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Quelles sont les règles à connaitre avant d’installer un système de vidéosurveillance ?
QUESTION :
Le conseil syndical souhaite proposer à la prochaine assemblée générale l’installation d’un système de vidéosurveillance. Quelles sont les règles à connaitre et les précautions à prendre ?
Quelles sont les préconisations à connaître ?
Quel est intérêt de réaliser un Diagnostic Technique Global (DTG) ?
En tant que président du conseil syndical, je souhaiterais réaliser un diagnostic sur la copropriété, afin de déterminer en priorité les besoins d’entretien et de travaux de rénovation énergétique à réaliser.
L’objectif est d’avoir une visibilité sur les dépenses qui seront nécessaires d’engager dans un délai plus ou moins long, afin de déterminer le financement annuel à prévoir.
Il semble que le diagnostic technique global dit « DTG » réponde à ce besoin.
Le conseil syndical souhaiterait savoir en quoi il consiste.
En tant que copropriétaire à mobilité réduite, puis-je exécuter des travaux d’accessibilité à mon logement ?
A la suite d’une maladie, je suis désormais obligé de me déplacer en un fauteuil roulant de manière permanente. En tant que copropriétaire je peux très difficilement sortir de chez moi à cause d’un problème d’accessibilité des parties communes. Puis-je entreprendre des travaux d’installation d’une rampe pour faciliter l’accès à mon logement ?
AVIS DE L'EXPERT : Nous sommes au regret d’apprendre votre maladie nécessitant de vous déplacer de manière permanente en fauteuil roulant.
Il est malheureusement vrai que les copropriétés dont les permis de construire ont été déposés avant le 1er janvier 2007 n’ont aucune obligation d’effectuer des travaux d’accessibilité lorsque l’immeuble est à usage exclusif d’habitation.
Pour pallier à ce manquement, le législateur a prévu deux mécanismes pour effectuer des travaux d’accessibilité.
Il est à noter que les travaux d’accessibilité ne sont pas définis par la loi mais par une réponse ministérielle en date du 06 octobre 1977 n°1646 : il s’agit de travaux ayant pour objet de rendre les parties communes ou les éléments d’équipement communs existants mieux accessibles aux handicapés, par exemple, l’installation d’une rampe, un élargissement des portes, l’installation d’un monte-charge…)
Le premier mécanisme est prévu à l’article 24IId) de la loi du 10 juillet 1965. Sont approuvés à la majorité des voix des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance « les travaux d’accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite, sous réserve qu’ils n’affectent pas la structure de l’immeuble ou ses éléments d’équipement essentiels. »
Dans ce cas, c’est le syndicat des copropriétaires qui prend en charge la réalisation et le financement de tels travaux en fonction selon la jurisprudence de l’utilité objective de cette installation (CA PARIS 07 juillet 1995).
Le deuxième mécanisme, a été modifié par l’ordonnance dite « copropriété » en date du 30 octobre 2019, ce nouveau mécanisme est applicable depuis le 31 décembre 2020.
Il est ainsi mentionné à l’article 25-2 de ladite loi « chaque copropriétaire peut faire réaliser à ses frais, des travaux pour l’accessibilité des logements aux personnes handicapées ou à mobilité réduite qui affectent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble ».
Ainsi, dans ce deuxième cas c’est vous qui effectuerez les travaux et à vos frais. Pour ce faire, vous devez envoyer par lettre recommandée avec accusé de réception un point d’information à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale. Cette demande doit être accompagnée d’un descriptif détaillé des travaux.
C’est alors un point informatif et non une question qui est indiqué à l’ordre du jour de la prochaine assemblée.
A réception de cette demande, le syndic doit inscrire à l’ordre du jour le point informatif et l’opposition éventuelle à la réalisation de ces travaux par décision motivée de l’assemblée générale.
Il sera donc possible pour le syndicat des copropriétaires de s’opposer à la réalisation des travaux. Néanmoins, cette opposition ne peut se faire que pour des conditions limitatives :
- soit que les travaux portent atteinte à la structure de l’immeuble ou à ses éléments d’équipement essentiels
- soit leur non-conformité à la destination de l’immeuble.
Cette opposition pour les raisons susmentionnées, se fait à la majorité des voix du syndicat des copropriétaires.
En conséquence, si le syndicat des copropriétaires ne souhaite pas prendre en charge les travaux d’accessibilité (conformément à l’article 24IId), il sera possible de les réaliser vous-même à vos propres frais, dans le délai de deux mois suivant l’absence d’opposition du syndicat des copropriétaires.
Le conseil syndical est-il autorisé à pénétrer dans le local chaufferie ?
Le conseil syndical est-il autorisé à pénétrer dans le local chaufferie ?
Question :
« Le conseil syndical souhaite savoir si l'accès au local de chaufferie est encadré par un texte règlementaire et, en conséquence, si des interdictions ciblées sont susceptibles d'en limiter la fréquentation à certaines catégories de personnes. »
Réponse :
Les chauffagistes sont de plus en plus souvent réticents à laisser libre accès à la chaufferie. Pour se justifier, ils mettent en avant le fait que, dans le cadre d’un contrat de maintenance, la chaufferie est sous leur responsabilité.
On peut légitimement comprendre cette volonté de limiter l’accès à la chaufferie afin de ne pas se voir reprocher les conséquences d’actes réalisés par d’autres personnes.
Mais cet argument est aussi, pour le chauffagiste, un bon prétexte pour se soustraire au contrôle de ses prestations par le conseil syndical, le gardien ou un bureau d’études thermiques.
Aucun texte réglementaire ne vient préciser explicitement quelles catégories de personnes sont admises en chaufferie. En théorie, le règlement de copropriété peut prévoir des dispositions à ce sujet, mais cela est rare.
Il faut donc revenir à ce que dit la loi sur le rôle du conseil syndical : ce dernier est un organe de contrôle et d’assistance du syndic (article 21 de la loi de 1965). Dans le cadre de ses attributions, il peut donc être amené à accéder à la chaufferie, pour contrôler le bon fonctionnement des installations (ou le faire contrôler par un expert puisque le conseil syndical a le droit de recourir à l’appui d’un « sachant »), vérifier que la prestation est correctement réalisée grâce au livret de chaufferie, assurer la fourniture en fioul ou en consommables (sel des adoucisseurs par exemple), etc.
En pratique, nous vous conseillons de désigner un « référent » de confiance (membre du conseil syndical, gardien), et de lui confier, et à lui seul, un jeu de clés de la chaufferie. Cela répond aux deux enjeux principaux :
- Celui du contrôle du prestataire : vous pouvez contrôler le travail du chauffagiste.
- Celui de la responsabilité de la chaufferie : la responsabilité de la chaufferie reste du ressort du chauffagiste, car il n’y a plus de possibilité d’intervention extérieure.
Il faut donc trouver un accord avec le chauffagiste et les copropriétaires, en prévoyant :
- Un avenant au contrat d’exploitation et de maintenance des installations de chauffage précisant qui peut accéder à la chaufferie, qui possède la clé et dans quel cadre cette personne est autorisée à y accéder ;
- Validation de ces dispositions en assemblée générale ;
- Demander au syndic de produire un courrier autorisant le référent choisi à accéder à la chaufferie.
Rappelons que par sécurité, il est également conseillé de conserver une clé de secours dans un boitier spécifique pour permettre aux pompiers d’accéder à la chaufferie en cas d’urgence.