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Au préalable, mettons en avant que la loi ELAN du 23 novembre 2018 est venue clarifier définitivement la situation et c’est un grand succès pour les associations telles que la nôtre. Cela va effectivement permettre aux copropriétés d’économiser 20 à 30 000 euros par colonne montante pour celles qui auraient dû les rénover.

La colonne montante c’est le réseau filaire électrique qui achemine l’électricité au sein des copropriétés. Elle débute au coupe circuit général qui se trouve en pied de colonne et plus rarement dans la rue en limite de propriété pour aboutir jusqu’aux compteurs individuels ou collectifs.

Le transfert des colonnes montantes à ENEDIS sera automatique d’ici 2 ans.

Durant la période transitoire, que faut-il faire ?

Le législateur a en effet prévu un dispositif à deux étapes : un délai de deux ans pendant lequel le syndicat des copropriétaires peut exprimer son choix vis-à-vis du gestionnaire de réseau, puis, au-delà de cette période, un dispositif qui incorpore automatiquement les colonnes montantes électriques au réseau public d’électricité.

Après un diagnostic de l’état des colonnes montantes, il y a donc deux solutions :

• Si la colonne électrique est en bon état et qu’elle ne pose aucun problème de sécurité : il est recommandé d’attendre le transfert automatique qui aura lieu dans deux ans ;
• Si la colonne électrique pose des problèmes de sécurité ou de fonctionnement : il est préférable d’engager sans attendre l’intégration des colonnes montantes dans le réseau public.

Y-a-t-il des « symptômes » qui nous indiquent le mauvais état de fonctionnement de la colonne ?

Oui, les plus significatifs sont :

• départ d’incendie avec réparation partielle du réseau par Enedis ;
• refus de rajout de compteurs par ENEDIS du fait de la vétusté de la colonne (dans le cadre par exemple d’une division de lot) ; 
• mauvais état de la colonne constaté par ENEDIS lors de l’une de ses visites.

Que doit faire la copropriété si elle constate d’ores et déjà des dysfonctionnements sur la colonne montante ?

La copropriété doit faire voter en assemblée générale à la majorité de l’article 24 (majorité des voix exprimées des copropriétaires présents et représentés) le transfert définitif et à titre gracieux au réseau public de distribution d’électricité des colonnes montantes électriques se situant au sein de l’immeuble.

Par l’intermédiaire de son syndic, elle doit alors notifier au gestionnaire de réseau l’acceptation du transfert définitif au réseau public de distribution d’électricité desdits ouvrages, qui prend alors effet à compter de la notification.  Le transfert est effectué à titre gratuit, sans contrepartie pour le gestionnaire de réseau. Le gestionnaire de réseau ne peut s’opposer au transfert ni exiger une contrepartie financière.

Il n’y a pas de conditions préalables au transfert, en particulier il n’est pas utile que la colonne soit entièrement rénovée.

Si Enedis intervient sur les colonnes montantes, quels sont les conseils à appliquer pour leur intervention ?

Il est indispensable d’effectuer un état des lieux préalable avant le début des travaux.

Qui dit rénovation, dit risque de dégradations et en particulier dans les cages d’escaliers.

Les sous-traitants d’Enedis vont effectivement intervenir sur les gaines techniques, les coffrages, etc. Il faut donc être vigilant afin que les embellissements existants soient préservés.

Il ne faut donc pas hésiter à effectuer un état des lieux des parties communes avant le début des travaux, en photographiant par exemple la cage d’escalier « avant et après ».

En résumé :

• Voir s’il y a urgence à effectuer ce transfert dans la période de 2 ans par un vote préalable en assemblée générale.
• Faire un constat amiable avant le début des travaux et veiller à la remise en état des parties communes si des dégradations sont constatées.
• Se coordonner avec ENEDIS si un projet d’embellissement est envisagé.

Pour aller plus loin

https://wip.arc-copro.fr/ouvrages/les-reseaux-electriques-en-copropriete.html

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Loi ELAN : transfert définitif au réseau public des colonnes montantes électriques

https://arc-copro.fr/documentation/loi-elan-transfert-definitif-au-reseau-public-des-colonnes-montantes-electriques

A quelle adresse envoyer la notification de l’intégration des colonnes montantes électriques au réseau public d’électricité ?

https://arc-copro.fr/documentation/quelle-adresse-envoyer-la-notification-de-lintegration-des-colonnes-montantes

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L’une des conditions essentielles pour être syndic bénévole est d’être copropriétaire dans son immeuble.

C’est l’article 17-2 de la loi de 1965 qui le précise clairement.

Peu importe si vous êtes propriétaire d’un appartement, d’une cave ou d’un parking, vous devez tout simplement être copropriétaire.

De plus, vous pouvez être syndic en tant que personne physique, mais aussi en tant que personnalité morale, comme une SCI par exemple.

Vous voulez dire que le gérant d’une Société Civile Immobilière peut être syndic de son immeuble ?

Non, justement ! Beaucoup se trompent.

C’est la SCI qui doit être désignée syndic et non son représentant légal.

C’est la SCI qui est propriétaire et non son gérant.

La SCI sera désignée syndic et sera représentée par son gérant.

Autre exemple, un couple marié. Seul celui qui est copropriétaire peut être syndic bénévole, pas son conjoint !

Si les copropriétaires souhaitent gérer l’immeuble de manière collégiale- à plusieurs- comment cela se passe-t-il ? Est-il possible de désigner un groupe de personnes comme syndic ?

Non, le syndic est obligatoirement une seule et unique personne.

Un groupe de personnes ne peut pas être désigné syndic bénévole en assemblée générale comme on le voit parfois.

Par contre, le syndicat des copropriétaires peut opter pour la forme coopérative où en assemblée générale aucun syndic n’est désigné mais uniquement un conseil syndical. Son président sera alors le syndic de droit.

Cependant attention ! Dans ce cas, le président – syndic reste toujours responsable de la totalité de la gestion (administrative, comptable, technique) même si il peut trouver des appuis auprès des autres membres du conseil syndical.

Ce n’est pas une gestion véritablement « collective ».

En pratique, comment dois-je faire pour être désigné syndic bénévole de mon immeuble ?

Vous devez OBLIGATOIREMENT être désigné par l’assemblée générale des copropriétaires, plus précisément à la majorité absolue de l’article 25, 25-1 le cas échéant.

Vous devez être désigné pour une durée précise (au maximum 3 ans) en précisant bien dans le procès-verbal de l’assemblée générale la date de début et de fin de votre mandat.

La date de début de mandat est généralement le jour de l’assemblée générale qui vous désigne.

Vous devez être désigné sur la base d’un contrat de syndic non professionnel qui doit être joint à la convocation de l’assemblée appelée à vous élire (décret du 26 mars 2015).

Ce contrat est-il vraiment nécessaire dans le cas d’une gestion par un syndic non-professionnel ?

Oui, ce contrat est essentiel !

Il fixe votre éventuelle indemnisation pour la gestion de l’immeuble. Il rappelle vos droits et obligations en votre qualité de syndic.

Désormais, il peut vous être demandé dans le cadre de la procédure d’immatriculation de votre copropriété (obligatoire pour toutes copropriétés à usage d’habitation depuis le 1^er janvier 2019).

En résumé, pour être syndic non professionnel de son immeuble, il faut :

• Etre copropriétaire.
• Etre désigné en assemblée générale par les copropriétaires sur la base d’un contrat de syndic qui doit être joint à la convocation.
• Etre élu pour une durée précise avec une date de début et de fin de mandat devant être indiquées dans le procès-verbal de l’assemblée générale et dans votre contrat de syndic.

Et bien entendu il faut avoir du temps à consacrer à la gestion de sa copropriété, être motivé et avoir le sens de la communication. Etre syndic n’est pas non plus une mission anodine, il faut en être conscient et responsable.

Pour aller plus loin

https://arc-copro.fr/librairie/devenir-syndic-benevole-avec-larc

https://arc-copro.fr/librairie/la-cle-du-syndic-benevole

https://arc-copro.fr/librairie/etre-syndic-de-sa-copropriete-avec-larc

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Le syndic bénévole : Obligatoirement un propriétaire de « plein droit »

https://arc-copro.fr/documentation/le-syndic-benevole-obligatoirement-un...

Syndics bénévoles Le contrat type de syndic non professionnel : comment le compléter

https://arc-copro.fr/documentation/syndics-benevoles-le-contrat-type-de-syndic-non-professionnel-comment-le-completer

Quelle est la durée maximale d’un mandat de syndic bénévole ? Peut-il être reconduit au-delà de trois années successives ?

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La convocation de l’assemblée générale appelée à vous désigner syndic bénévole : des solutions aux blocages des syndics professionnels

https://arc-copro.fr/documentation/la-convocation-de-lassemblee-generale-appelee-vous-designer-syndic-benevole-des

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Le premier élément à contrôler est la durée du mandat.

Nous préconisons une durée de contrat d’un an avec des dates calendaires de prise d’effet et d’échéance précisées dans le contrat de syndic et en totale adéquation avec la durée indiquée.

Y-a-t-il des prestations particulières sur lesquelles il est nécessaire d’être particulièrement vigilant ?

Oui et ce contrôle est nécessaire pour éviter les clauses irrégulières et abusives des syndics.

La première prestation à contrôler est le nombre de visites de la copropriété à effectuer par le syndic. Il faut négocier un nombre de visites adapté. Elles ne doivent pas être insuffisantes et leurs durées doivent être précisées. Il faut exiger la présence du président du conseil syndical et la rédaction d’un rapport écrit relevant l’ensemble des points contrôlés.

La deuxième prestation à vérifier est l’extranet qui est un système dématérialisé permettant l’accès aux documents de la copropriété.

Dans la mesure où l’assemblée générale exonère le syndic de cette prestation, le montant de ses honoraires doit être minoré de son forfait de base.

Il en va de même pour la prestation d’archivage si la copropriété décide de recourir à une société extérieure. Là aussi le syndic doit minorer ses honoraires de ce montant.

Troisième point sur lequel il faut être vigilant : l’assemblée générale annuelle pour laquelle un forfait adapté doit être négocié avec une durée conforme aux « habitudes » de la copropriété pour minimiser les dépassements d‘honoraires. On constate précisément dans ce domaine de nombreux abus de la part des syndics qui calquent les heures d’assemblées avec les heures d’ouverture de leur cabinet alors que la plupart du temps les assemblées générales se tiennent au-delà de celles-ci.

Concernant la gestion des campagnes travaux, comment sont calculés les honoraires pouvant être perçus par le syndic ?

Si ce sont des travaux de maintenance qui relèvent du budget prévisionnel de fonctionnement, il n’y a pas d’honoraires à prévoir par le syndic. Par contre, le syndic peut prétendre à des honoraires spécifiques pour le suivi des travaux hors budget prévisionnel. Cependant cela doit résulter d’une décision spécifique de la même assemblée générale qui vote les travaux.

Les honoraires de syndic doivent être calculés sur un pourcentage sur le montant hors taxe des travaux qu’il convient d’adapter au regard de la prestation qui est effectivement réalisée par le syndic.

Est-ce qu’il y a des abus sur certains points particuliers de manière récurrente ?

On constate des abus notamment en matière d’immatriculation initiale de la copropriété avec des montants d’honoraires qui sont disproportionnés. Certains syndics tentent également de facturer annuellement les mises à jour alors que les textes ne prévoient que la possibilité de facturation de l’immatriculation initiale. 

L’autre abus régulier concerne les mutations. Lorsqu’un copropriétaire vend son appartement, le syndic –sollicité par le notaire -  doit établir un état daté. On constate alors parfois des montants disproportionnés au regard de la prestation donnée. Certains autres syndics facturent ce qu’ils appellent un « pré état-daté » qui est une information préalable requise généralement par l’agent immobilier mais qui n’a aucune base légale. 

En résumé, il faut être vigilant et notamment sur :

• la durée du mandat, les dates calendaires de prise d’effet et d’échéance ;
• sur les prestations particulières ;
• sur le rajout de prestations qui ne sont pas prévues dans le décret du 26 mars 2015.

Il faut aussi retenir que ce qui n’est pas dans le contrat n’est pas facturable !

Il ne faut donc pas hésiter à se faire accompagner à l’analyse des propositions de contrats.

Pour aller plus loin

https://arc-copro.fr/librairie/les-30-mesures-essentielles-pour-garantir-un-contrat-de-syndic-efficient

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Les annonces du Premier Ministre concernant la régulation des contrats et des honoraires du syndic

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Les tarifs des prestations affichés dans le contrat de syndic : en Toutes Taxes Comprises ou en Hors Taxes ?

https://arc-copro.fr/documentation/les-tarifs-des-prestations-affiches-dans-le-contrat-de-syndic-en-toutes-taxes

Comment évoluent les contrats type de syndic en l’espace de presque quatre ans

https://arc-copro.fr/documentation/comment-evoluent-les-contrats-type-de-syndic-en-lespace-de-presque-quatre-ans

Durée du contrat : la Cour de cassation explique aux syndics comment rédiger leur contrat 

https://arc-copro.fr/documentation/duree-du-contrat-la-cour-de-cassation-explique-aux-syndics-comment-rediger-leur

Mise en concurrence des contrats de syndic : les honoraires de base ne sont pas les seuls éléments à contrôler

https://arc-copro.fr/documentation/mise-en-concurrence-des-contrats-de-syndic-les-honoraires-de-base-ne-sont-pas-les

Que contrôler dans le contrat type de syndic en matière de tenue d’assemblée générale

https://arc-copro.fr/documentation/que-controler-dans-le-contrat-type-de-syndic-en-matiere-de-tenue-dassemblee-generale

Une copropriété est exposée à un certain nombre de risques qu’une assurance multirisques immeuble se propose de garantir.

Au même titre que votre contrat d’assurance habitation, vous pouvez souscrire des garanties « dommages » (l’incendie, le dégât des eaux, le vol, le bris de glace) et une garantie responsabilité civile.

La loi ALUR du 24 mars 2014 impose que cette garantie responsabilité civile soit souscrite par tous les syndicats de copropriétaires. Cette garantie couvre les dommages que votre copropriété peut causer à des tiers. C’est l’exemple de la tuile projetée sur le véhicule d’un voisin un jour de grand vent.

Concernant les garanties dommages, ce n’est pas la loi mais le règlement de copropriété qui contraint le syndicat à assurer certains risques. Ces risques varient selon les règlements.

Un contrat multirisques n’est pas un contrat « tous risques ». Seuls les évènements mentionnés au contrat sont garantis. Les autres sont donc exclus.

Qui choisit l’assureur ?

Le syndicat des copropriétaires choisit son intermédiaire d’assurance et son contrat dans le cadre d’un vote en assemblée générale.

Par contre, c’est le syndic qui souscrira le contrat.

Comment est bâti le contrat et sur quelles bases ?

Un contrat multirisques immeuble, en tant que contrat d’assurance, se compose de conditions particulières et de conditions générales.

Les conditions particulières sont propres à votre copropriété. Vous y trouvez les données de votre résidence comme son adresse, sa superficie de bâti, la présence ou non d’activité commerciale et artisanale ou encore votre sinistralité sur les 24 ou 36 derniers mois, selon les compagnies. Il y figure également les garanties que vous avez souscrites.

Les conditions générales, elles, sont communes à tous les assurés. Elles déterminent les conditions d’application des garanties que vous avez choisies.

Si votre intermédiaire est spécialisé en assurances de copropriété, vous aurez un troisième volet que l’on appelle « l’intercalaire ». Ce sont des garanties supplémentaires aux garanties de base, comme, par exemple, la prise en charge des honoraires du syndic professionnel pour la gestion de certains sinistres ou la clause de connaissance de risque.

Cette dernière est importante. En cas d’erreur sur les conditions particulières, un sinistre pourrait ne pas être entièrement indemnisé. Avec cette clause, l’intermédiaire indique connaitre votre résidence et que, si erreur il y a, la « faute » ne vous est pas imputable.

Le sinistre sera donc réglé en totalité. Le contrat devra, bien sûr, être mis à jour par la suite.

Votre syndic est, normalement, en possession de ces trois volets et peut donc vous les communiquer.

En résumé :

• Des garanties « dommages » et une garantie responsabilité civile ;
• C’est le syndicat des copropriétaires qui choisit son assureur ;
• Un contrat d’assurance est composé de 3 volets : conditions particulières, conditions générales, garanties supplémentaires (intercalaires).

Pour aller plus loin :

https://arc-copro.fr/librairie/l-assurance-multirisque-copropriete-en-36-questions

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Les différents contrats d’assurance possibles en copropriété

https://arc-copro.fr/documentation/dossier-du-mois-de-septembre-2015-les-differents-contrats-dassurance-possibles-en

Les syndics courtiers en assurance : que contrôler ?

https://arc-copro.fr/documentation/les-syndics-courtiers-en-assurance-que-controler

L’assurance multirisque immeuble peut-elle indemniser un dégât des eaux

strictement privatif ?

https://arc-copro.fr/documentation/lassurance-multirisque-immeuble-peut-...

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Il existe 4 prestations principales dans un contrat de chauffage :

• Le contrat P1.
  Il correspond à la fourniture de combustible. 
  Généralement, le syndicat des copropriétaires achète directement du combustible à un fournisseur.
  Dans le cas du contrat P1, c’est l’exploitant qui achète le combustible à un fournisseur pour ensuite le revendre à la copropriété. Il y a donc une marge financière en plus pour l’exploitant.
• Le contrat P2.
  Il correspond à une prestation minimum d’entretien des installations de la chaufferie.
  Ce contrat est incontournable, c’est la seule prestation obligatoire devant la loi.
• Le contrat P3
  C’est une garantie du matériel.
  Dans les faits, la copropriété verse de l’argent annuellement au chauffagiste. Lorsqu’un matériel est défectueux, le chauffagiste prend de l’argent sur cette enveloppe financière et procède au remplacement de l’équipement soit à l’identique, soit avec un matériel plus performant.
• Le contrat P4.
  C’est un prêt collectif qui est utilisé lorsque de gros travaux de rénovation sont à effectuer.

Qu’est-ce qu’un bon contrat d’entretien ?

C’est tout simplement un bon P2 qui est la prestation centrale d’un contrat de chauffage.

Il contient :

• La liste précise des équipements pris en charge.
• Le procès-verbal de prise en charge des équipements lors d’un changement de prestataires.
• La gamme de maintenance qui est la liste des tâches que doit faire le chauffagiste tout au long de l’année.
• Les contrôles réglementaires tout au long de l’année au vue des appareils de combustion présents.
• Le livret de chaufferie où le chauffagiste doit consigner par écrit toutes les opérations effectuées lors des visites.
• L’analyse de la qualité de l’eau réchauffée (attention aux légionnelles) avec vérification de la température contractuelle à ne pas dépasser (à savoir 1° de moins équivaut à 7 % d’économies sur l’année).
• La vérification du contrôle annuel disconnecteur qui empêche le réinjection de l’eau de la chaufferie dans le réseau d’eau public.
• Le délai et les tarifs des interventions de dépannage (y compris week-end et jours fériés).

La loi impose un contrôle annuel des chaudières.

La prestation P3 est optionnelle, qu’est-ce qu’elle recouvre ?

La prestation P3 est optionnelle.

Elle n’est ni plus ni moins qu’une redevance annuelle que la copropriété verse au chauffagiste et dont ce dernier se sert au fil des années pour financer les différentes opérations de renouvellement de matériel.

Une prestation P3 peut être pertinente pour une chaufferie de plus de 10 ans, mais il faut rester vigilant car cette prestation est très contractuelle.

Dans ce cadre, le remplacement d’équipement déjà existant ne nécessite pas de décisions d’assemblée générale.

Et le P4 ?

Le P4 est un prêt collectif à adhésion obligatoire.

En copropriété, c’est illégal puisqu’on ne peut obliger un copropriétaire à souscrire à un prêt.

En conclusion, trois points sont importants pour bien gérer le poste chauffage :

• avoir des contrats transparents ;
• faire un point annuel avec le prestataire sur l’état de la chaufferie ;
• limiter la surchauffe.

Pour aller plus loin

https://arc-copro.fr/ouvrages/comment-bien-negocier-son-contrat-de-chauffage.html

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Quelles sont les TVA appliquées aux contrats de chauffage

https://arc-copro.fr/documentation/quelles-sont-les-tva-appliquees-aux-contrats-de-chauffage

Un contrat de chauffage non renégocié depuis 24 ans

https://arc-copro.fr/documentation/un-contrat-de-chauffage-non-renegocie-depuis-24-ans

Comment bien redémarrer son chauffage ?

https://arc-copro.fr/documentation/comment-bien-redemarrer-son-chauffage

Contrats de chauffage : que signifient P1, P2, etc. ?

https://arc-copro.fr/documentation/contrats-de-chauffage-que-signifient-p1-p2-etc

Réponse

Votre question est essentielle pour tout syndicat des copropriétaires.

En effet, l’assemblée générale est un lieu où se décident les questions stratégiques de la copropriété : enveloppe budgétaire, approbation des comptes, vote des travaux, adoption d’un contrat de mandat qui peut être amendé au cours de l’assemblée générale.

Plusieurs questions concernent directement le syndic, notamment le vote du contrat et ses honoraires de base, mais aussi ceux liés à la gestion des travaux ou la validation des dépenses de l’exercice.

C’est pour cela que l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 interdit purement et simplement au syndic d’être président de séance.

Pour votre parfaite information, voici l’extrait de l’article qui nous intéresse :

« Ne peuvent ni recevoir de mandat pour représenter un copropriétaire, ni présider l'assemblée générale :

1° Le syndic, son conjoint, le partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité, son concubin ;

2° Les ascendants et descendants du syndic ainsi que ceux de son conjoint ou du partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité ou de son concubin ;

3° Les préposés du syndic, leur conjoint, le partenaire lié à eux par un pacte civil de solidarité, leur concubin ;

4° Les ascendants et descendants des préposés du syndic ainsi que ceux de leur conjoint ou du partenaire lié à eux par un pacte civil de solidarité ou de leur concubin. »

Ainsi, votre syndic serait en infraction s’il était président de l’assemblée générale.

Ceci étant, la plupart des syndics sont plus malins et se positionnent au centre du bureau de l’assemblée générale pour dans les faits tenir les débats.

Il faut être clair et éviter toute ambiguïté en mettant votre syndic bien en retrait pour laisser les copropriétaires, qui sont les décideurs, voter les décisions qui leur semblent cohérentes.

Légalement parlant, votre syndic est tenu de convoquer l’assemblée générale et au mieux peut assurer les fonctions de secrétaire, permettant de calculer les voix en vue de savoir si la résolution est adoptée.

Le syndic ne pourra pas réclamer d’honoraires supplémentaires pour assurer cette fonction puisque cette tâche est prévue dans la liste non exhaustive des missions entrant dans le forfait de base.

Il vous en revient de proposer en assemblée générale votre candidature pour être président de l’assemblée générale.

La décision définitive reviendra aux copropriétaires, sachant que vous devez obtenir au minimum la majorité des voix de l’ensemble du syndicat des copropriétaires.

C’est donc à vous de jouer !

Suivant l’article 21 du 10 juillet 1965, peut être membre du conseil syndical un copropriétaire, son conjoint, un usufruitier ou un représentant légal : « Les membres du conseil syndical sont désignés par l'assemblée générale parmi les copropriétaires, les associés dans le cas prévu par le premier alinéa de l'article 23 de la présente loi, les accédants ou les acquéreurs à terme, leurs conjoints, les partenaires liés à eux par un pacte civil de solidarité, leurs représentants légaux, ou leurs usufruitiers. Lorsqu'une personne morale est nommée en qualité de membre du conseil syndical, elle peut s'y faire représenter, à défaut de son représentant légal ou statutaire, par un fondé de pouvoir spécialement habilité à cet effet. »

Comment sont désignés les membres du conseil syndical ?

Les membres du conseil syndical sont OBLIGATOIREMENT désignés en assemblée générale, selon la majorité de l’article 25 (25-1 en deuxième lecture, s’il n’y a pas suffisamment de copropriétaires présents ou représentés).

Un vote s’effectue candidat par candidat ou selon une liste de candidats si l’assemblée générale ne s’y oppose pas.

La durée du mandat est fixée par l’assemblée générale, elle est cependant au maximum de 3 ans.

Sur quels points être vigilant ?

Le conseil syndical est un intermédiaire incontournable entre les copropriétaires et le syndic. Il doit contrôler, vérifier, maîtriser les coûts de gestion et prêter assistance au syndic.

Le conseil syndical doit être particulièrement vigilant sur la manière dont le syndic assure la maintenance de l’immeuble (avec tous les contrats de maintenance nécessaires).

Il doit également contrôler les comptes de la copropriété, vérifier que les charges appelées sont bien réglées (les procédures nécessaires au recouvrement des charges bien engagées), que le syndic procède bien au paiement des prestataires et que les sinistres sont gérés comme il se doit.

Est-ce que le conseil syndical a accès aux documents « clés » de la copropriété auprès du syndic ?

Non seulement le conseil syndical a accès aux documents « clés », mais il a accès à tous les documents concernant la gestion de la copropriété conformément à l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 : « Il peut prendre connaissance, et copie, à sa demande, et après en avoir donné avis au syndic, de toutes pièces ou documents, correspondances ou registres se rapportant à la gestion du syndic et, d'une manière générale, à l'administration de la copropriété.

Le conseil syndical reçoit sur sa demande, communication de tout document intéressant le syndicat. »

Le conseil syndical peut ainsi avoir accès à tous les documents stratégiques, tels que les relevés bancaires, la convention des comptes, la comptabilité et les correspondances du syndic, tous les contrats de maintenance et les dossiers de sinistre.

Le syndic a l’obligation de lui communiquer les documents réclamés.

Avec la loi ELAN et dans l’attente d’un arrêté, si le syndic ne communique pas les pièces dans un délai d’un mois, il y aura une sanction financière. 

En résumé, dans une copropriété, il faut obligatoirement un conseil syndical dont les membres sont élus parmi les copropriétaires.

Les membres du conseil syndical sont des personnes avec un rôle important de contrôle du syndic permettant une bonne gestion.

Attention, car il ne faut pas sous-estimer le temps que cela prend, d’autant plus que cette mission est entièrement bénévole.

Pour aller plus loin

https://arc-copro.fr/librairie/les-30-mesures-essentielles-pour-etre-un-conseil-syndical-efficace

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Un conseil syndical qui a compris son rôle

https://arc-copro.fr/documentation/un-conseil-syndical-qui-compris-son-role

Les obligations du syndic en matière de transmissions des relevés bancaires à destination du conseil syndical

https://arc-copro.fr/documentation/les-obligations-du-syndic-en-matiere-de-transmissions-des-releves-bancaires

Comment optimiser le fonctionnement de son conseil syndical

https://arc-copro.fr/documentation/comment-optimiser-le-fonctionnement-de-son-conseil-syndical

Le conseil syndical doit il solliciter un vote d’assemblée générale pour être assisté dans sa mission par un professionnel de son choix ?

https://arc-copro.fr/documentation/le-conseil-syndical-doit-il-solliciter-un-vote-dassemblee-generale-pour-etre-assiste

Le réseau filaire est en voie de disparition. Effectivement, Orange qui en est la propriétaire, n’a plus les moyens d’assurer l’entretien du réseau RTT. La technologie avançant, le réseau GSM remplace ainsi le réseau filaire.

Comment le réseau GSM fonctionne et avec quel type de matériel ? Vous nous avez apporté un certain nombre d‘éléments, quels sont-ils ?

Vous avez ici des modèles types de téléalarme que nous allons pouvoir installer dans un ascenseur.

Le but de ces téléalarmes est d’aider et de venir au secours de personnes qui puissent être en mesure d’appeler si elles ont un problème :

• les personnes en cabine c’est-à-dire les utilisateurs ;
• le technicien qui peut se trouver sur la cabine au niveau du pylône ou sous la cabine en fosse.  

Ici, nous vous présentons trois modèles :

• le plus petit, devant, est intégré derrière le bouton cabine ;
• le noir, plus gros, en fosse ;
• le plus important jaune et bleu, sur le toit de cabine.

La téléalarme peut donc être activée à trois endroits différents. Quel est l’intérêt et l’opportunité de passer en GSM ?

L’intérêt est avant tout technique, mais il peut être aussi financier.

Technique car les lignes filaires vont être supprimées. On va donc pouvoir intégrer ce type de matériel GSM.

Financier car le coût filaire est aujourd’hui de 20 à 30 euros tous les deux mois (facture orange) alors qu’un abonnement sur du matériel GSM commence à 2 euros et peut aller jusqu’à 10 euros.

Le choix de l’opérateur est-il signifiant ?

Non, le choix de l’opérateur n’est pas directement signifiant, mais il peut l’être par rapport à la zone de couverture. En effet, selon les zones, cela fonctionne plus ou moins bien.

Quoi qu’il en soit, la copropriété est libre de choisir son opérateur.

Peut-on gérer plusieurs ascenseurs avec une unique centrale et si oui, dans quelles conditions ?

Nous avons la souplesse de gérer plusieurs ascenseurs avec une centrale néanmoins on peut le déconseiller selon l’implantation des appareils.

Deux exemples :

• Si vous avez deux ascenseurs côte à côte, appelé système duplex, on peut mettre une centrale, cela ne pose aucun soucis.
• Par contre, lorsque vous avez plusieurs ascenseurs dans des bâtiments différents (dont la distance entre eux est assez grande), il sera nécessaire de passer des câbles plus ou moins longs entraînant un coût plus onéreux que la pose d’une seconde centrale.

Nous déconseillons donc cette solution dans ce second cas et nous préconisons l’installation d’une centrale par appareil.  

Quelle est la durée de vie, la fiabilité d’une centrale GSM ?

La centrale GSM est généralement couverte dans le cadre du contrat de maintenance, entre 10 et 15 ans selon le contrat que vous avez négocié.

En cas de dysfonctionnement, la réparation est donc prévue.

Concrètement, si on change d’ascensoriste, que se passe-t-il ? Est-il nécessaire de changer les boîtiers GSM ?

Pas du tout. La centrale reste en place en cas de changement d’ascensoriste.

Les systèmes que nous installons sont des systèmes dits « non-propriétaire ». Ils sont ouverts, la reprogrammation peut donc être effectuée par n’importe quel autre ascensoriste.

En résumé

• L’évolution de la sécurité dans les ascenseurs met fin au réseau téléphonique filaire.
• Le système GSM a un intérêt économique en réduisant les factures téléphoniques.

La recommandation de l’ARC : que la copropriété soit propriétaire de sa propre ligne car, en cas de changement d'ascensoriste, il s’agit simplement de changer le nom et le numéro de téléphone à appeler.

Rubrique dédiée aux adhérents :

Vous êtes adhérent, ce sujet vous intéresse particulièrement, n’hésitez pas à consulter ces différents articles qui sauront au mieux vous éclairer et vous conseiller plus spécifiquement :

ABUS N° 4214 : La solution de facilité prônée par KONE pour assurer le fonctionnement de la téléalarme d’ascenseurs ; un système G.S.M. onéreux

https://arc-copro.fr/documentation/abus-ndeg-4214-la-solution-de-facilite-pronee-par-kone-pour-assurer-le-fonctionnement

Peut-on assurer la téléalarme des ascenseurs par une liaison GSM ?

https://arc-copro.fr/documentation/peut-assurer-la-telealarme-des-ascenseurs-par-une-liaison-gsm

Contrôlez le tarif des lignes de télésurveillance

https://arc-copro.fr/documentation/controlez-le-tarif-des-lignes-de-telesurveillance

Une copropriété peut être amenée à changer de syndic pour deux motifs essentiels :

• Pour respecter la loi ALUR qui oblige à mettre en concurrence tous les trois ans.
• Car on rencontre des problèmes avec le syndic qui ne gère pas la copropriété comme il le faudrait (mauvaise gestion ou absence de gestion) ou qui ne répond pas aux demandes du conseil syndical. Il y ainsi un manque de confiance vis-à-vis du syndic.

Pour ces deux raisons, on peut être amené à mettre à l’ordre du jour de l’assemblée générale la question du changement de syndic.

Comment procéder ? Quelles sont les étapes ?

Il y a cinq grandes étapes pour changer de syndic.

Premièrement, on établit une fiche de la copropriété. Cette fiche peut être établie grâce au site, sur le portail de l’adhérent http://www.leportaildelarc.fr/, au niveau de l’onglet :

Cette fiche concerne :

• la composition de la copropriété (nombre de copropriétaires occupants, de bailleurs et donc de locataires),
• le nombre de bâtiment(s), de hall(s),
• le descriptif des parties communes,
• le descriptif des équipements communs (chaufferie, ascenseur), VMC, porte de garage, etc.,
• le taux d’impayés et s’il y a des procédures contentieuses en cours que le nouveau syndic devra reprendre,
• l’entretien de l’immeuble en termes de travaux, ceux qui ont été faits ou qui seront à effectuer, si il y a eu des problèmes dans le suivi des travaux car le syndic n’aurait pas été suffisamment diligent,
• etc.

Cette fiche est un check-up qui donne une vision globale de la copropriété et de ses difficultés. Souvent, d’ailleurs, le conseil syndical n’a pas cette vision globale et il est toujours intéressant de faire ce bilan, cette fiche d’identité de la copropriété.

Deuxième étape, le conseil syndical rencontre les syndics qui au préalable auront reçu la fiche d’identité de la copropriété. Il faudra analyser leur mode de fonctionnement, d’organisation.

A ce titre, il faudra leur poser plusieurs questions :

• Comment le cabinet est organisé : le nombre de gestionnaires et pour chacun le nombre de copropriétés dont ils ont en charge la gestion, s’il y a un comptable au sein du cabinet ou si la copropriété est sous-traitée à un tiers, s’il y a un service spécialisé et dédié en gestion du personnel et droit du travail (dans le cas où la copropriété emploie un gardien ou employé d’immeuble). Il faudra regarder l’infrastructure du cabinet : si la copropriété est importante, il faudra un syndic disposant d’un matériel adapté (photocopieuses, etc.).
• S’ils ont des références de copropriétés identiques dont ils ont en charge la gestion et avec qui le conseil syndical pourra prendre contact pour savoir s’ils sont satisfaits ou non de la gestion.

Troisième étape, le syndic doit se déplacer dans la copropriété pour s’en faire une idée précise.

A l’issue de cette visite, quatrième point, le syndic effectuera une proposition de contrat de syndic. Le contrat de syndic est un contrat bilatéral que chacune des parties  négocie. Le syndic le négocie pour son compte, la copropriété représentée par le conseil syndical pour le sien.

Il faudra négocier au maximum ce contrat avec notamment le nombre de visites dans la copropriété, les relations avec le conseil syndical, l’organisation et le nombre de réunions avec le conseil syndical, etc. Il faudra négocier les tarifs, le montant du forfait mais aussi des prestations particulières.

Il faudra également être très vigilant sur la durée du mandat qui doit être d’un an et ne jamais accepter un contrat de deux ou trois années en précisant bien des dates précises de début et de fin de mandat.   

Cinquièmement, et pour terminer, il faut obtenir absolument les attestations de l’assurance responsabilité civile professionnelle du syndic et de sa caisse de garantie financière et voir sa carte professionnelle.

En conclusion,

• Le conseil syndical doit présenter la copropriété au syndic et le syndic ses ressources internes au conseil syndical.
• Le contrat doit être négocié entre les deux parties, ce qui implique de ne pas accepter sans discuter la proposition du syndic en contrôlant toutes les variables incluses au contrat et négocier le tarif des prestations (mise en demeure qui ne doit pas être supérieur à 25 euros et le prix de l’état daté à 250 euros).

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Mise en concurrence des contrats de syndic : les honoraires de base ne sont pas les seuls éléments à contrôler

https://arc-copro.fr/documentation/mise-en-concurrence-des-contrats-de-syndic-les-honoraires-de-base-ne-sont-pas-les

Comment procéder pour proposer un nouveau contrat de syndic à l'ordre du jour ?

https://arc-copro.fr/documentation/comment-proceder-pour-proposer-un-nouveau-contrat-de-syndic-lordre-du-jour

ABUS N° 4419 : La dispense de mise en concurrence du syndic ne doit pas être votée à la même assemblée générale qui vote le contrat de mandat : le cas Craunot

https://arc-copro.fr/documentation/abus-ndeg-4419-la-dispense-de-mise-en-concurrence-du-syndic-ne-doit-pas-etre-votee-la

Les obligations du syndic sont prévues clairement dans l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 qui impose l’ouverture d’un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires.

La loi ALUR est venue renforcée cette obligation en limitant les possibilités de dérogation à ce principe pour les copropriétés de moins de 16 lots.

Autrement dit, celles qui ont plus de 16 lots sont dans l’obligation d’ouvrir et de disposer d’un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires, sans possibilité de vote dérogatoire en assemblée générale.

Pourquoi les syndics n’ouvrent-ils pas toujours de compte séparé malgré cette obligation ?

En réalité, nous sommes devant le « nerf de la guerre » : l’argent !

La question est la suivante : est-ce que les fonds de la copropriété vont au profit exclusif du syndicat des copropriétaires ou est-ce que les fonds vont au profit du syndic qui les fait « travailler » d’une manière ou d’une autre ?

Y a-t-il des sanctions pour les syndics qui ne respectent pas cette obligation ?

C’est l’une des rares dispositions qui prévoient des sanctions.

Le même article 18 de la loi du 10 juillet 1965 précise ainsi que : « La méconnaissance par le syndic de ces obligations emporte la nullité de plein droit de son mandat à l'expiration du délai de trois mois suivant sa désignation ».

Qui dit nullité, dit rétroactivité et donc il sera considéré que le syndic n’a jamais eu de mandat.

Comment pouvons-nous nous assurer de disposer d’un compte bancaire séparé ?

Plusieurs choses doivent être effectuées pour vous assurer que le compte bancaire dont vous disposez est bien un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires.

Il est nécessaire de vérifier :

• la convention de compte et en premier lieu le libellé du compte.
  Il faut impérativement que le seul titulaire du compte soit le syndicat des copropriétaires.
• l’attestation de la banque justifiant ou affirmant que le syndicat des copropriétaires dispose bien d’un compte bancaire séparé.
  Le numéro de compte doit bien y figurer. Par ailleurs, il doit être clairement indiqué qu’il ne pourra y avoir ni de fusion, ni de compensation avec tout autre compte. Ce compte devra perdurer indépendamment du syndic en place.
• le numéro ICS (Identifiant Créancier Sepa).
  Il doit être celui du syndicat des copropriétaires et non celui du syndic.
• le libellé de l’ordre des paiements.
  Dans les appels de fonds, il est parfois indiqué à quel ordre effectuer ses règlements. Il faudra bien contrôler que c’est à l’ordre du syndicat des copropriétaires et non du syndic que les paiements sont effectués.
• la symétrie entre la date de décaissement effectué par un copropriétaire et la date d’enregistrement dans le relevé bancaire du compte du syndicat.
  Le délai est au maximum de deux jours, si c’est plus long, c’est qu’il y a un problème.

En résumé :

• Vérifier les délais de paiement des fournisseurs.
• Effectuer un chèque au syndic et vérifier s’il y a un encaissement.
• Refuser de faire des paiements en ligne si vous n’avez pas l’assurance du compte du bénéficiaire.

Pour aller plus loin :
 

https://arc-copro.fr/ouvrages/comment-controler-lexistence-et-le-bon-usage-du-compte-bancaire-separe.html

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Compte bancaire séparé du syndicat des copropriétaires : la convention d’ouverture de compte devrait comporter des mentions obligatoires à respecter

https://arc-copro.fr/documentation/compte-bancaire-separe-du-syndicat-des-coproprietaires-la-convention-douverture-de

Même en cas de dispense de compte bancaire séparé le syndicat des copropriétaires doit disposer d’un compte individualisé

https://arc-copro.fr/documentation/meme-en-cas-de-dispense-de-compte-bancaire-separe-le-syndicat-des-copropriétaires

ABUS DE LA SEMAINE N°4509 : Cabinets Nexity Lamy, syndicat des copropriétaires, même compte bancaire séparé!

https://arc-copro.fr/documentation/abus-de-la-semaine-ndeg4509-cabinets-nexity-lamy-syndicat-des-coproprietaires-meme
 

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