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Réponse :

Avant même d’aborder le fond de votre question, il est clair que d’un point de vue purement professionnel et déontologique, cette façon de procéder est tout à fait inacceptable.

En effet, le syndic ne peut pas menacer son mandant pour obtenir ce qu’il veut, allant jusqu’à indiquer que du jour au lendemain, la copropriété se retrouverait sans représentant légal.

Cela est d’autant plus injustifiable que ce syndic profite des dispositions dérogatoires découlant de la crise sanitaire qui permet effectivement à un syndic de ne pas tenir l’assemblée générale de manière physique pour imposer des résolutions incohérentes à l’instar de son contrat de trois ans, alors que le mandat actuel est encore valable un an.

Au-delà de ce préalable, je vous confirme que l’attitude de votre syndic n’est pas seulement abusive, mais bien illégale.

Et pour cause, si le contrat initial de votre syndic a été signé avant le 1^er juin 2020, il dépend de l’ancienne mouture de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 qui impose un préavis de trois mois avant de pouvoir démissionner.

D’ailleurs, dans le contrat-type est précisée une procédure stricte à respecter permettant justement de définir à partir de quel jour les trois mois de préavis commencent à être décomptés.

Par conséquent, votre syndic ne peut légalement pas renoncer à son contrat du jour au lendemain et laisser la copropriété sans syndic.

Si le contrat initial a été signé après le 1^er juin 2020, les conditions de renoncement du contrat à l’initiative du syndic sont plus strictes.

En effet, la notion de démission n’existe plus. S’il veut mettre fin au contrat avant la date d’échéance, il doit alors démontrer une inexécution suffisamment grave du syndicat des copropriétaires.

Autrement dit, il doit prouver la faute suffisamment grave du syndicat des copropriétaires pour prétendre être en mesure de résilier le contrat en cours de mandat.

Comme vous le constatez, que ce soit la première hypothèse ou la seconde, votre syndic ne peut pas mettre fin à son contrat du jour au lendemain sans engager sa responsabilité.

A travers cette vidéo à l’expert, nous allons expliquer dans quel cadre cette obligation de refaire voter en deuxième lecture la résolution s’applique.

Réponse :

En vertu de l’article 9 alinéa 3 du décret du 17 mars 1967, sauf urgence, cette convocation est notifiée au moins 21 jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n’ait prévu un délai plus long.

Ainsi, il existe trois possibilités : le délai de principe c’est celui de 21 jours posé par cet article, sauf si le règlement de copropriété en prévoit un plus long. Dans ce cas, il faudra respecter le délai fixé par le règlement de copropriété, comme l’a rappelé la Cour de cassation dans son arrêt en date du 19 décembre 2007 (n°07-13.703).

A contrario, en cas d’urgence il n’y a pas besoin de respecter le délai de 21 jours. La jurisprudence a indiqué dans un arrêt en date du 07 décembre 1971 qu’il appartenait au syndic d’apprécier le délai entre la notification et la réunion.

Reste à savoir ce qu’est la notification : c’est l’acte par lequel le copropriétaire est informé de la convocation de l’assemblée générale. Il ne s’agit donc pas de la date d’envoi des convocations, mais la date à laquelle le copropriétaire doit ou devrait réceptionner la convocation.

Vous nous informez que la convocation est envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception, il faut donc distinguer le point de départ qui fait courir le délai des 21 jours : soit vous avez réceptionné la lettre recommandée, soit la lettre a été présentée à votre domicile en votre absence.

Si la lettre a été présentée à votre domicile en votre absence, l’article 64 du décret du 17 mars 1967 dispose : «  toutes les notifications ou les mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 et par le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec accusé réception. Le délai qu’elles font courir a pour point de départ le lendemain du jour de sa première présentation de la lettre recommandée au domicile ».

Si vous avez réceptionné votre lettre, le délai court le lendemain du jour de la réception de ladite lettre.

Dès lors, le délai des 21 jours se calcule le lendemain du jour soit de la réception de ladite convocation, soit le lendemain du jour de la première présentation de la lettre.

Si, vous avez réceptionné la convocation dans un délai moindre, alors conformément à l’article 13 du décret du 17 mars 1967, la nullité de l’assemblée générale est encourue. En effet, comme le rappelle un arrêt de la Cour de cassation en date du 25 novembre 1998 : la nullité est encourue lorsque les délais de convocation n’ont pas été respectés même à un jour près.

Par ailleurs, s’il s’agit d’un problème de La poste, la Cour d’appel de Paris dans un arrêt en date du 21 septembre 2006 a considéré que la nullité de l’assemblée est encourue alors que le retard est dû à une grève des postes.

C’est arrêt vient d’être confirmé par la Cour de cassation dans un arrêt en date du 17 septembre 2020 (n°19-16076) : l’assemblée générale doit être annulée à cause d’une désorganisation des services de la poste, la lettre recommandée avec accusé de réception a été présentée 20 jours avant la tenue de l’assemblée générale.

Enfin, seuls les copropriétaires qui ont été convoqués tardivement peuvent se prévaloir de la nullité de l’assemblée générale (civ3. 14 novembre 2007). Nous attirons votre attention sur le fait que la Cour de cassation dans un arrêt en date du 24 mars 2015 (13-28.799) a considéré qu’un copropriétaire qui avait été convoqué tardivement, ne pouvait plus se prévaloir de la nullité de l’assemblée générale, dans la mesure où le copropriétaire avait participé à l’assemblée générale et voté en faveur des résolutions.

En conclusion, votre syndic doit s’assurer que les copropriétaires recevront bien la convocation 21 jours avant la date de la réunion et le fait qu’il ait envoyé 28 jours avant la réunion en change rien à la sanction en cas de délai non respecté.