L’"ordonnance-copropriété" du 30 octobre 2019 a introduit dans la loi du 10 juillet 1965 les articles 21-1 et suivants.
Cette mesure permet à l’assemblée générale de donner au conseil syndical un mandat qui lui permet de prendre « tout ou partie des décisions qui relèvent de l’article 24», à l’exception de certaines résolutions comme l’approbation des comptes ou la mise en conformité du règlement de copropriété.
Ce pouvoir est loin d’être anodin et impose une vigilance accrue du conseil syndical afin de ne pas se retrouver en porte à faux, expliquant d’ailleurs pourquoi la loi a prévu plusieurs garde-fous.
Voyons plus en détail ce que doit contrôler le conseil syndical.
I. Un mandat conforme à la volonté du conseil syndical
En premier lieu, il revient au conseil syndical de déterminer s’il souhaite ou non être mandataire de pouvoir de délégation et le cas échéant son étendue.
Autrement dit, en réunion du conseil syndical, les membres devront convenir quelles sont les décisions de l’article 24 qu’ils acceptent de prendre en mandat.
Ensuite, cette proposition de délégation « plus ou moins étendue » sera présentée à l’assemblée générale, qui validera ou amendera la proposition.
En revanche, ni l’assemblée générale ni le syndic ne peuvent imposer aux conseillers syndicaux une délégation plus étendue que celle définie par ces derniers sans leur consentement.
Et pour cause, il s’agit d’un mandat impliquant que le mandant, qui est le syndicat des copropriétaires, et les mandataires que sont les conseillers syndicaux doivent être tous deux consentants sur l’objet du mandat.
Il est donc préconisé aux conseillers syndicaux de réfléchir sur les enjeux d’un mandat trop large, et surtout sur ses responsabilités. En effet, en cas de faute qui entrainerait un préjudice, notamment financier, à l’égard de la copropriété, ces derniers pourront être déclarés responsables.
L’article 21-5 de la loi du 10 juillet 1965 impose que les décisions soient prises à la majorité des membres du conseil syndical, et non uniquement sur la base de ceux présents ou représentés lors de la réunion.
Autrement dit, si l’assemblée générale a élu sept conseillers syndicaux, il faudra impérativement qu’au moins quatre membres valident la décision même si seulement six conseillers syndicaux sont présents à la réunion.
II. Une obligation d’assurance de responsabilité civile pour chacun des conseillers syndicaux
Face à la responsabilité du conseil syndical, l’"ordonnance-copropriété" a inséré un nouvel article 21-4 de la loi du 10 juillet 1965 qui impose à chacun des membres d’être assuré en responsabilité civile. Cette assurance doit être souscrite par le syndicat des copropriétaires.
La plupart des contrats multirisques immeubles intègrent une assurance de responsabilité civile pour le conseil syndical.
Néanmoins, elle couvre sa mission de base qui est le contrôle et l’assistance du syndic. Autrement dit, une mission de conseil.
En revanche, il n’est pas évident que cette assurance couvre les actes de gestion qui découlent de la délégation donnée par l’assemblée générale au conseil syndical.
C’est pour cela qu’il est indispensable de vérifier l’étendue de la garantie de l’assurance de responsabilité civile incluse dans le contrat d’assurance multirisque de l’immeuble.
À défaut, il faudra informer la compagnie d’assurance des nouvelles responsabilités du conseil syndical, nécessitant une acceptation de leur part de prendre en charge cette nouvelle garantie.
En cas de refus, il faudra prévoir un nouveau contrat d’assurance de responsabilité civile spécifique qui intègrera les actes de gestion.
Rappelons que dans le cadre de l’adhésion à l’ARC, cette couverture est comprise aussi bien pour les membres du conseil syndical que pour les syndics bénévoles.