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Puis-je être syndic non professionnel de la copropriété de ma mère, assisté par une société spécialisée ?
La copropriété de ma mère compte douze lots principaux impliquant que le syndic en place n’assure quasiment aucune prestation la faisant plonger doucement mais sûrement en difficulté avec notamment des retards de paiement des fournisseurs et une absence d’entretien de la copropriété.
Lors de la prochaine assemblée générale, je souhaite présenter ma candidature en tant que syndic non professionnel aidé par une société spécialisée bien connue sur internet.
Puis-je être syndic non professionnel d’une copropriété dans laquelle ma mère est copropriétaire ?
A la différence des membres du conseil syndical, l’article 17-2 de la loi du 10 juillet 1965 précise que seul un copropriétaire au sein de la copropriété peut être désigné en tant que syndic non professionnel.
Autrement dit, les ascendants ou descendants du copropriétaire ne sont pas autorisés à présenter leur candidature vous interdisant par conséquent de postuler à cette fonction.
Ceci étant dit, la décision de devenir syndic non professionnel ne doit pas se prendre à la légère afin d’une part d’éviter d’aggraver la situation et d’autre part de se retrouver responsable d’une gestion dont vous n’étiez pas à l’origine aux commandes.
Par conséquent, le copropriétaire qui souhaite devenir syndic non professionnel doit au préalable auditer la copropriété en commençant par contrôler les documents comptables ainsi que les relevés bancaires afin d’avoir l’assurance d’être en capacité de reprendre les comptes.
A cela, il faut également s’assurer d’être en mesure de reprendre la gestion courante de la copropriété nécessitant de disposer au minimum de la liste des copropriétaires, des lots leur appartenant et des tantièmes affectés en fonction des éventuelles clés de répartition existantes.
Ensuite, il faut que le syndic non professionnel dispose d’outils suffisamment performants pour tenir la comptabilité, produire les appels de fonds, tenir les assemblées générales afin de déterminer si les résolutions sont adoptées en vue de générer le procès-verbal.
L’ensemble de ces préalables impose une préparation qui dans l’idéal doit se faire au moins six mois avant la tenue de l’assemblée générale élective avec une expérience de membre du conseil syndical au moins d’un an.
Concernant à présent les sociétés d’assistance au syndic non professionnel, bien souvent elles vendent du rêve en affichant sur leur site internet de belles promesses qui en définitive se limitent à mettre à la disposition de leurs clients un logiciel plus ou moins mal fait.
Les assistances juridiques et comptables sont souvent médiocres avec des collaborateurs très peu formés qui n’apportent aucun soutien au syndic non professionnel.
C’est à ce titre que nous recommandons aux copropriétaires qui souhaitent devenir syndic non professionnel de suivre les formations dispensées par l’ARC Nationale afin de bien comprendre leurs obligations et connaître les différentes solutions d’assistance qui leur sont proposées.
Peut-on imputer à un copropriétaire les frais de remise en état d’une partie commune qu’il a dégradée ?
Question :
Un copropriétaire, dans le cadre de son déménagement, a occasionné diverses dégradations dans le hall de notre immeuble qui avait été récemment repeint. Nous avons ainsi relevé de nombreux impacts sur la peinture qui s’est écaillée en plusieurs endroits, et, à certains endroits, de petits morceaux de plâtres se sont même détachés.
Nous aimerions faire supporter les frais de remise en état par ce copropriétaire indélicat. Est-ce possible ?
Réponse :
De façon amiable, il vous est toujours possible de solliciter une indemnisation auprès du copropriétaire afin de financer la reprise de ces dégradations, en lui faisant adresser par le syndic un courrier en ce sens. Cela étant, une indemnisation spontanée par le copropriétaire ne constituera pas forcément l’hypothèse la plus courante.
A cet égard, il est possible que votre règlement de copropriété comporte une clause d’« aggravation des charges », qui stipule que le copropriétaire qui, par son action ou ses négligences, aggrave les charges communes, pourra se voir réclamer les frais supplémentaires ayant été engendrés.
Cela étant, cette clause ne peut être appliquée de façon unilatérale par le seul syndic.
La jurisprudence a en effet indiqué que la mise en œuvre de cette clause ne pouvait résulter que d’une condamnation judiciaire établissant la responsabilité du copropriétaire ; cf. sur ce point un arrêt rendu par la Cour de cassation, troisième chambre civile, en date du 27 mars 2013, n° 12-13.012.
Indépendamment de l’existence de cette clause dans le règlement de copropriété, il est toujours possible d’engager la responsabilité civile délictuelle du copropriétaire, sur le fondement de l’article 1240 du Code civil, qui dispose que « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »
La solution peut paraître malcommode et rendre illusoire toute tentative de réparation auprès du copropriétaire. Pour les litiges inférieurs à 5 000 €, rappelons par ailleurs qu’il est obligatoire d’engager une tentative de règlement amiable du différend, par le biais, par exemple, d’une conciliation ou d’une médiation. La conciliation est une procédure gratuite, ne requérant pas l’assistance d’un avocat, elle est menée par un conciliateur de justice, nommé par le président de la Cour d’Appel dans le ressort duquel il exerce. Cette procédure repose néanmoins sur la bonne volonté de chaque partie participante. Si l’une des parties ne se rend pas à la convocation ou qu’il est impossible de convenir d’un accord, le conciliateur rendra un procès-verbal de carence et la saisine du juge sera alors envisageable. Enfin, rappelons que pour les litiges inférieurs à 10 000 €, le recours à un avocat n’est pas obligatoire.
Peut-on rejeter la réalisation d’un projet de plan pluriannuel de travaux ?
Question :
Nous sommes une petite copropriété, dotée d’une dizaine de lots principaux. Nos parties communes ont toujours été parfaitement entretenues car nous réalisons régulièrement les travaux d’entretien nécessaires.
Le syndic a inscrit à l’ordre du jour de notre dernière assemblée générale une résolution visant à faire réaliser par un architecte un projet de plan pluriannuel de travaux, pour un montant s’élevant à plusieurs milliers d’euros. De nombreux copropriétaires se sont interrogés sur le bien fondé de cette dépense qui nous semble peu justifiée dans notre cas.
Le syndic nous a répondu que c’était désormais une obligation légale. Pourriez-vous nous fournir un éclairage sur cette question ?
Réponse :
Chère Madame, cher Monsieur,
Vous touchez du doigt une question éminemment sensible qui a fait l’objet de nombreux articles publiés par notre association (voir ainsi un article publié dans la revue trimestrielle n° 144, en date du 2eme trimestre 2024), ainsi que de nombreuses formations ou conférences, également dispensées par notre association, et, aux termes de cette réponse, nous ne reviendrons pas sur l’intégralité de cette thématique.
Rappelons tout d’abord le cadre légal applicable.
L’obligation, pour les copropriétés, de faire établir un projet de plan pluriannuel de travaux (3PT) a été instituée par la loi dite « Climat et résilience » en date du 22 août 2021.
Cette loi est ainsi venue notamment modifier l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, et a imposé l’élaboration d’un projet de plan pluriannuel de travaux pour les copropriétés dont la réception est intervenue il y a plus de quinze années.
De même, cet article prévoit que sont exonérées de cette obligation les copropriétés ayant fait établir un diagnostic technique global (DTG) ne faisant apparaître aucun besoin de travaux au cours des dix années qui suivent son élaboration, ce qui correspond en pratique à une hypothèse très rare.
La mise en œuvre de cette obligation de réaliser un 3PT est intervenue de façon échelonnée, selon la taille des copropriétés.
Les copropriétés dotées de plus de deux cents lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces, devaient ainsi, dès le 1er janvier 2023, faire réaliser un tel projet.
Pour les copropriétés dotées de 50 à 200 lots « principaux », cette obligation entrait en vigueur à compter du 1er janvier 2024.
Enfin, les copropriétés dotées de moins de 50 lots étaient concernées à partir du 1er janvier 2025 ; de sorte qu’aujourd’hui, toutes les copropriétés, quelle que soit leur taille, même les plus petites, sont concernées.
Il faut rappeler par ailleurs que la réalisation d’un projet de plan pluriannuel n’est que la première étape de la procédure, et que, une fois le 3PT réalisé par l’architecte ou la société missionnée, il convient ensuite de le faire approuver en assemblée générale. L’approbation de ce projet peut être totale ou partielle. Une fois ce projet approuvé, on parle alors de plan pluriannuel de travaux, et non plus simplement d’un projet de plan…
Cela ayant été rappelé, quelles sont les sanctions si le syndicat des copropriétaires ne fait pas réaliser un projet de plan pluriannuel de travaux ? Ou en fait réaliser un sans toutefois l’adopter ensuite en assemblée générale ?
Il faut tout d’abord rappeler, toujours en vertu de l’article 14-2 précité, que, dans le cadre de l’exercice de la police de la sécurité et de la salubrité des immeubles, la mairie ou la préfecture, notamment, a la possibilité, à tout moment, de demander au syndic de lui transmettre le plan pluriannuel de travaux ayant été adopté, et ce afin de « vérifier que les travaux programmés permettent de garantir la sauvegarde de l'immeuble et la sécurité de ses occupants. »
En l’absence de transmission de ce plan pluriannuel de travaux dans un délai d’un mois à compter de la notification de la demande, ou si le plan transmis « ne prescrit manifestement pas les travaux nécessaires à la préservation de la sécurité des occupants de l’immeuble », la mairie ou la préfecture pourra élaborer ou actualiser d’office le projet de plan pluriannuel de travaux, en lieu et place du syndicat des copropriétaires, et aux frais de ce dernier. Une fois le projet de plan pluriannuel établi, celui-ci doit être notifié au syndicat des copropriétaires par l’autorité administrative. Le syndic doit alors convoquer une assemblée générale dès la notification de ce projet de plan, afin qu’elle se prononce sur la question de l’adoption de tout ou partie de ce projet de plan.
Dans cette optique, on peut toutefois penser que les pouvoirs publics vont d’ores et déjà concentrer leurs efforts sur les copropriétés qui présentent des désordres architecturaux notables.
Pour autant, est-ce une raison pour rejeter purement et simplement la réalisation d’un 3PT ?
L’article L. 721-2 du Code de la construction et de l’habitation prévoit à ce titre que, en cas de vente d’un lot appartenant à une copropriété ayant un usage total ou partiel d’habitation, doit être remis à l’acquéreur, au plus tard à la date de signature de la promesse de vente, notamment, le plan pluriannuel de travaux, ou, à défaut, le projet de plan pluriannuel de travaux.
Il est à noter en pratique que, d’après les retours des études notariales que nous avons eus, l’absence d’établissement de ce plan ou projet de plan ne fait aujourd’hui pas obstacle à la signature des actes de promesse de vente. Cela étant, les acquéreurs avertis pourraient tirer prétexte de cette absence de plan pluriannuel pour négocier une potentielle remise de prix auprès de leur vendeur, en arguant du fait, d’une part, qu’ils ne disposent pas d’une information suffisante sur l’état de la copropriété, et, d’autre part, qu’ils seront tenus, à échéance plus ou moins brève, de financer le coût de réalisation d’un projet de plan pluriannuel de travaux.
Le dispositif étant encore assez récent, il n’est pas encore forcément très connu et maîtrisé par l’ensemble des professionnels de l’immobilier. On peut néanmoins penser que, dans les années à venir, son absence de réalisation par les copropriétés constituera un frein à l’achat de plus en plus notable. Dans cette optique, on pourrait même imaginer que les vendeurs éconduits se retournent contre le syndicat des copropriétaires et intentent une action en justice visant à indemniser une perte de chance d’avoir pu vendre leur bien à un certain prix…
Ne tardez donc pas à faire établir et adopter votre plan pluriannuel de travaux !
La convocation d’une assemblée générale en urgence : le délai de 21 jours difficile à écarter
Question :
De nombreux conseils syndicaux sollicitent l’ARC sur la question de savoir si une AG peut être convoquée sans respecter le délai de convocation pour éviter le risque de se retrouver sans syndic. Plus généralement, dans quels cas pouvons-nous utiliser l’urgence pour ne pas être contraint par le délai de convocation de 21 jours?
Réponse :
Chacun sait que le délai de convocation d’une assemblée générale prévu à l’article 9 alinéa 3 du décret du 17 mars 1967 est de 21 jours :
« Sauf urgence, cette convocation est notifiée au moins vingt et un jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n'ait prévu un délai plus long. »
L’urgence peut donc justifier de ne pas respecter le délai de 21 jours.
D’emblée, il y a lieu de préciser que ni la loi ni les règlements ne définissent ce délai plus court (sauf cas des catastrophes technologique selon l’article 38-1 de la loi de 1965 avec un délai de 15 jours). Il appartiendra au syndic de la copropriété d’apprécier le délai réduit en fonction de l’urgence en question.
La question qui revient régulièrement est celle de la notion d’urgence.
Aucun texte ne définit l’urgence ou ne donne d’exemples. C’est donc le juge du fond qui apprécie souverainement ce qui constitue ou non une urgence (Civ 3ème, 21 octobre 2009 n°08-18.835)
De manière générale, les juges apprécient de manière extrêmement stricte la notion d’urgence. Ils refusent en général de qualifier d’urgence l’absence de syndic lorsque celui-ci n’a pas été renouvelé ou changé alors que la fin du contrat était prévue (ex : Paris 18 janvier 2001). Plus généralement, les juges refusent de qualifier d’urgence un évènement prévisible (ex : vacances scolaires).
En réalité, la jurisprudence reconnait l’urgence si une date ou un délai précis nécessite une décision en assemblée générale avant l’expiration du délai de 21 jours. Tel est le cas d’une proposition transactionnelle devant être signée sous 8 jours (Paris, 16 janvier 2003) ou la tenue d’une audience devant le tribunal de commerce (Civ, 3ème, 4 novembre 2008).
En outre, seul l’intérêt de la copropriété et non pas celui d’un copropriétaire individuel peut justifier une urgence (Paris 15 avril 1992).
Dès lors, c’est au cas par cas que les juges valideront l’urgence. Tel fut le cas pour des raisons climatiques tel un chauffage en hiver (Nancy, 29 janvier 1980). Les tribunaux ont également reconnu l’urgence concernant la levée d’une option à la suite d’une vente d’immeuble (3ème civ, 7 décembre 1971, n°70-12.974), le risque d’une rupture de canalisation de chauffage (Cass, 1er avril 1992, n°90-17.291), la modification du règlement de copropriété avant la vente d’un lot d’un copropriétaire décédé (CA Paris, 23ème ch. B, 7 novembre 2002).
L’urgence ne doit donc pas être invoquée sans réflexion pour éviter le délai de 21 jours, au risque de voir l’assemblée générale annulée par le juge.
Sous quel délai le syndic doit-il exécuter les décisions d’assemblée générale ?
Notre syndic tarde à exécuter certaines résolutions d’assemblée générale, qui s’est tenue il y a plusieurs semaines maintenant. Existe-t-il des dispositions légales à ce sujet ?
Il faut tout d’abord rappeler que, par principe, les résolutions votées en assemblée générale sont exécutables sans délai particulier, immédiatement.
L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, qui prévoit notamment que les actions en contestation des assemblées générales doivent être introduites dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal de l’assemblée générale, dispose également que, sauf urgence, l’exécution des travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 de ladite loi est suspendue jusqu’à l’expiration du délai de deux mois précité. Autrement dit, pour certains travaux, la loi institue une sorte de « délai de carence », pendant le temps où il est possible de contester judiciairement l’assemblée générale ou certaines de ses résolutions.
Pour rappel, les travaux décidés en vertu des articles 25 et 26 correspondent notamment aux travaux d’amélioration, d’économie d’énergie, de transformation, d’addition, ou encore à ceux réalisés aux frais d’un ou plusieurs copropriétaires affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble. En revanche, les travaux relevant de la majorité de l’article 24, c’est-à-dire essentiellement des travaux de conservation de l’immeuble, ne sont pas concernés par ce délai de carence.
Il importe de rappeler par ailleurs que le recours judiciaire formé par un copropriétaire visant à faire annuler une ou plusieurs résolutions n'entraîne pas automatiquement la suspension de leur exécution par le syndic. Seul le juge (saisi en référé notamment) peut ordonner une telle suspension. Il en va différemment s'agissant des résolutions qui visent à faire établir sous forme authentique et publier au service de la publicité foncière un acte modificatif au règlement de copropriété, ou un acte de vente de parties communes par exemple, dans la mesure où les notaires, afin de garantir la sécurité juridique et l'efficacité de leurs actes, ne pourront recevoir et publier ces derniers s'ils font l'objet d'une contestation judiciaire... A cette fin, ils demandent en pratique aux syndic l'établissement d'un certificat de non-recours visant la résolution concernée.
De même, il faut souligner que des délais d'exécutions peuvent être fixés aux termes des résolutions elles-mêmes, par le biais notamment des échéanciers d’appel de fonds dans le cadre de vote de travaux.