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Réponse : Il est vrai que les terminologies juridiques sont sources de confusion pour les copropriétaires. Il faut effectivement distinguer plusieurs terminologies :

• Le syndic provisoire
• Le mandataire ad hoc
• L’administrateur ad hoc
• L’administrateur provisoire

La difficulté supplémentaire résulte du fait qu’une appellation à l’instar de l’administrateur provisoire, peut être donnée dans plusieurs situations complètement distinctes.

Nous allons donc étudier une par une de manière succincte les différentes terminologies, sans oublier qu’en ce qui vous concerne; votre syndicat se retrouve sans syndic.

Le mandataire ad hoc :

• Le mandataire ad hoc est visé par l’article 29-1Aet suivants de la loi du 10 juillet 1965. Dans cette disposition, le président du tribunal judiciaire nommera un mandataire ad hoc lorsqu’à la clôture des comptes, les impayés atteignent 25% des sommes exigibles en vertu des articles 14-1 et 14-2 de ladite loi.

Il convient de relever que pour les copropriétaires de plus de 200 lots, le pourcentage des impayés déclenchant la saisine est de 15%.

Ceci est le premier cas de nomination du mandataire ad hoc.

• Par ailleurs, dans un cadre totalement différent, la loi du 10 juillet 1965 en son article 46-1, fait également référence au mandataire ad hoc. En effet, en cas de dissolution du syndicat des copropriétaires, un mandataire ad hoc peut être désigné pour les besoins de la liquidation du syndicat des copropriétaires.

L’administrateur ad hoc :

Aux termes des dispositions de l’article 49 du décret du 17 mars 1967 et de l’article 18 V de la loi du 10 juillet 1965, l’administrateur ad hoc est nommé par le président du tribunal judiciaire en cas d’empêchement ou de carence du syndic.

Pour rappel, on parle d’empêchement du syndic, chaque fois que le syndic se trouve pour une raison quelconque dans l’impossibilité d’accomplir sa mission.

Par ailleurs, il y a carence chaque fois que le syndic n’exerce pas comme il le devrait « les droits et actions du syndicat des copropriétaires ».

Cette nouvelle terminologie résulte de la réforme du droit de la copropriété. En effet, avant l’ordonnance du 30 octobre 2019 entrée en vigueur au 1^er juin 2020, il était également appelé administrateur provisoire.

Le changement d’appellation est le bienvenu, dans la mesure où il était source de confusion encore plus importante, dans la mesure où la dénomination d’administrateur provisoire couvre un cas similaire.

L’administrateur provisoire :

• L’une des nominations de l’administrateur provisoire concerne le volet financier. En vertu de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965, si l’équilibre financier est gravement compromis ou si le syndicat est dans l’impossibilité de pourvoir à la conservation de l’immeuble, le président du tribunal judiciaire peut désigner un administrateur provisoire.

Pour bien comprendre, dans ce cas précis, la situation financière de la copropriété est bien plus catastrophique que dans le cadre de la nomination d’un mandataire ad hoc.

• Par ailleurs, un administrateur provisoire peut être désigné en application de l’article 47 du décret, lorsque le syndicat des copropriétaires est dépourvu de syndic.

Le syndicat des copropriétaires est dépourvu de syndic lorsque le syndic par exemple, n’a pas convoqué d’assemblée générale avant l’expiration de son mandat.

C’est une situation différente que celle de la nomination du syndic provisoire

Le syndic provisoire :

Conformément à l’article 46 du décret du 17 mars 1967, un syndic provisoire est nommé lorsque l’assemblée générale appelée à se prononcer sur la désignation d’un syndic n’est pas parvenue à en désigner un.

Dans ce cas, la situation est bien précise : c’est l’absence de majorité dégagée en assemblée générale qui paralyse la désignation d’un syndic. C’est donc uniquement dans ce cas, que la nomination d’un syndic provisoire peut se faire.

En conséquence, dans votre cas il s’agit soit de la nomination d’un administrateur provisoire, soit de celle d’un syndic provisoire.

Pour être encore plus précis

• Si le syndicat des copropriétaires bien que réuni dans ce but, n’est pas parvenue à se mettre d’accord sur le choix d’un syndic ou le renouvellement de son mandat, un ou plusieurs copropriétaires ont la faculté de solliciter la désignation d’un syndic provisoire
• Si par contre, la copropriété est dépourvue de syndic, tout intéressé peut alors demander, cette fois sur la base de l’article 47 dudit décret, la nomination d’un administrateur provisoire qui sera notamment chargé de convoquer l’assemblée générale pour choisir un syndic.

Réponse : Conformément à l’article 16 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires peut procéder à des actes d’acquisition. Il peut donc acheter au nom et pour le compte du syndicat des copropriétaires un lot privatif.

Si tout propriétaire au sein d’une copropriété dispose d’un nombre de tantièmes de copropriété destiné à être prise en charge pour le calcul des majorités en assemblée générale, il en va différemment pour le syndicat des copropriétaires.

En effet, le lot privatif acquis par le syndicat des copropriétaires dispose bien d’un nombre de tantièmes de copropriété afférent. Cependant, comme le prévoit l’article 16 « il ne dispose pas de voix en assemblée générale ou au titre des parties privatives acquises par lui. »

Selon la jurisprudence constante, notamment un arrêt de la Cour de cassation rendu le 21 juin 2006 (05-12.278), les majorités doivent être calculées, à peine de nullité des décisions prises, en défalquant les tantièmes de copropriété afférents aux lots dont le syndicat est propriétaire.

Ainsi, que l’a confirmé un arrêt plus récent rendu par la Cour d’appel de Paris en date du 30 janvier 2019 : si la majorité n’est pas calculée en défalquant les voix du syndicat des copropriétaires, la nullité des décisions prises est encourue.

Dès lors, si  la majorité des tantièmes est de 10.000 et que le lot représente 200/10.000, la majorité devra se calculer sur 800 tantièmes, à défaut les décisions prises encourent la nullité.

Pour rappel, si lors de l’assemblée générale, le nombre total des voix pris en compte est erroné, cela entraine alors la nullité de l’assemblée générale, même si l’erreur commise n’a eu aucune incidence sur le vote.

Réponse : Les travaux d’accessibilité ont fait l’objet de multiples évolutions ces dernières décennies.

Néanmoins, seules les copropriétés dont le permis de construire a été déposé après le 1^er juin 2007 ont une obligation de se conformer aux normes d’accessibilités pour les personnes à mobilité réduite.

Par ailleurs, il faut bien définir ce que contient la notion d’accessibilité : est considéré comme accessible aux personnes handicapées tout bâtiment d'habitation collectif ou tout aménagement lié à un bâtiment permettant à un habitant ou à un visiteur handicapé, avec la plus grande autonomie possible, de circuler, d'accéder aux locaux et équipements, d'utiliser les équipements, de se repérer et de communiquer. Les conditions d'accès des personnes handicapées doivent être les mêmes que celles des autres publics ou, à défaut, présenter une qualité d'usage équivalente » (art R*111-18-1 du code de la construction et de l’habitation, dit CCH).

Les obligations réglementaires d’accessibilité ne peuvent répondre à tous les besoins particuliers propres à chaque individu. C’est pourquoi un logement accessible ne garantit pas systématiquement une adéquation avec les besoins de son occupant qui aura besoin d’adapter son logement.

Dès lors, votre copropriété n’est pas soumise à cette obligation d’accessibilité pour les personnes à mobilité réduite. De plus, vous voyez bien que si tel était le cas, il ne faut pas confondre la notion d’accessibilité avec la notion d’adéquation.

Si ce copropriétaire a besoin de faire réaliser des travaux d’accessibilité, deux solutions s’offrent à elle :

• Elle pose la question à l’assemblée générale, qui devra donner l’autorisation d’effectuer de tels travaux et  le syndicat des copropriétaires prendra en charge le financement des travaux (article 24)
• Elle décide de réaliser à ses frais ces travaux, dans ce cas, elle informe l’assemblée générale de la réalisation de ces travaux et en absence d’opposition du syndicat des copropriétaires, elle pourra réaliser les travaux. Il convient de noter que l’opposition du syndicat des copropriétaires est limité à la non-conformité à la destination de l’immeuble ou à l’atteinte portée à la structure de l’immeuble ou aux éléments d’équipement collectif

Réponse :

Avant d’entamer le thème de votre question, il faut rappeler que, conformément à l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 ainsi que l’article 26 du décret du 17 mars 1967, l’ordre du jour de l’assemblée générale doit être élaboré en concertation entre le syndic et le conseil syndical.

Par conséquent, en tant que Président du conseil syndical, vous êtes tout à fait habilité a imposer l’inscription d’une question dans l’ordre du jour, sans que le syndic ne puisse s’y opposer.

Cela est d’autant plus opportun en matière de cotisation du fond travaux, et pour cause : l’article 18 et 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 encadre les modalités relatives aux fonds travaux.

L’article 18 précise que la cotisation minimale des fonds travaux, qui doit être constituée chaque année, est de 5% du budget prévisionnel.

Il s’agit d’un taux minimal, impliquant que la question de la fixation du taux doit être  voté en assemblée générale afin de déterminer si l’assemblée générale valide ce taux ou, au contraire, souhaite l’augmenter, par exemple, à 15 voire 20% du budget prévisionnel

La question doit être inscrite à chaque assemblée générale afin que celle-ci s’interroge chaque année sur la cotisation annuelle qui peut faire évoluer à la hausse ou à la baisse (avec un minimum de 5% du budget prévisionnel) en fonction des besoins des travaux planifiés.

Profitons de cette question pour rappeler que la loi « climat et résilience » du 24 août 2021 a prévu un nouveau dispositif en matière de détermination du fonds travaux qui n’est plus calculé à partir du budget prévisionnel mais du plan pluriannuel de travaux qui a été préalablement élaboré et voté par l’assemblée générale.

Ce nouveau dispositif entrera en vigueur de manière progressive en fonction du nombre de lots que propose la copropriété à partir du 1^er janvier 2023.

Entre-temps, il est clair que pour la plupart des copropriétés, le taux de 5% du budget prévisionnel est largement sous dimensionné, au vu du défaut d’entretien et rénovation du bâti et des équipements collectifs qui nécessitent un financement important qui, tôt ou tard, devra être payé par les copropriétaires.

Réponse : A titre liminaire, rappelons que les copropriétaires peuvent jouir librement de leur lot privatif, à condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l’immeuble.

Or, la destination de l’immeuble peut prévoir une limitation dans l’usage des lots. Ainsi, dans votre règlement de copropriété, il est stipulé « les appartements pourront être occupés que bourgeoisement; l’exercice d’activités libérales est cependant autorisé. »

Dès lors, il est clair que les activités commerciales sont prohibées.

Votre syndic, averti de la situation, doit d’abord mettre en demeure le copropriétaire de cesser immédiatement son activité commerciale non autorisée par le règlement de copropriété et d’utiliser son lot conformément aux dispositions dudit règlement.

Si le copropriétaire ne s’exécute pas, le syndicat des copropriétaires pourra engager une action judiciaire à l’encontre du copropriétaire récalcitrant pour obtenir le respect de l’affectation de son lot.

En droit français, il existe deux types de procédure : celle des référés (une procédure dite « rapide », mais pour laquelle les juges ne peuvent qu’ordonner des mesures conservatoires ou des mesures d’instruction; ou juger un litige qui ne présente pas de contestation réelle et sérieuse) ou celle dite au « fond » qui est la procédure classique.

Dans votre cas, une action judiciaire en référé est recommandée. En effet, la Cour de cassation, dans un arrêt en date du 15 décembre 2015 (14-11.602), a relevé que l’exercice d’une activité de nature commerciale, alors que le règlement de copropriété n’autorise que les activités libérales, constituent un trouble manifestement illicite permettant au juge des référés de faire injonction au copropriétaire concerné de restituer à son lot un usage conforme au règlement de copropriété.

Dans la décision susmentionnée, il n’est fait aucun doute quant à l’interprétation du règlement de copropriété, c’est la raison pour laquelle, le juge des référés a pu se prononcer sur cette demande formulée par le syndicat des copropriétaires.

Dans le cas inverse, l’action judiciaire devra être engagée « au fond ». Très concrètement, les délais pour obtenir une telle décision seront plus longs. Il faudra nécessairement habiliter le syndic à agir en justice, par une décision d’assemblée générale.

En tout état de cause, la constitution d’avocat est obligatoire pour les deux types de procédure, c’est donc ce dernier qui vous conseillera sur la procédure à entreprendre.

Par ailleurs, il sera possible de demander au juge qu’il prononce une condamnation sous astreinte, c’est-à-dire une condamnation assortie de pénalités financières, si le copropriétaire ne s’exécute pas.

Et si le copropriétaire demande l’autorisation à l’assemblée générale d’exercer une telle activité? Dans ce cas, il devra demander une modification de la destination de l’immeuble, cette dernière se vote à l’unanimité des voix du syndicat des copropriétaires. Autrement dit, il est quasiment impossible d’obtenir une telle modification puisque tous les copropriétaires doivent participer à l’assemblée générale et voter favorablement.

Réponse :  L’article 9 I alinéa 1 dispose que « chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes à la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l’immeuble. »

Cependant l’alinéa suivant énonce « les travaux supposant un accès aux parties privatives doivent être notifiés aux copropriétaires concernés au moins huit jours avant le début de leur réalisation, sauf impératif de sécurité ou de conservation des biens ».

Autrement dit, si le principe du respect du droit de la propriété est bien rappelé dans le premier alinéa, le second prévoit une exception permettant d’intervenir dans un lot privatif.

Il conviendra de déterminer que le seul moyen d’accéder aux combles est de passer par le lot privatif et qu’il n’existe pas d’autres alternatives.

Aussi, vos travaux de réfection des combles ont été validés en assemblée générale, il conviendra alors au copropriétaire concerné après avoir reçu la lettre notifiant le début des travaux au moins 8 jours avant la date de commencement, de laisser l’entreprise pénétrer dans les lieux.

Il ne pourrait donc légalement s’opposer à cet accès. Cependant, force est de constater que dans la pratique certains copropriétaires récalcitrants refusent l’accès aux entreprises. Dans ce cas, personne ne peut entrer sans autorisation du propriétaire, à défaut cela s’apparente à une violation de domicile qui est une infraction pénale.

Il appartiendra alors au syndic de demander, par voie de requête, au président du tribunal judiciaire l’autorisation pour l’entreprise d’accéder au lot privatif pour effectuer les travaux préalablement votés en assemblée générale.

Le syndic pourra également demander la condamnation du copropriétaire réfractaire à payer le surcoût imposé par le retard dans l’exécution des travaux.

Le copropriétaire qui subirait le passage de l’entreprise par son lot, a le droit à une indemnisation en raison d’une dégradation du lot privatif qui résulterait d’un passage intempestif.

Conformément à l’article 17 du décret du 17 mars 1967 « il est établi un procès-verbal des décisions de chaque assemblée qui est signé à la fin de la séance, ou dans les huit jours suivant la tenue de l’assemblée, par le président, par le secrétaire et par le ou les scrutateurs ».

Bien que l’établissement de ce procès-verbal soit obligatoire, aucun texte ne mentionne qui doit le rédiger.

Cependant, l’article 42 alinéa 2 de la loi dispose que la notification de ce procès-verbal est réalisée par le syndic. En cas de changement de syndic, il appartient à l'ancien syndic d’envoyer le procès-verbal.

Le syndic a un délai d’un mois pour notifier le procès-verbal aux copropriétaires opposants ou défaillants.

La notification signifie que le procès-verbal doit être envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception ou par lettre électronique recommandée avec accusé de réception.

Il est précisé que cette notification doit être faite aux copropriétaires opposants ou défaillants.

En revanche, pour les copropriétaires présents et ne s’étant pas opposés à une résolution, le procès-verbal ne doit pas leur être notifié.  

Plus encore, la loi n’exige pas la communication du procès-verbal aux copropriétaires présents et non opposants.

C’est la pratique qui a instauré la communication à ces copropriétaires. Cette communication est donc facultative et peut alors se faire par tout moyen.

Par ailleurs, comme indiqué précédemment le syndic a un délai d’un mois suivant la tenue de l’assemblée générale pour notifier ce procès-verbal.

La notification du procès-verbal ouvre le délai aux copropriétaires opposants ou défaillants de pouvoir contester une résolution ou l’assemblée générale.

Aussi, le défaut de notification du procès-verbal ne fait pas courir ce délai de deux mois pour pouvoir contester l’assemblée générale ou les résolutions résultant de cette réunion. Dès lors, c’est un délai de cinq ans suivant la tenue de l’assemblée générale qui est offert au copropriétaire pour contester la résolution ou l’assemblée générale.