Comment élire un nouveau syndic alors que celui en place est toujours en cours de mandat
Question
Lors de la prochaine assemblée générale, nous souhaitons changer de syndic. Néanmoins, à la date de sa tenue, le syndic en place est toujours en cours de mandat, qui ne se terminera que trois mois plus tard.
Comment faire pour élire un nouveau syndic sans mettre en difficulté le syndicat des copropriétaires ?
Réponse
Votre question est subtile car, vous avez raison, depuis l’entrée en vigueur du contrat type est impérativement mentionnée sur celui-ci la date de début et de fin de mandat qui ne coïncide pas forcément avec celle de la tenue de l’assemblée générale.
Pour répondre clairement à votre question, il est important de préciser plusieurs notions.
Tout d’abord, conformément à l’article 18 dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 : « quand l’assemblée générale délibère pour désigner un nouveau syndic, donc la prise de fonction intervient avant le terme du mandat du syndic actuel, cette décision vaut révocation de ce dernier à compter de la prise de fonction du nouveau syndic. »
Ainsi, à partir du moment où l’assemblée générale élit un syndic, c’est lui qui devient mandataire de la copropriété, mettant automatiquement fin au mandat précédent, même si son contrat prenait fin à une date ultérieure.
Ceci étant, il est possible que le syndic sortant considère qu’il a subi un préjudice du fait que son mandat s’est interrompu avant la date de fin contractuelle et demande à ce titre une indemnisation.
Rappelons que dans ce cas, il ne pourra pas faire justice lui-même en retenant ses honoraires mais devra impérativement engager une action judiciaire, réclamant réparation du préjudice financier subi du fait de la faute du syndicat des copropriétaires.
Pour éviter cette difficulté, deux options sont possibles.
La première est de profiter de la résolution votant le nouveau syndic pour indiquer en quelques lignes les motifs qui justifient que le syndic en place ne sera pas reconduit dans ses fonctions.
Pour cela, il faut indiquer les différents griefs constatés à son encontre, impliquant qu’un nouveau syndic soit élu (défaut de remise des documents au conseil syndical, absence de réponse imputation de factures abusives…).
Par ce procédé, le syndic sortant réfléchira à deux fois avant de réclamer judiciairement une indemnisation pour rupture abusive de son contrat avant la date d’échéance, sachant que si cela est le cas, le syndicat demandera en parallèle lui aussi une indemnisation pour les fautes commises par le syndic qui ont entraîné un préjudice.
La deuxième solution est que l’assemblée générale vote que le contrat du nouveau syndic entrera en vigueur le jour de la fin du contrat du syndic en place.
A titre d’exemple, si l’assemblée générale se tient le 30 juin et que le contrat du syndic en place se termine le 30 septembre, l’assemblée générale pourra voter que le contrat du nouveau syndic commencera le 30 septembre.
Par ce biais, le syndic sortant ne sera pas lésé, ne pouvant pas réclamer une indemnisation.
Néanmoins, il faudra être extrêmement vigilant car il est probable que pendant cette période le syndic soit encore moins réactif avec un risque d’imputation de factures illégales pour percevoir des honoraires indus.
Cette solution implique que le syndic repreneur accepte de récupérer le mandat non pas le jour de l’assemblée générale mais à une date ultérieure.
