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Il faut rappeler tout d’abord qu’en vertu de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965, les travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, conformes à la destination de celui-ci, doivent être préalablement être votés en assemblée générale à la majorité des voix de tous les copropriétaires (avec possibilité d’un second vote à la majorité de l’article 24 si lors du vote initial la résolution recueille au moins le tiers des voix du syndicat).

Ainsi, la pose d’un bloc de climatisation sur la toiture de l’immeuble aurait dû être préalablement précédée d’un vote en assemblée générale. 

Aussi, dans l’hypothèse où ces travaux ont été entrepris sans autorisation, il convient que le syndic adresse au copropriétaire contrevenant une lettre recommandée avec accusé de réception contenant mise en demeure d’avoir à procéder à la dépose de cette installation et à la remise en état des lieux, dans un délai déterminé (exemple : 15 jours ou 1 mois…), ou, à tout le moins, qu’il sollicite, à la prochaine assemblée générale, une ratification de ces travaux irréguliers, en transmettant un document précisant l’implantation et la consistance de cette installation (article 10 du décret du 17 mars 1967).

Faute d’action dans le délai imparti, et après une éventuelle relance restée infructueuse, le syndic pourrait saisir le juge des référés afin qu’il condamne le copropriétaire à la remise en état des lieux.

Le juge des référés pourrait dans certaines hypothèses rejeter la demande au motif que l’irrégularité n’est pas manifeste, ou que l’urgence n’est pas présente ; l’article 834 du Code de procédure civile dispose ainsi que « Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. ».

En cas d’échec de cette procédure d’urgence, il conviendra d’intenter une procédure « classique » dite « procédure au fond » qu’il conviendra de faire préalablement approuver en AG, conformément à l’article 55 du décret du 17 mars 1967 ; la procédure en référé n’ayant quant à elle pas besoin d’être autorisée en AG.

Au titre de la jurisprudence relative aux refus d’autorisation exprimés en assemblée générale, on peut relever un arrêt de la Cour de cassation en date du 18 février 2004, n° 02-15.147, rendu par la troisième chambre civile, à propos d’une copropriétaire ayant souhaité implanter un groupe de climatisations sur une partie commune de la copropriété ; la Cour de cassation a approuvé la Cour d’appel qui avait estimé que cette installation projetée nuisait à l’esthétique générale de cet immeuble, et que par conséquent il était possible de refuser cette autorisation.

A l’inverse, il a ainsi été jugé par la Cour d’appel de Paris, aux termes d’un arrêt en date du 23 septembre 2009, que « les travaux envisagés de pose d’un climatiseur réversible constituent des travaux d’amélioration dans un appartement situé sous le toit et ne disposant que d’une isolation thermique très relative […]. »

Comme vous pouvez le constater, en la matière, tout sera affaire des circonstances de l’espèce… et l’office du juge consistera à déterminer si les travaux projetés portent atteinte à la destination de l’immeuble, conformément à l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965.

Il n’existe pas à proprement parler de quorum requis dans le cadre d’une assemblée générale de copropriétaire. Cela étant, il convient de rappeler certains principes.

Tout d’abord, il est nécessaire de pouvoir élire un « bureau », composé d’au moins un président de séance et d’un secrétaire de séance (le syndic assumant généralement cette fonction de secrétaire, même si tout copropriétaire pourrait également le faire, cf. article 15 du décret du 17 mars 1967).

Il n’est pas indispensable d’élire un scrutateur de séance, sauf s’il s’agit d’une obligation fixée par le règlement de copropriété. A noter sur ce point que la Cour de cassation a jugé, dans une hypothèse où l’élection de deux scrutateurs était imposée par le règlement de copropriété, que l’impossibilité (prouvée) d’élire un second scrutateur permettait à l’assemblée générale de se tenir valablement (Cour de cassation, 3eme chambre civile, 30 septembre 2015, n° 14-19.858).

D’autre part, il est à noter, dans l’hypothèse où l’assemblée générale ne réunirait qu’un faible nombre de copropriétaires, que le vote de certaines résolutions ne pourrait intervenir.

Ainsi, toutes les résolutions devant être votées à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 (cette majorité étant notamment requise pour la désignation d’un syndic et des membres du conseil syndical) nécessitent, pour pouvoir être adoptées, de recueillir « la majorité des voix de tous les copropriétaires », soit la moitié des tantièmes de propriété plus une voix.

A défaut de recueillir cette majorité lors du premier vote, il est possible, à une condition, de procéder à un second vote, soumis cette fois à la majorité de l’article 24 (majorité des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, sans tenir compte des abstentions). Il s’agit du mécanisme bien connu de la « passerelle », prévu par l’article 25-1 de la loi de 1965. Toutefois, ce mécanisme ne peut être utilisé que dans la mesure où la résolution, lors du premier vote, a recueilli au moins un tiers des voix du syndicat en sa faveur.

Par conséquent, si lors de l’assemblée générale, l’ensemble des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, détiennent moins d’un tiers des voix du syndicat, il ne sera possible d’adopter que les résolutions relevant dès l’origine de la majorité de l’article 24, ce qui revient à priver l’assemblée générale d’une partie significative de son utilité « décisionnelle »…