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REPONSE

Votre syndic a tout à fait raison, à quelques précisions près.

En effet, l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 précise qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision émanant du budget prévisionnel voté, les autres provisions non encore échues deviennent exigibles.

La loi ALUR a complété cet article en précisant que les provisions pour le fonds travaux bénéficient du même régime.

Ainsi, à partir du moment où un copropriétaire ne paie pas son premier appel de fonds de l’exercice comptable, tous les autres appels sont judiciairement exigibles. En conséquence, le président du Tribunal d’Instance peut juger comme en matière de référé et condamner le copropriétaire à payer l’intégralité des appels de fonds de l’exercice.

La limite de cet article réside dans le fait que les appels de fonds pour les travaux prévus à l’article 14-2 et les avances ne bénéficient pas du même dispositif.

Autrement dit, le syndic ne pourra pas utiliser cette procédure pour réclamer les provisions travaux non encore exigibles, même si l’un des appels de fonds travaux est en impayé.

Ceci étant, cette procédure est très efficace aussi bien d’un point de vue juridique, économique, que psychologique.

Juridique, puisque le copropriétaire débiteur devra faire appel de la décision judiciaire s’il souhaite s’y opposer, et non uniquement procéder à une simple contestation. En effet, il s’agit d’une décision au fond, c’est-à-dire qu’elle va emporter « autorité de la chose jugée ».

Economique, car le syndicat des copropriétaires n’est pas contraint de faire appel à un avocat pour engager ce type de procédure. Et pour cause, il s’agit d’une procédure « comme en référé » et non « en référé ».

Et enfin psychologique, car souvent les copropriétaires ne paient pas leurs charges pensant qu’ils ne seront pas inquiétés par une procédure judiciaire dans la mesure où leur dette est faible.

Ainsi, si la copropriété et, surtout, les copropriétaires de mauvaise foi sont informés que le syndic a pour consigne d’engager cette procédure qui s’appelle « la déchéance du terme », et ce dès le premier impayé, on peut penser qu’ils réfléchiront à deux fois avant de retarder ou de ne pas payer leur appel de fonds.

Réponse :

Oui, les charges « gardien et employé d’immeuble » sont récupérables, mais sous certaines limites et conditions.

La liste des charges récupérables est fixée limitativement par le décret n°87-713 du 26 août 1987 modifié par le décret n°2008-1411 du 19 décembre 2008.

Les dépenses correspondant à la rémunération, charges comprises (charges sociales et fiscales) du personnel de l’immeuble, sont récupérables sur le locataire dans les conditions suivantes (art. 2 c et d du décret du 26 août 1987) :

• En présence d’un gardien ou concierge : si la copropriété emploie un gardien qui assure l’entretien des parties communes et l’élimination des déchets (ordures ménagères), la rémunération charges comprises du gardien est récupérable auprès du locataire à concurrence de 75 % de son montant. Lorsque le gardien n’effectue que l’une ou l’autre de ces deux tâches, sa rémunération est récupérable à hauteur de 40 %.

Il faut préciser que si ces tâches sont assurées par un couple de gardien dans le cadre d’un contrat de travail commun, ce couple est assimilé à un personnel unique (Cass. civ 3^ème - 06/02/2013 n°11-27113). Le bailleur pourra imputer au locataire les charges correspondantes à 75 % ou 40 % du salaire des deux gardiens.

La rémunération du gardien est également récupérable même en cas de remplacement de ce dernier durant ses périodes des congés, ou les repos hebdomadaires, lors d’un arrêt maladie, en cas de force majeure ou en raison d’une impossibilité matérielle ou physique temporaire pour le gardien d’effectuer seul les deux tâches.

• En présence d’employés d’immeubles : si la copropriété avait eu recours à un employé d’immeuble qui assure l’entretien des parties communes ou l’élimination des déchets, les salaires et charges auraient été récupérables à 100 %.

Dans les grosses structures, le bailleur peut également demander le remboursement au locataire des dépenses de personnel d’encadrement technique à concurrence de 10 % de leur montant, lorsque ce personnel est chargé du contrôle direct du gardien.

En revanche, le salaire en nature, les indemnités et primes de départ à la retraite, les indemnités de licenciement, la cotisation à une mutuelle prise en charge par l’employeur ou par le comité d’entreprise, la participation de l’employeur au comité d’entreprise, la participation de l’employeur à l’effort de construction, la cotisation à la médecine du travail, l’intéressement et la participation aux bénéfices de l’entreprise, ne sont pas récupérables que l’on soit en présence d’un gardien, ou d’un employé d’immeuble.

REPONSE :

Le syndic se trompe. En effet, si il doit bien constituer l’annexe 1 ET les autres annexes en vue de l’assemblée, de manière à ce que chacun soit en capacité d’appréhender les conséquences de l’approbation des comptes qu’il présente justement pendant cette assemblée, c’est uniquement APRES avoir obtenu une approbation du syndicat des copropriétaires que le syndic peut procéder au remboursement (ou à l’appel de fonds complémentaires si le budget était déficitaire).

C’est bien ce que prévoit le décret comptable, dans son article 8 qui énonce :

« Les comptes de l’exercice clos sont à présenter pour leur approbation par les copropriétaires avec le budget voté correspondant à cet exercice […] »

Votre syndic commet donc une faute de gestion en remboursant chaque copropriétaire AVANT le vote par l’assemblée, puisqu’il n’a pas encore d’autorisation pour le faire.