Y a-t-il un délai pour présenter et approuver les comptes ?
Que se passe-t-il en cas de refus par l’assemblée générale ?
Face à des syndics professionnels parfois défaillants à l’heure de convoquer l’assemblée générale annuelle appelée à approuver les comptes, les conseils syndicaux s’interrogent sur leur capacité à imposer un délai en la matière.
I. Un délai pour présenter les comptes du syndicat en assemblée générale annuelle
A. Un délai de six mois maximum à compter de la clôture des comptes
L’article 43 du décret du 17 mars 1967 impose que le « budget prévisionnel soit voté avant le début de l’exercice qu’il concerne ».
L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 impose que le « budget prévisionnel soit voté dans les 6 mois de la fin de l’exercice comptable précédent » ;
L’article 14-3 de la même loi, énonce dans son 1er alinéa que les « comptes du syndicat » comprennent entre autres :
- le « budget prévisionnel » ;
- les « charges et produits de l’exercice ».
Il ajoute que ces comptes sont présentés « avec un comparatif des comptes de l’exercice précédent approuvé ».
Enfin, l’article 2 du décret comptable du 14 mars 2005, énonce que « le syndicat des copropriétaires approuve les comptes de l’exercice clos et vote, d’une part, le budget prévisionnel concernant les dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, d’autre part les dépenses pour travaux prévus par l’article 14-2 et les opérations exceptionnelles ».
De ce qui précède, le syndic est donc tenu de faire voter en assemblée générale annuelle lors de l’année en cours (N+1 selon les documents relatifs à la copropriété), d’une part, l’approbation des comptes de l’exercice N (exercice clos) et d’autre part, le réajustement éventuel du budget prévisionnel de l'exercice N+1 (exercice en cours au moment de l'AG) et le budget prévisionnel de l’exercice futur (N+2) dans les 6 mois qui suivent la fin de l’exercice comptable.
Pour plus de détails à ce sujet, nous vous renvoyons à notre conseil « Pourquoi réajuster le budget prévisionnel de l’année en cours » : www.arc-copro.com/dbff.
B. Une absence de sanction en cas de dépassement du délai
Malheureusement, ces dispositions légales et réglementaires ne sont pas assorties de sanction en cas de non-respect de ce délai par le syndic, autrement dit :
- cela ne rend pas les comptes ou l’assemblée générale de facto irréguliers ;
- mais cela expose tout de même le syndic à une action en réparation de la part d’un copropriétaire lésé par sa faute, sur le terrain de la responsabilité civile délictuelle (art. 1382 du Code civil). En d’autres termes, si un copropriétaire s’estime lésé à cause d’une présentation tardive des comptes (exemple : un bailleur qui ne peut pas régulariser auprès de son locataire), il pourra engager la responsabilité du syndic en réparation du préjudice qui devra être établi (et chiffré).
II. Absence de délai pour représenter les comptes du syndicat en assemblée générale, en cas de rejet initial
- A. L’assemblée générale annuelle peut souverainement refuser les comptes
Cela peut apparaître pour certains comme une lapalissade, mais au regard d’une question récurrente des copropriétaires, il faut rappeler que :
- l’assemblée générale souveraine peut parfaitement ne pas approuver les comptes clos du syndicat présentés par le syndic, si ceux-ci paraissent irréguliers (dépenses injustifiées, imputations contraires au règlement de copropriété…) ;
- le rejet des comptes du syndicat en assemblée générale a pour seule incidence d’interdire toute régularisation des charges auprès des copropriétaires par le syndic, que le solde soit créditeur ou débiteur ;
- cela ne constitue pas un obstacle à l’administration de l’immeuble par le syndic, puisque celui-ci doit seulement disposer :
- d’un mandat en vigueur, selon une proposition de contrat annexée à la convocation (art. 11 alinéa 4 du décret du 17 mars 1967) ;
- du budget prévisionnel, voté en assemblée générale (art. 14-1 de la loi du 10 juillet 1965).
B. Les usages de la profession en cas de rejet des comptes
Si l’assemblée générale annuelle n’approuve pas les comptes clos du syndicat, aucune disposition légale ou réglementaire n’impose au syndic de délai pour présenter à nouveau les comptes de l’exercice (avec ou sans les corrections appropriées) à l’approbation d’une assemblée générale ultérieure, mais il est cependant d’usage de représenter ceux-ci, lors de l’assemblée générale annuelle suivante.
Le conseil syndical dispose donc bel et bien d’un fondement légal et réglementaire pour imposer, dans un délai déterminé, la présentation des comptes clos du syndicat en assemblée générale annuelle.
Il n’en va cependant pas de même, pour ce qui est de leur représentation en assemblée générale, si une précédente les a écartés, sauf à démontrer que ce refus est la conséquence de fautes de gestion de la part du syndic et que la sanction sera, soit de le révoquer, soit de ne pas le réélire.