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A titre liminaire, rappelons que le conseil syndical ne dispose d’aucun pouvoir décisionnaire, sauf s’il a obtenu une délégation de l’assemblée générale.

L’ordonnance copropriété a effectivement instauré la possibilité pour l’assemblée générale de déléguer au conseil syndical la possibilité de « prendre toute ou partie des décisions relevant de la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance ». (article 21-1 et suivants de la loi du 10 juillet 1965).

A côté de cette délégation dite « élargie », il existe une autre délégation ponctuelle, laquelle n’a pas été supprimée par la réforme du droit de la copropriété.

Ainsi, à l’article 25a) de la loi du 10 juillet 1965 il est indiqué : «  toute délégation de pouvoir donnée au syndic, au conseil syndical, ou à toute personne de prendre l’une des décisions visées à l’article 24 ».

Pour exécuter cette délégation, il faut atteindre la majorité de l’article 25 soit la majorité des voix des copropriétaires, avec la possibilité d’utiliser la passerelle de l’article 25-1 de ladite loi.

Cette délégation ne peut porter que sur des décisions relevant de la majorité de l’article 24 (civ.3. 25 mai 1976) et en aucun cas porter sur l’approbation des comptes du syndic et lui donner quitus ou la désignation du syndic.

Par ailleurs, la délégation doit être expressément déterminée comme la désignation de l’entreprise. Une fois l’entreprise choisie, le rôle  du conseil syndical sera alors terminé.

Vous devez naturellement vous conformer à la délégation qui vous a été confiée et en aucun cas outrepasser vos droits.

Enfin, vous devrez rendre compte de la délégation accordée en assemblée générale

Concomitamment à la mutation d’un lot, la question de la restitution des sommes se pose pour le copropriétaire vendeur. Il faut bien distinguer les avances des cotisations pour le fonds travaux.

Pour les cotisations du fonds travaux, la réponse est négative : le syndicat des copropriétaires n’a pas à rembourser les cotisations versées au titre du fonds travaux.

En effet, l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose, que les sommes versées au titre du fonds travaux sont attachées aux lots et définitivement acquises au syndicat des copropriétaires.

Aussi, le syndicat des copropriétaires n’a pas à restituer les sommes versées au titre du fonds travaux. Ceci étant dit, rien n’empêche le copropriétaire vendeur d’inclure dans le prix de vente le montant versé au fonds travaux.

Concernant les avances, l’article 45-1 du décret du 17 mars 1965 dispose que les avances sont remboursables. Une avance est une somme fixée par le règlement de copropriété ou une décision d’assemblée générale pour constituer des réserves (ex : avance de trésorerie permanente).

Autrement dit, le syndicat des copropriétaires doit donc rembourser le copropriétaire vendeur des sommes versées et non utilisées au titre des avances.

Cependant, la jurisprudence notamment un arrêt du 27 mars 2013 (n°12-11.808) énonce que le syndic peut appeler auprès du copropriétaire acquéreur les sommes restituées au titre des avances du copropriétaire vendeur.

Ainsi, les avances resteront constituées malgré la vente du lot et la restitution des avances du copropriétaire vendeur.

En conséquence, en fonction de la nature des cotisations, le syndicat des copropriétaires devra ou non rembourser le copropriétaire vendeur.

Votre interrogation est légitime dans la mesure où la jurisprudence admet qu’il est impératif de convoquer tous les copropriétaires et que le défaut de convocation d’un copropriétaire ou du représentant désigné dans le règlement de copropriété serait une cause de nullité de l’assemblée générale (civ.3. 12 janvier 1988).

Cependant, dans votre cas, vous connaissez certes les enfants, mais vous ne savez pas si ces derniers ont accepté ou non la succession du copropriétaire décédé. Dès lors, vous ne savez pas s’ils ont qualité pour recevoir la convocation et participer à l’assemblée générale.

L’article 6 du décret du 17 mars 1967 dispose : « tout transfert de propriété d’un ou d’une fraction de lots, toute constitution de ces deniers d’un droit d’usufruit, de nue-propriété d’usage, ou d’habitation, tout transfert de m’un de ces droits est notifié sans délai, au syndic, soit par les parties, soit par le notaire qui établit l’acte, soit par l’avocat qui a obtenu la décision judiciaire, l’acte ou décision qui, suivant le cas, réalise, atteste, constate ce transfert ou cette constitution. »

Autrement dit, c’est l’information du transfert de propriété qui encadre le régime juridique pour l’envoi de la convocation. Si vous avez été informé officiellement du transfert de propriété, alors vous devez envoyer la convocation à l’héritier ou au mandataire commun (en présence de plusieurs héritiers). Dans le cas contraire, vous n’avez pas à envoyer la convocation à l’héritier.

D’ailleurs, la jurisprudence énonce que lorsqu’un copropriétaire décède, son héritier ne peut être convoqué qu’autant que le syndic a été informé du transfert de propriété du lot dans les formes prévues par l’article 6 du décret (CA PARIS, 16 octobre 2003, 2003/04545).

Plus encore, la jurisprudence admet que si le syndic n’a pas été informé du décès d’un copropriétaire, ni du transfert de copropriété, il est fondé à continuer d’adresser la convocation au domicile du défunt (CA PARIS, 10 mai 2007) ou si le syndic n’est pas prévenu du transfert de propriété, au notaire chargé de la succession du copropriétaire décédé (CA Aix-en-Provence 13 septembre 1994).

Enfin, un arrêt récent de la Cour de cassation en date du 12 mars 2020 (18-11988), énonce qu’il ne peut être reproché au syndic de convoquer une copropriétaire décédée et non ses héritiers s’il n’a pas été prévenu à temps du décès, ni du transfert de propriété. Dans la mesure où le syndic s’était vu officiellement notifié le décès de la copropriétaire après l’envoi et la tenue de l’assemblée générale, celle-ci n’encourait pas la nullité.

En conséquence, si vous n’avez pas été informé officiellement du transfert de propriété, vous n’avez pas à envoyer la convocation à l’héritier.