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Réponse : Les travaux d’accessibilité ont fait l’objet de multiples évolutions ces dernières décennies.

Néanmoins, seules les copropriétés dont le permis de construire a été déposé après le 1^er juin 2007 ont une obligation de se conformer aux normes d’accessibilités pour les personnes à mobilité réduite.

Par ailleurs, il faut bien définir ce que contient la notion d’accessibilité : est considéré comme accessible aux personnes handicapées tout bâtiment d'habitation collectif ou tout aménagement lié à un bâtiment permettant à un habitant ou à un visiteur handicapé, avec la plus grande autonomie possible, de circuler, d'accéder aux locaux et équipements, d'utiliser les équipements, de se repérer et de communiquer. Les conditions d'accès des personnes handicapées doivent être les mêmes que celles des autres publics ou, à défaut, présenter une qualité d'usage équivalente » (art R*111-18-1 du code de la construction et de l’habitation, dit CCH).

Les obligations réglementaires d’accessibilité ne peuvent répondre à tous les besoins particuliers propres à chaque individu. C’est pourquoi un logement accessible ne garantit pas systématiquement une adéquation avec les besoins de son occupant qui aura besoin d’adapter son logement.

Dès lors, votre copropriété n’est pas soumise à cette obligation d’accessibilité pour les personnes à mobilité réduite. De plus, vous voyez bien que si tel était le cas, il ne faut pas confondre la notion d’accessibilité avec la notion d’adéquation.

Si ce copropriétaire a besoin de faire réaliser des travaux d’accessibilité, deux solutions s’offrent à elle :

• Elle pose la question à l’assemblée générale, qui devra donner l’autorisation d’effectuer de tels travaux et  le syndicat des copropriétaires prendra en charge le financement des travaux (article 24)
• Elle décide de réaliser à ses frais ces travaux, dans ce cas, elle informe l’assemblée générale de la réalisation de ces travaux et en absence d’opposition du syndicat des copropriétaires, elle pourra réaliser les travaux. Il convient de noter que l’opposition du syndicat des copropriétaires est limité à la non-conformité à la destination de l’immeuble ou à l’atteinte portée à la structure de l’immeuble ou aux éléments d’équipement collectif

Réponse :

Avant d’entamer le thème de votre question, il faut rappeler que, conformément à l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 ainsi que l’article 26 du décret du 17 mars 1967, l’ordre du jour de l’assemblée générale doit être élaboré en concertation entre le syndic et le conseil syndical.

Par conséquent, en tant que Président du conseil syndical, vous êtes tout à fait habilité a imposer l’inscription d’une question dans l’ordre du jour, sans que le syndic ne puisse s’y opposer.

Cela est d’autant plus opportun en matière de cotisation du fond travaux, et pour cause : l’article 18 et 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 encadre les modalités relatives aux fonds travaux.

L’article 18 précise que la cotisation minimale des fonds travaux, qui doit être constituée chaque année, est de 5% du budget prévisionnel.

Il s’agit d’un taux minimal, impliquant que la question de la fixation du taux doit être  voté en assemblée générale afin de déterminer si l’assemblée générale valide ce taux ou, au contraire, souhaite l’augmenter, par exemple, à 15 voire 20% du budget prévisionnel

La question doit être inscrite à chaque assemblée générale afin que celle-ci s’interroge chaque année sur la cotisation annuelle qui peut faire évoluer à la hausse ou à la baisse (avec un minimum de 5% du budget prévisionnel) en fonction des besoins des travaux planifiés.

Profitons de cette question pour rappeler que la loi « climat et résilience » du 24 août 2021 a prévu un nouveau dispositif en matière de détermination du fonds travaux qui n’est plus calculé à partir du budget prévisionnel mais du plan pluriannuel de travaux qui a été préalablement élaboré et voté par l’assemblée générale.

Ce nouveau dispositif entrera en vigueur de manière progressive en fonction du nombre de lots que propose la copropriété à partir du 1^er janvier 2023.

Entre-temps, il est clair que pour la plupart des copropriétés, le taux de 5% du budget prévisionnel est largement sous dimensionné, au vu du défaut d’entretien et rénovation du bâti et des équipements collectifs qui nécessitent un financement important qui, tôt ou tard, devra être payé par les copropriétaires.

Réponse : A titre liminaire, rappelons que les copropriétaires peuvent jouir librement de leur lot privatif, à condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l’immeuble.

Or, la destination de l’immeuble peut prévoir une limitation dans l’usage des lots. Ainsi, dans votre règlement de copropriété, il est stipulé « les appartements pourront être occupés que bourgeoisement; l’exercice d’activités libérales est cependant autorisé. »

Dès lors, il est clair que les activités commerciales sont prohibées.

Votre syndic, averti de la situation, doit d’abord mettre en demeure le copropriétaire de cesser immédiatement son activité commerciale non autorisée par le règlement de copropriété et d’utiliser son lot conformément aux dispositions dudit règlement.

Si le copropriétaire ne s’exécute pas, le syndicat des copropriétaires pourra engager une action judiciaire à l’encontre du copropriétaire récalcitrant pour obtenir le respect de l’affectation de son lot.

En droit français, il existe deux types de procédure : celle des référés (une procédure dite « rapide », mais pour laquelle les juges ne peuvent qu’ordonner des mesures conservatoires ou des mesures d’instruction; ou juger un litige qui ne présente pas de contestation réelle et sérieuse) ou celle dite au « fond » qui est la procédure classique.

Dans votre cas, une action judiciaire en référé est recommandée. En effet, la Cour de cassation, dans un arrêt en date du 15 décembre 2015 (14-11.602), a relevé que l’exercice d’une activité de nature commerciale, alors que le règlement de copropriété n’autorise que les activités libérales, constituent un trouble manifestement illicite permettant au juge des référés de faire injonction au copropriétaire concerné de restituer à son lot un usage conforme au règlement de copropriété.

Dans la décision susmentionnée, il n’est fait aucun doute quant à l’interprétation du règlement de copropriété, c’est la raison pour laquelle, le juge des référés a pu se prononcer sur cette demande formulée par le syndicat des copropriétaires.

Dans le cas inverse, l’action judiciaire devra être engagée « au fond ». Très concrètement, les délais pour obtenir une telle décision seront plus longs. Il faudra nécessairement habiliter le syndic à agir en justice, par une décision d’assemblée générale.

En tout état de cause, la constitution d’avocat est obligatoire pour les deux types de procédure, c’est donc ce dernier qui vous conseillera sur la procédure à entreprendre.

Par ailleurs, il sera possible de demander au juge qu’il prononce une condamnation sous astreinte, c’est-à-dire une condamnation assortie de pénalités financières, si le copropriétaire ne s’exécute pas.

Et si le copropriétaire demande l’autorisation à l’assemblée générale d’exercer une telle activité? Dans ce cas, il devra demander une modification de la destination de l’immeuble, cette dernière se vote à l’unanimité des voix du syndicat des copropriétaires. Autrement dit, il est quasiment impossible d’obtenir une telle modification puisque tous les copropriétaires doivent participer à l’assemblée générale et voter favorablement.