétaire vendeur doit disposer de tous les éléments lui permettant d’établir lui-même le pré-état daté ainsi que les documents à joindre.
Voici donc un extrait du courrier :
Pour être plus précis, concernant les données comptables, il s’agit de récupérer les informations figurant dans les annexes comptables 1 jointes à la dernière convocation d’assemblée générale.
Quant aux documents techniques tels que les diagnostics ou le carnet d’entretien, ils doivent également figurer dans l’extranet de la copropriété, ou à défaut être demandés au conseil syndical qui peut les obtenir gratuitement du syndic, conformément à l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965.
Par conséquent, le syndic n’a aucun monopole sur cette tâche et ne peut prendre aucune initiative pour établir le pré-état daté au profit du copropriétaire vendeur sans accord express et préalable de ce dernier.
Le deuxième point rappelé est que cette facturation est illicite et qualifiée de vente sans commande préalable au sens de l’article L122-3 du Code de la consommation, pouvant non seulement entraîner une contestation de la facture mais en plus faire condamner le syndic à une amende pouvant aller jusqu’à 300 000 euros, conformément à l’article 122-12 de ce même code.
Pour information, voici la reproduction de ces deux articles :
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Article L 122-3 : Il est interdit d'exiger le paiement immédiat ou différé de biens ou de services fournis par un professionnel ou, s'agissant de biens, d'exiger leur renvoi ou leur conservation, sans que ceux-ci aient fait l'objet d'une commande préalable du consommateur. La violation de cette interdiction est punie des peines prévues aux articles L. 122-12 à L. 122-14. Tout contrat conclu consécutivement à la mise en œuvre de la pratique commerciale illicite visée au premier alinéa du présent article est nul et de nul effet. Le professionnel doit, en outre, restituer les sommes qu'il aurait indûment perçues sans engagement exprès et préalable du consommateur. Ces sommes sont productives d'intérêts au taux légal calculé à compter de la date du paiement indu et d'intérêts au taux légal majoré de moitié à compter de la demande de remboursement faite par le consommateur. Le présent article s'applique également aux contrats portant sur la fourniture d'eau, de gaz ou d'électricité lorsqu'ils ne sont pas conditionnés dans un volume délimité ou en quantité déterminée ainsi que sur la fourniture de chauffage urbain et de contenu numérique non fourni sur support matériel. Article L 122-12 : Le fait de mettre en œuvre une pratique commerciale agressive est puni d'un emprisonnement de deux ans et d'une amende de 300 000 € au plus. Le montant de l'amende prévue au premier alinéa peut être porté, de manière proportionnée aux avantages tirés du manquement, à 10 % du chiffre d'affaires moyen annuel, calculé sur les trois derniers chiffres d'affaires annuels connus à la date des faits. |
II. Une facturation légale après consentement express du copropriétaire vendeur
La DDPP ajoute dans son courrier que si l’établissement du pré-état daté n’est pas prévu au contrat, et par conséquent ne peut pas être imputé sur les charges de copropriété, en revanche cela peut faire l’objet d’une prestation annexe conclue entre le syndic et le copropriétaire.
Ce service dépasse donc le cadre de son mandat.
Autrement dit, le cabinet n’agit plus en tant que syndic de l’immeuble mais comme mandataire du copropriétaire qui intervient dans le cadre d’une prestation de service parallèle.
Voici donc un extrait du courrier de la Direction départementale de la protection des populations :
En cas de contestation du copropriétaire, il reviendra au syndic de prouver le consentement préalable et express du copropriétaire pour qu’il réalise en son nom le pré-état daté.
Nous allons saisir la Chambre des Notaires pour nous assurer de deux points.
Tout d’abord que les notaires n’imposent pas que le pré état daté soit complété par le syndic et ensuite vérifier si les notaires s’assurent que le syndic dispose bien d’un mandat écrit du copropriétaire vendeur pour qu’il puisse remplir en son nom ce document.
Un dossier donc à suivre de très près.