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La loi du 16 juin 2025 allège les règles en matière de transformation des bureaux en habitation

 

Dans un contexte de crise persistante du logement, la transformation des bureaux figure depuis longtemps parmi les solutions pour augmenter l’offre immobilière. Toutefois, la réaffectation des locaux autre qu’habitation pouvait s’avérer complexe en raison des règles de majorité exigées par la loi pour la modification de la destination de lots. La loi du 16 juin 2025 est venue assouplir les règles établies.

Modification de la destination des lots : un vote à la majorité de l’article 24

L’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 a été modifié par la loi du 16 juin 2025. Il a été ajouté que « Lorsque la modification de la destination de parties privatives à usage autre que d'habitation, à l'exception des locaux commerciaux, en locaux d'habitation contrevient à la destination de l'immeuble, elle est soumise à l'approbation de l'assemblée générale, qui statue à la majorité prévue à l'article 24. »

Auparavant, la transformation était presque irréalisable car elle se votait en assemblée générale à l’unanimité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 lorsque le règlement de copropriété ou la destination de l’immeuble s’opposait à la transformation.

Notons toutefois, que les locaux commerciaux sont expressément exclus de cette disposition. Le législateur a, en effet, considéré, comme l’indiquent les travaux parlementaires (amendement n°CE44, 1ère lecture AN), que leur transformation en logements pourrait porter atteinte à la vitalité économique des centres villes et réduirait l’offre de services de proximité indispensable à l’accueil de nouveaux résidents.

Modification du règlement de copropriété : un vote à la majorité de l’article 24

Afin d’assurer la cohérence du dispositif, la loi du 16 juin 2025 modifie également l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 en y ajoutant une disposition spécifique permettant de voter à la même majorité la modification de la répartition des charges :

« l) La modification de la répartition des charges mentionnées au premier alinéa de l'article 10 rendue nécessaire par un changement de la destination d'une ou de plusieurs parties privatives dans les cas prévus au deuxième alinéa du I de l'article 9. »

La transformation de l’usage des locaux entraînant la modification de la répartition des charges rendue nécessaire par un changement de destination d’une ou de plusieurs parties privatives est abaissée à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965. Par conséquent, cette transformation est plus aisée car la majorité exigée est plus facile à obtenir.

 

Actions et Actus
Actualité juridique

Abus 5141 : CHARLES QUINT IMMOBILIER : le syndic qui entend imposer sa loi aux copropriétaires

L’ARC ne remerciera jamais assez la vigilance des copropriétaires et l’ingéniosité des syndics professionnels. La dernière trouvaille concerne la convocation d’une assemblée au 7 juin 2025 rédigée et notifiée par un cabinet calaisien, ne faisant pas honneur à son illustre patronyme.

I. L’illégalité de la vérification annuelle des comptes clos du syndicat par les copropriétaires

En sa qualité de syndic, d’une résidence calaisienne, CHARLES QUINT IMMOBILIER convoque les copropriétaires à une assemblée générale annuelle fixée au 7 juin 2025. A cette occasion, les copropriétaires devront notamment se prononcer sur les comptes clos du syndicat de l’exercice précédent. Ce cabinet les informe de leur droit individuel de contrôle des dépenses collectives, préalablement à la tenue de l’assemblée, conformément à l’article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965.

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L’amplitude proposée se révèle totalement irrégulière. L’article 9-1 du décret du 17 mars 1967 impose au syndic la mise à disposition, des pièces justificatives des charges communes aux copropriétaires, d’une durée minimale d’un jour ouvré, voire plus selon la dimension de la résidence.

Le copropriétaire, se trouvant dans l’incapacité de remplir pleinement cette prérogative, a la faculté d’assigner le syndicat, pris en la personne du syndic, en vue de la condamnation :

- (antérieurement à la tenue de l’assemblée) sous astreinte journalière par le juge des référés, à lui communiquer l’ensemble des documents sollicités, Cass 3e civ. 19 mai 2009, n° 08 - 16465 ;

- en annulation de la résolution de l’assemblée générale approuvant les comptes clos du syndicat par le copropriétaire opposant, défaillant ou assimilé lésé, Cass 3e civ. 8 juin 1994, n° 92 - 17607.

II. L’illicéité de l’ordre du jour de l’assemblée et du formulaire de vote par correspondance

Le décret du 17 mars 1967 oblige pour chaque objet porté à l’ordre du jour de l’assemblée notifié : 

- une question dédiée (art. 13) à la majorité requise (art. 11, 24, 25, 26 de la loi du 10 juillet 1965) ;

- le projet de résolution associé à l’interrogation (art. 11 al. 7). 

L’article 17-1 A loi précitée permet alors aux copropriétaires de se prononcer sur chaque question :

- physiquement et personnellement lors de sa tenue ou moyennant un mandataire (art. 22) ;

- via la visioconférence, lorsqu’une assemblée a préalablement accepté ce dispositif ou, par voie électronique assurant néanmoins l’identité du participant et la transmission orale des débats ;

- selon un formulaire de vote par correspondance conforme à l’arrêté du 2 juillet 2020.

S’agissant de cette dernière option, le syndic se doit de retranscrire chacune des questions soumises à délibération, en insérant la ligne spécifique à une éventuelle seconde lecture à une majorité réduite, lorsque celle-ci est légalement envisageable (art. 25-1 et 26-1 de la loi susnommée).

CHARLES QUINT IMMOBILIER se méprend à nouveau sur le cadre juridique applicable.

Tout d’abord, sa convocation comporte exclusivement les questions inscrites à l’ordre du jour, sans comprendre la proposition de résolution rattachée, enfreignant ainsi la prescription réglementaire de l’article 11 al. 7 du décret suscité.

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En ce qui concerne la cotisation annuelle des copropriétaires au fond travaux, le formulaire de vote :

- lui fait correspondre un objet sans aucun lien, à savoir l’approbation des comptes ;  

- prétend que cette question relève exclusivement de la majorité absolue des voix du syndicat (art. 25), alors que l’article 25-1 de la loi n’exclut nullement un 2nd vote à la majorité réduite de l’article 24. 

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Enfin, CHARLES QUINT IMMOBILIER propose aux copropriétaires la réalisation de travaux collectifs d’entretien. Dans cette optique, il insère l’option de délégation de pouvoir déterminée au conseil syndical quant au choix de l’entreprise, comme l’autorise l’article 25 al. a de la loi du 10 juillet 1965.

Tout comme la question précédente, ce cabinet commet les mêmes erreurs dans le formulaire de vote par correspondance, à savoir une :

- formulation discutable de l’objet par rapport à la question rattachée ;

- prétendue impossibilité de 2nde délibération à la majorité simple de l’article 24, lorsque les conditions légales s’en trouvent réunies.

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Le conseil syndical doit être pleinement associé au syndic dans l’établissement de l’ordre du jour de l’assemblée, afin de circonscrire ses irrégularités susceptibles d’une action judiciaire en annulation d’un copropriétaire opposant, défaillant ou assimilé. En effet, si le président de séance peut, en cours d’assemblée, amender (reformuler sans dénaturer) certaines illégalités affectant la question et/ou le projet avant de faire voter les copropriétaires, il n’est en revanche pas en capacité de compléter l’ordre du jour, à savoir rajouter une question ne figurant pas dans la convocation notifiée.

Abus
Action

Le contrat de syndic doit préciser le créneau horaire dans lequel se tiennent les réunions du conseil syndical

Nous ne le répétons peut-être pas suffisamment mais le rôle du conseil syndical est fondamental pour assurer une bonne gestion de la copropriété.

Pour cela, il est indispensable qu’il travaille de manière efficace en étroite collaboration avec le syndic.

Certains syndics professionnels pensent que le terme collaboration implique que le conseil syndical est son secrétaire devant assurer les tâches qu’il se refuse de réaliser.

Bien entendu, cela est faux impliquant que le conseil syndical doit convenir de réunions de travail avec le syndic en définissant clairement la durée et le créneau horaire dans lesquels elles doivent se dérouler.

C’est à ce titre que le contrat-type de syndic a verrouillé la clause.

I- Un contrat-type qui encadre les réunions entre le syndic et le conseil syndical

Le point 7.1.3 du contrat-type mentionne les conditions de réunions entre le conseil syndical et le syndic comprises dans le forfait de base.

La clause doit mentionner trois informations qui sont le nombre de réunions, le créneau horaire dans lequel elles doivent se dérouler et la durée.

Ces trois informations sont stratégiques car elles permettent non seulement de déterminer le temps dont disposent le conseil syndical et le syndic pour travailler et surtout si elles peuvent se dérouler en dehors des heures ouvrées sans que cela induise la facturation d’honoraires complémentaires.

En effet, à partir du moment où le contrat précise le créneau horaire entre 9 h à 17 h, les réunions comprises dans le forfait doivent se tenir dans cet intervalle horaire.

A défaut, elles pourront faire l’objet de vacations supplémentaires même si le nombre de réunions prévu n’est pas dépassé.

II – La vigilance de mise

Avant même de joindre le contrat à l’ordre du jour, le conseil syndical doit négocier ce point pour qu’il soit conforme aux besoins de la copropriété et surtout du conseil syndical.

Il ne faudra pas prévoir moins de trois réunions, l’une annuelle pour procéder à un état des lieux sur la gestion de la copropriété, l’autre pour réaliser le contrôle des comptes et une autre pour élaborer l’ordre du jour de l’assemblée générale.

Ensuite, si le conseil syndical est composé de personnes actives, il peut être plus opportun de prévoir des créneaux horaires allant jusqu’à 20 heures permettant de tenir des réunions au-delà de 18 h sans que cela n’induise d’honoraires complémentaires.

Bien entendu, l’intérêt n’est pas de finir forcément tard mais d’éviter des facturations complémentaires.

Comme on le constate, des éléments à contrôler avec vigilance !

Dossier conseils
Action
Conseil

Le temps des vacances pour se ressourcer avec les guides de l’ARC Nationale

Bien souvent à l’approche des grandes vacances, on s’interroge sur les « bouquins » que l’on va déguster sur la plage ou au sommet d’une montagne ou encore dans sa chambre en sirotant son diabolo menthe.

L’ARC Nationale propose une panoplie de guides à savourer avec gourmandise.

Alors essayons de convaincre les lecteurs pour qu'ils passent leurs vacances en savourant un guide rédigé par l’ARC Nationale en se le procurant avant la fermeture annuelle qui sera du vendredi 1er août au dimanche 24 août.

I- Une écriture sans filtre

Beaucoup de guides concernant la copropriété sont rédigés en essayant d’éviter d’heurter la susceptibilité notamment des professionnels lorsqu’il s’agit d'aborder l’engagement de leur responsabilité ou comment permettre au conseil syndical d’être un contrepouvoir efficace face à son syndic.

A l’ARC Nationale, nous ne recherchons pas la reconnaissance des professionnels et même, au contraire, sommes au service de la copropriété et de son conseil syndical.


Ainsi, nos guides sont rédigés pour être accessibles à tout public en expliquant le contenu des textes législatifs et réglementaires et surtout en présentant des préconisations pratiques.

Cela consiste à indiquer les actions que doit mener le conseil syndical ou un copropriétaire, à produire des courriers type, à identifier les pièces et abus fréquemment commis par les syndics que le conseil syndical doit contourner ou éventuellement traiter.

L’objectif des guides est de permettre aussi bien au conseil syndical qu’au syndic non professionnel d’être performant dans ses fonctions et ce dans l’intérêt exclusif du syndicat des copropriétaires.

II – Comment se les procurer ?

L’ARC Nationale ne propose pas moins d’une quarantaine de titres ; tous les sujets de la copropriété sont abordés que ce soit en matière de droit, de comptabilité ou de technique.

Généralement, pour chaque thème, nous avons le modèle condensé d’une quarantaine de pages ou celui plus complet d’environ 200 pages.

Les coûts des guides se veulent extrêmement raisonnables puisqu’ils tournent autour de 6 à 20 euros.

Notre objectif n’est pas de dégager des marges mais de transmettre le bon savoir avec une lecture simple à destination des copropriétaires et des responsables de copropriété.

Pour se procurer ces guides, il suffit :

- soit de se rendre directement au siège de l’ARC Nationale au 7 rue de Thionville 75019 PARIS
- soit de remplir le bon de commande ci-dessous.


Votre commande vous sera adressée dans les plus brefs délais, faites-vous plaisir ou faites plaisir à vos proches, ils vous en remercieront.
 

Actions et Actus
Action

Pièces jointes

Publications_ARC2025.pdf

Peut-on imputer à un copropriétaire les frais de remise en état d’une partie commune qu’il a dégradée ?

Question :

Un copropriétaire, dans le cadre de son déménagement, a occasionné diverses dégradations dans le hall de notre immeuble qui avait été récemment repeint. Nous avons ainsi relevé de nombreux impacts sur la peinture qui s’est écaillée en plusieurs endroits, et, à certains endroits, de petits morceaux de plâtres se sont même détachés.

Nous aimerions faire supporter les frais de remise en état par ce copropriétaire indélicat. Est-ce possible ?

Réponse :

De façon amiable, il vous est toujours possible de solliciter une indemnisation auprès du copropriétaire afin de financer la reprise de ces dégradations, en lui faisant adresser par le syndic un courrier en ce sens. Cela étant, une indemnisation spontanée par le copropriétaire ne constituera pas forcément l’hypothèse la plus courante.

A cet égard, il est possible que votre règlement de copropriété comporte une clause d’« aggravation des charges », qui stipule que le copropriétaire qui, par son action ou ses négligences, aggrave les charges communes, pourra se voir réclamer les frais supplémentaires ayant été engendrés.

Cela étant, cette clause ne peut être appliquée de façon unilatérale par le seul syndic.

La jurisprudence a en effet indiqué que la mise en œuvre de cette clause ne pouvait résulter que d’une condamnation judiciaire établissant la responsabilité du copropriétaire ; cf. sur ce point un arrêt rendu par la Cour de cassation, troisième chambre civile, en date du 27 mars 2013, n° 12-13.012.

Indépendamment de l’existence de cette clause dans le règlement de copropriété, il est toujours possible d’engager la responsabilité civile délictuelle du copropriétaire, sur le fondement de l’article 1240 du Code civil, qui dispose que « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

La solution peut paraître malcommode et rendre illusoire toute tentative de réparation auprès du copropriétaire. Pour les litiges inférieurs à 5 000 €, rappelons par ailleurs qu’il est obligatoire d’engager une tentative de règlement amiable du différend, par le biais, par exemple, d’une conciliation ou d’une médiation. La conciliation est une procédure gratuite, ne requérant pas l’assistance d’un avocat, elle est menée par un conciliateur de justice, nommé par le président de la Cour d’Appel dans le ressort duquel il exerce. Cette procédure repose néanmoins sur la bonne volonté de chaque partie participante. Si l’une des parties ne se rend pas à la convocation ou qu’il est impossible de convenir d’un accord, le conciliateur rendra un procès-verbal de carence et la saisine du juge sera alors envisageable. Enfin, rappelons que pour les litiges inférieurs à 10 000 €, le recours à un avocat n’est pas obligatoire.

Réponse de l'expert
Action

Association syndicale libre

Vous êtes :

  • Président d'une Association de Propriétaires
  • Vos statuts relèvent d'une législation spécifique
  • Ils doivent être en conformité avec le Décret 2006-504 du 3 Mai 2006

Vous avez :

  • Un besoin de certains renseignements sur les Associations Syndicales Libres et vous souhaitez être « orienté ».
  • Vos statuts ou votre cahier des charges à mettre à jour

Vous pouvez :

Souscrire une adhésion «  Association » auprès le l'ARC de votre Région :

Les différentes ARCs sont des associations indépendantes avec leurs propres statuts, dirigeants, services et cotisations. N'importe quel adhérent peut choisir son ARC d'affiliation quel que soit son domicile ou la localisation de sa copropriété. L'UNARC est une association qui regroupe les ARCs pour assurer une coordination entre elles.

 

 

Groupe de copropriétaires

Vous êtes :

  • Un Groupe de Copropriétaires qui n'êtes pas « Membres du Conseil Syndical »

Vous avez :

  • Des problèmes de copropriété qui ne se règlent pas
  • Un Conseil Syndical complaisant, passif ou inexistant
  • Un besoin de certains renseignements sur la copropriété et souhaitez être « orienté »
  • Des questions sur le fonctionnement de votre copropriété

Vous pouvez :

Souscrire une adhésion de «  Groupe de Copropriétaires » auprès le l'ARC de votre Région :

Les différentes ARCs sont des associations indépendantes avec leurs propres statuts, dirigeants, services et cotisations. N'importe quel adhérent peut choisir son ARC d'affiliation quel que soit son domicile ou la localisation de sa copropriété. L'UNARC est une association qui regroupe les ARCs pour assurer une coordination entre elles.

Copropriétaire Individuel

Vous êtes :

  • Copropriétaire

Vous avez :

  • Un besoin de certains renseignements sur la copropriété et souhaitez être « orienté »
  • Des problèmes personnels de copropriété qui ne se règlent pas
  • Des questions sur le fonctionnement de votre copropriété.

Vous êtes :

  • Bailleur   

Vous avez :

  • Un besoin de renseignement par des expert juridiques, afin d’apporter des réponses précises et pratiques concernant les baux d'habitation.

Vous pouvez :

Souscrire une adhésion auprès de l'ARC de votre Région

Les différentes ARCs sont des associations indépendantes avec leurs propres statuts, dirigeants, services et cotisations. N'importe quel adhérent peut choisir son ARC d'affiliation quel que soit son domicile ou la localisation de sa copropriété. L'UNARC est une association qui regroupe les ARCs pour assurer une coordination entre elles.

                                               Adhésion en ligne: Copropriétaire Bailleur

Organisme - Collectivité

Vous êtes :

  • Un Organisme ou une Collectivité dont la gestion est en rapport avec les Copropriétés et/ou les ASL

Vous avez :

  • Besoin de certains renseignements sur la législation, la gestion des Copropriétés, des Associations Syndicales Libres
  • Besoin d'être orienté, informé et documenté

Vous pouvez :

Souscrire une adhésion «  Organisme - Collectivité » auprès le l'ARC de votre Région :

Les différentes ARCs sont des associations indépendantes avec leurs propres statuts, dirigeants, services et cotisations. N'importe quel adhérent peut choisir son ARC d'affiliation quel que soit son domicile ou la localisation de sa copropriété. L'UNARC est une association qui regroupe les ARCs pour assurer une coordination entre elles.

                

Une affectation travaux limitée

Depuis le 1er janvier 2025, l’ensemble des copropriétés construit depuis plus dix ans est tenu de constituer un fonds travaux avec de nouvelles règles de calcul pour déterminer la cotisation minimum annuelle ainsi que ses modalités d’affectation.

Ces nouvelles règles résultent de la loi Climat et Résilience du 22 août 2021 qui sont entrées en vigueur de manière progressive en fonction du nombre de lots qui composent la copropriété.

La volonté du législateur est de s'assurer que le fonds travaux soit utilisé en priorité pour des opérations de rénovation, surtout énergétique, et non pour pour des travaux qui peuvent être financés par des provisions de charges.

Voyons cela plus en détail.

I- Un usage limité

L’article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée par la loi Climat et Résilience identifie quatre opérations qui peuvent être financées par le fonds travaux.

Il s’agit :

1° De l'élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux, le cas échéant, du diagnostic technique global mentionné à l'article L. 731-1 du code de la construction et de l'habitation ;

2° De la réalisation des travaux prévus dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l'assemblée générale des copropriétaires ;

3° Des travaux décidés par le syndic en cas d'urgence, dans les conditions prévues au troisième alinéa du I de l'article 18 de la présente loi ;

4° Des travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d'économies d'énergie, non prévus dans le plan pluriannuel de travaux.

Ainsi, pour inciter les copropriétaires à voter un plan pluriannuel de travaux ambitieux, le législateur a verrouillé l’usage du fonds travaux aux seules opérations mentionnées dans ce plan.

Autrement dit, les travaux ne figurant pas dans le plan pluriannuel de travaux adopté même s’il s’agit de travaux de rénovation, ne pourront pas être financés par le fonds travaux.

II – Une ouverture de la loi

Si l’on constate bien le 4èmement de cet article, il précise que le fonds travaux peut être utilisé pour « Des travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d'économies d'énergie, non prévus dans le plan pluriannuel de travaux ».

Derrière ces dispositions, se cachent en réalité beaucoup de travaux qui concernent la copropriété.

En effet, on peut valablement considérer que la réalisation d’une réfection d’une cage d’escalier constitue des travaux de sauvegarde de l’immeuble. Ou encore, le changement de portes ou de digicode font partie des dépenses ayant une incidence sur la sécurité des occupants.

Une ouverture qui a toute son importance.

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