L’ARC et le numéro 500 de JURIShebdo
Pour son numéro 500, la revue JURIShebdo - revue spécialisée en droit immobilier - a demandé à quinze personnalités ou organisations nationales d’écrire un article sur la situation actuelle de leur secteur et les perspectives. Sur ces quinze organisations, une seule représente le monde de la copropriété : l’ARC.
Voici l’article que nous avons rédigé et adressé au rédacteur en chef de cette revue et qui vient d’être publié. Comme vous allez le voir, après la présentation de la situation (très noire), nous dressons un tableau des perspectives que nous pensons prometteuses, malgré le pessimisme ambiant.
Nous reviendrons bientôt sur tous les « chantiers » dont nous parlons dans cet article pour donner une première idée de ce que nous commençons - à l’ARC et à l’UNARC - à faire en partenariat actif avec tel ou tel.
Voici l’article :
"Vive la crise!"
La crise est là et la copropriété est en crise.
La crise c'est à la fois une expérience très dure pour tous, mais c'est aussi sans doute le seul moyen d'avancer et de traiter les problèmes en apparence insolubles qui empoisonnent la vie des copropriétés et des copropriétaires depuis des années.
Il y a trois séries de problèmes plus préoccupants que les autres, en particulier. Et nous voudrions les passer en revue en indiquant ensuite comment - selon nous - la crise est déjà en train de nous aider à les résoudre et nous permettre d'aller au-delà du miroir.....
I. Les gros travaux et la rénovation énergétique
Le premier problème, c'est le blocage formidable des copropriétés en terme de gros travaux et de travaux de rénovation énergétique. Alors que le Grenelle 1 (ndlr: loi n° 2009-967 du 3 août 2009 de programmation relative à la mise en œuvre du Grenelle de l'environnement) a fixé une baisse des consommations énergétiques dans le résidentiel à moins 38 % pour 2020, nous atteindrons sans doute à peine moins 10 %. Une catastrophe.
Pendant le même temps, les gros travaux d'entretien indispensables dans les trois à cinq millions de logements en copropriété concernant les immeubles vieillissants ne sont pas faits ou sont faits très partiellement. Comment faire pour éviter l'inévitable catastrophe ?
II. Les syndics de copropriété
Le deuxième problème est le problème syndics et leur formidable incapacité à « gérer » les copropriétés dans de bonnes conditions : transparence, efficacité, proximité, maîtrise. Au lieu de cela, concentration, deux mots qui expliquent les pathologies qui frappent le secteur. Et leurs conséquences, des gestionnaires surchargés, dépassés, justes capables d'assurer le minimum pendant que les financiers des groupes font de belles et dangereuses affaires, URBANIA qui a failli voler en éclat, FONCIA racheté par un fonds d'investissement, CITYA qui renoue avec la croissance externe mortifère pour les copropriétés...
Là aussi, comment faire pour empêcher le désastre ?
III. Les copropriétés fragiles et en difficulté
Le troisième problème est encore plus angoissant, c'est le défi des copropriétés dites fragiles et en difficulté, phénomène en accélération vertigineuse. Dérive des charges, impayés en augmentation, dévalorisation financière accélérée de certaines zones, précarisation d'une partie croissante des copropriétaires (retraités, primo-accédants, chômeurs), tout pousse au désastre.
Mais comment faire? Crise des travaux et du gros entretien, dérapage des charges, crise des syndics, crise des copropriétés fragiles et en difficulté.
Tout ceci donne envie de refermer la porte et d'aller voir ailleurs. Et pourtant c'est peut-être de cette multi-crise que vont finir par émerger les solutions.
Les oppositions s'apaisent, des partenariats se nouent, des solutions combinées se mettent en place, les uns écoutent enfin les autres.
Il y a peu le Président de l'ARC, Fernand Champavier, le Président de l'UNIS, Étienne Ginot et le Président de la FNAIM, Jean-François Buet pouvaient envisager ensemble des réunions de travail sur des sujets pourtant complexes et, il y a peu encore, polémiques. Rare.
Pour montrer que l'anti-crise est en marche, nous faisons le tour de ces actions communes de partenariales déjà engagées ou qui vont démarrer bientôt.
1. Premier chantier: pour contrer l'inertie en matière de gros travaux et de rénovation, il va FALLOIR mettre en place de façon généralisée des démarches et des méthodes nouvelles, des outils innovants.
Nous les connaissons déjà, ils sont en cours de construction ou de mise en œuvre :
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c'est le fonds travaux obligatoire déjà repris dans le projet de loi Duflot;
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c'est le B.I.C. (Bilan Initial de Copropriété) développé par Planète Copropriété et déjà utilisé par de nombreux acteurs;
- c'est l'audit global partagé qui associe architecte et thermicien;
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c'est le « Quatre-quarts » pour boucler des plans de financements im-po-ssi-bles et associant CEE, fonds travaux, prêts collectifs, aides individuelles ou collectives;
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c'est les SEM régionales d'assistance;
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c'est la mobilisation des PME;
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c'est l'« étiquette charges »;
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c'est l'épargne collective avec le P.E.C. (Plan d'Épargne Copropriété); etc.
À l'ARC, nous voulons travailler ensemble avec tous ceux qui l'acceptent et ils sont nombreux : les banquiers, les opérateurs, les syndics, les architectes, les entreprises, les thermiciens, les associations diverses de tous horizons, les collectivités. Forcément nous allons trouver. Forcément.
2. Deuxième chantier: pour réguler la profession et les pratiques des syndics, il VA FALLOIR, comme chacun le sait, mettre en place des instances paritaires de contrôle, de discipline, d'encadrement, de formation, de déontologie.
Ce dont les professionnels ne voulaient pas entendre parler il y a encore deux ans devient aujourd'hui audible pour eux:
- des Hauts Conseils intégrant les représentants des usagers ; des instances paritaires de conciliation départementales; des commissions régionales disciplinaires ; la mise en place de référentiels professionnels définis avec les usagers ; des comptes séparés sans dérogation; la rédaction de codes la mise en place de référentiels professionnels définis avec les usagers; des comptes séparés sans dérogation; la rédaction de codes de déontologie concertés.
Nous faisons le pari qu'avant la parution des décrets de la loi DUFLOT des instances expérimentales seront déjà en place pour permettre de lancer le travail.
3. Troisième chantier: enfin pour prévenir les difficultés et guérir les copropriétés il faut - là aussi - des méthodes, des compétences, des partenariats nouveaux.
Ceux-ci sont en train d'émerger. Des collectivités territoriales, des opérateurs, des associations, des réseaux sociaux, des syndics, des agences d'État comme l'ANAH mettent en place des propositions innovantes et partenariales:
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un groupe de travail sur le syndic de redressement va se mettre en place ainsi que sur l'identification et le développement des compétences des mandataires ad hoc;
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des outils nouveaux pour redresser les copropriétés en difficulté vont être expérimentés (contrat de requalification; coopérative de reconstruction...) ;
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les Observatoires locaux des copropriétés poussent comme des champignons; des outils nouveaux d'intervention y compris des Observatoires locaux des charges pour maîtriser les charges se mettent en place avec les collectivités; des dispositifs d'accompagnement - dès le début de la conception ou de la mise en route des immeubles - sont en gestation.
Là encore « nécessité fait loi », « nécessité rend ingénieux » et force à trouver les voies d'un traitement partenarial efficace.
La crise? Pas seulement, aussi un champ d'inventions et de développement de relations multi-partenariales inespéré. Un renouveau. Un espoir. Et, pour nous, surtout la fierté d'« en être ».
Vive cette dynamique de crise. Et qu'on en sorte vite et renouvelé ».
Ville de Paris et atelier «Planète Copropriété» sur la Copropriété et la « biodiversité : rendez-vous le 22 mai
