Affectation du fonds travaux pour des travaux qui dépendent d'une clés spéciales
Nous souhaitons utiliser le fonds travaux de la copropriété appelé sur la clé générale pour financer des travaux qui répondent à une clé spéciale.
Notre syndic nous indique que cela est possible, mais qu’il faudra dans un premier temps créditer auprès des copropriétaires les sommes constituées sur le fonds travaux à hauteur du montant des travaux votés pour ensuite appeler les sommes correspondant à ces travaux.
Par ce biais les sommes appelées au débit du compte du copropriétaire seront neutralisées par les sommes créditées afférentes au fonds travaux.
Cela vous paraît-il cohérent et légal ?
Tout d’abord, soyons clairs, la particularité première du fonds travaux est que les sommes appelées sont acquises définitivement au syndicat des copropriétaires, ne pouvant en aucun cas être rétrocédées au copropriétaire que ce soit à la suite d’un vote en assemblée générale ou lors de la mutation d’un lot.
Cela résulte de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 qui précise :
« Les sommes versées au titre du fonds de travaux sont attachées aux lots et définitivement acquises au syndicat des copropriétaires. Elles ne donnent pas lieu à un remboursement par le syndicat à l'occasion de la cession d'un lot. »
Cette disposition a été votée par le législateur afin d’inciter les copropriétaires à voter les travaux sachant qu’en cas de vente de leur bien les sommes « épargnées » seront perdues ou plutôt transférées au nouvel acquéreur du bien.
Ceci étant, la plupart des syndics ne sont pas dotés d’un logiciel qui permet d’affecter le fonds travaux à des opérations qui relèvent d’une autre clé que celle générale.
Ainsi, par simplicité, ils procèdent en deux temps :
- Rembourser la quote-part du fonds travaux sur la base de la clé générale.
- Appeler la quote-part de travaux votés en fonction des millièmes afférents à la clé spéciale.
Le problème majeur de cette manipulation comptable est que les copropriétaires qui ne sont pas concernés par les travaux votés vont se voir créditer d’une somme sans qu’en parallèle un autre montant lié aux travaux soit appelé.
A titre d’exemple, s’il s’agit de travaux d’ascenseur, le copropriétaire du rez-de-chaussée se trouvera crédité d’un montant (dû au remboursement du fonds travaux) sans qu’en parallèle on lui réclame des fonds liés aux travaux d’ascenseur puisqu’il n’est pas concerné par cette dépense.
En parallèle, certains copropriétaires vont se voir créditer d’une somme liée au fonds travaux inférieure à la quote-part travaux qu’ils sont censés payer.
La solution préconisée par votre syndic est donc bien illégale.
Il faut donc imposer de respecter la législation en vigueur en commençant par identifier la quote-part travaux attachée à chacun des lots et non par copropriétaires.
Cela permettra de suivre plus facilement l’évolution des sommes afférentes au fonds travaux affectées par lot en fonction des votes pris en assemblée générale.
Ce point doit faire l’objet d’un contrôle minutieux du conseil syndical.
Afin de connaître la technique comptable à mettre en place, je vous invite à consulter le site de l’ARC et en particulier l’article suivant : Loi ELAN : une affectation du fonds travaux qui doit tenir compte de l’existence des parties communes spéciales ou de la clé de répartition
Vous pouvez également vendre à votre syndic le guide suivant édité par l’ARC :
