DOSSIER DU MOIS DE JUIN 2018 : Travaux votes en assemblée générale : comment gérer les accès aux parties privatives de certains coproprietaires ?

Il est fréquent, lorsque l’assemblée générale vote des travaux sur parties communes nécessitant l’accès à des parties privatives, que des copropriétaires ne donnent pas les accès à leurs lots, voire s’y opposent.

Lorsqu’aucune autre solution technique n’est possible, ou que les coûts en seraient très excessifs, les copropriétaires et leurs ayants droits (ce qui inclus leurs locataires) ont pourtant l’obligation de supporter certains travaux, même à l’intérieur de leurs parties privatives, conformément aux dispositions de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965.

Voyons ensemble les dispositifs légaux existants, et comment procéder pour mener à bien les travaux décidés.

I. L’assemblée générale est souveraine et ses décisions doivent être exécutées

Pour commencer, il est nécessaire que les travaux soient votés par le syndicat des copropriétaires. Ils peuvent concerner :

• Tous les travaux de conservation de l’immeuble, les travaux de mises aux normes rendus obligatoires par la loi.
• Les travaux d’économies d’énergies ou de réduction des effets du gaz à effet de serre.
• La suppression des vides ordures pour impératif d’hygiène.
• L’individualisation des contrats de fourniture d’eau.
• Des travaux d’amélioration.

Il faut distinguer deux cas de figures, selon les modalités de vote de ces travaux :

• Les travaux d’entretien, comme un remplacement de canalisation vétuste, qui sont votés à la majorité simple (article 24 de la loi du 10 juillet 1965) peuvent être mis en œuvre immédiatement après la tenue de l’assemblée générale.
• Les travaux d’amélioration, comme le serait un ravalement avec isolation thermique extérieure, qui sont votés à la majorité absolue (article 25 de la loi du 10 juillet 1965) ne seront pas mis en œuvre avant un délai de deux mois, suivant la notification du procès-verbal de l’assemblée générale.

Si les résolutions votées ne font pas fait l’objet d’une contestation judiciaire par les copropriétaires opposants ou absents dans ce délai de deux mois, alors les travaux pourront être engagés.

Signalons qu’il a été jugé que la suspension de l’exécution des travaux décidés en assemblée générale est limitée au seul délai de contestation de deux mois (TGI Paris 16 oct.1998), quand bien même il y aurait introduction d’un recours qui n’a donc pas d’effet suspensif supplémentaire.

Une fois ce délai de recours passé, c’est le syndic qui est responsable de la mise en œuvre des décisions d’assemblées générales, au titre des pouvoirs qui lui sont conférés par l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965.

Il doit donc tout faire pour que les travaux soient engagés.

II. Un copropriétaire ne peut pas refuser l’exécution de travaux votés

Le syndic, une fois la période de contestation de vote passée, doit adresser une notification au(x) copropriétaire(s) concerné(s) par lettre recommandée avec accusé de réception, au moins 8 jours avant le début des travaux, pour les informer du démarrage du chantier.

Le copropriétaire qui subira cette atteinte à son lot pourra être indemnisé s’il subit un préjudice durable et grave, ou bien une baisse de la valeur de son bien.

Au plan pratique, il convient donc d’anticiper dès la réalisation des devis sur les modalités pratiques de la réalisation des travaux et leurs conséquences, de façon à prévenir les refus des copropriétaires qui subiraient un trouble passager ou permanent de leur lot.

En pareil cas, il est préférable de voter lors de la même assemblée générale qui décide des travaux, une indemnité pour le futur lésé, de façon à éviter tout conflit.

Il peut être utile de voter également une autorisation au syndic d’engager toute procédure judiciaire contre le(s) copropriétaire(s) qui refuserai(en)t de donner les accès ce qui évitera de convoquer une autre assemblée en cas de blocage.

Au moment de débuter les travaux, si le copropriétaire potentiellement lésé – ponctuellement ou durablement – refuse toujours de donner les accès pour les travaux, le syndic va devoir agir avec fermeté :

• Effectuer une seconde notification, intitulée mise en demeure, par lettre recommandée.
• Si le refus persiste, faire notifier par huissier – ce qui bénéficie d’un effet dissuasif certain.
• En dernier lieu, actionner la procédure judiciaire si elle a déjà été votée, ou bien convoquer une assemblée pour faire voter l’engagement d’une procédure judiciaire à l’encontre du copropriétaire récalcitrant, afin que le juge le contraigne à donner accès.