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Réponse :

Chère Madame, cher Monsieur,

Vous touchez du doigt une question éminemment sensible qui a fait l’objet de nombreux articles publiés par notre association (voir ainsi un article publié dans la revue trimestrielle n° 144, en date du 2eme trimestre 2024), ainsi que de nombreuses formations ou conférences, également dispensées par notre association, et, aux termes de cette réponse, nous ne reviendrons pas sur l’intégralité de cette thématique.

Rappelons tout d’abord le cadre légal applicable.

L’obligation, pour les copropriétés, de faire établir un projet de plan pluriannuel de travaux (3PT) a été instituée par la loi dite « Climat et résilience » en date du 22 août 2021.

Cette loi est ainsi venue notamment modifier l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, et a imposé l’élaboration d’un projet de plan pluriannuel de travaux pour les copropriétés dont la réception est intervenue il y a plus de quinze années.

De même, cet article prévoit que sont exonérées de cette obligation les copropriétés ayant fait établir un diagnostic technique global (DTG) ne faisant apparaître aucun besoin de travaux au cours des dix années qui suivent son élaboration, ce qui correspond en pratique à une hypothèse très rare.

La mise en œuvre de cette obligation de réaliser un 3PT est intervenue de façon échelonnée, selon la taille des copropriétés.

Les copropriétés dotées de plus de deux cents lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces, devaient ainsi, dès le 1er janvier 2023, faire réaliser un tel projet.

Pour les copropriétés dotées de 50 à 200 lots « principaux », cette obligation entrait en vigueur à compter du 1er janvier 2024.

Enfin, les copropriétés dotées de moins de 50 lots étaient concernées à partir du 1er janvier 2025 ; de sorte qu’aujourd’hui, toutes les copropriétés, quelle que soit leur taille, même les plus petites, sont concernées.

Il faut rappeler par ailleurs que la réalisation d’un projet de plan pluriannuel n’est que la première étape de la procédure, et que, une fois le 3PT réalisé par l’architecte ou la société missionnée, il convient ensuite de le faire approuver en assemblée générale. L’approbation de ce projet peut être totale ou partielle. Une fois ce projet approuvé, on parle alors de plan pluriannuel de travaux, et non plus simplement d’un projet de plan…

Cela ayant été rappelé, quelles sont les sanctions si le syndicat des copropriétaires ne fait pas réaliser un projet de plan pluriannuel de travaux ? Ou en fait réaliser un sans toutefois l’adopter ensuite en assemblée générale ?

Il faut tout d’abord rappeler, toujours en vertu de l’article 14-2 précité, que, dans le cadre de l’exercice de la police de la sécurité et de la salubrité des immeubles, la mairie ou la préfecture, notamment, a la possibilité, à tout moment, de demander au syndic de lui transmettre le plan pluriannuel de travaux ayant été adopté, et ce afin de « vérifier que les travaux programmés permettent de garantir la sauvegarde de l'immeuble et la sécurité de ses occupants. »

En l’absence de transmission de ce plan pluriannuel de travaux dans un délai d’un mois à compter de la notification de la demande, ou si le plan transmis « ne prescrit manifestement pas les travaux nécessaires à la préservation de la sécurité des occupants de l’immeuble », la mairie ou la préfecture pourra élaborer ou actualiser d’office le projet de plan pluriannuel de travaux, en lieu et place du syndicat des copropriétaires, et aux frais de ce dernier. Une fois le projet de plan pluriannuel établi, celui-ci doit être notifié au syndicat des copropriétaires par l’autorité administrative. Le syndic doit alors convoquer une assemblée générale dès la notification de ce projet de plan, afin qu’elle se prononce sur la question de l’adoption de tout ou partie de ce projet de plan.

Dans cette optique, on peut toutefois penser que les pouvoirs publics vont d’ores et déjà concentrer leurs efforts sur les copropriétés qui présentent des désordres architecturaux notables.

Pour autant, est-ce une raison pour rejeter purement et simplement la réalisation d’un 3PT ?

L’article L. 721-2 du Code de la construction et de l’habitation prévoit à ce titre que, en cas de vente d’un lot appartenant à une copropriété ayant un usage total ou partiel d’habitation, doit être remis à l’acquéreur, au plus tard à la date de signature de la promesse de vente, notamment, le plan pluriannuel de travaux, ou, à défaut, le projet de plan pluriannuel de travaux.

Il est à noter en pratique que, d’après les retours des études notariales que nous avons eus, l’absence d’établissement de ce plan ou projet de plan ne fait aujourd’hui pas obstacle à la signature des actes de promesse de vente. Cela étant, les acquéreurs avertis pourraient tirer prétexte de cette absence de plan pluriannuel pour négocier une potentielle remise de prix auprès de leur vendeur, en arguant du fait, d’une part, qu’ils ne disposent pas d’une information suffisante sur l’état de la copropriété, et, d’autre part, qu’ils seront tenus, à échéance plus ou moins brève, de financer le coût de réalisation d’un projet de plan pluriannuel de travaux.

Le dispositif étant encore assez récent, il n’est pas encore forcément très connu et maîtrisé par l’ensemble des professionnels de l’immobilier. On peut néanmoins penser que, dans les années à venir, son absence de réalisation par les copropriétés constituera un frein à l’achat de plus en plus notable. Dans cette optique, on pourrait même imaginer que les vendeurs éconduits se retournent contre le syndicat des copropriétaires et intentent une action en justice visant à indemniser une perte de chance d’avoir pu vendre leur bien à un certain prix…

Ne tardez donc pas à faire établir et adopter votre plan pluriannuel de travaux !

Réponse :

Chacun sait que le délai de convocation d’une assemblée générale prévu à l’article 9 alinéa 3 du décret du 17 mars 1967 est de 21 jours :

« Sauf urgence, cette convocation est notifiée au moins vingt et un jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n'ait prévu un délai plus long. » 

L’urgence peut donc justifier de ne pas respecter le délai de 21 jours.

D’emblée, il y a lieu de préciser que ni la loi ni les règlements ne définissent ce délai plus court (sauf cas des catastrophes technologique selon l’article 38-1 de la loi de 1965 avec un délai de 15 jours). Il appartiendra au syndic de la copropriété d’apprécier le délai réduit en fonction de l’urgence en question.

La question qui revient régulièrement est celle de la notion d’urgence.

Aucun texte ne définit l’urgence ou ne donne d’exemples. C’est donc le juge du fond qui apprécie souverainement ce qui constitue ou non une urgence (Civ 3ème, 21 octobre 2009 n°08-18.835)

De manière générale, les juges apprécient de manière extrêmement stricte la notion d’urgence. Ils refusent en général de qualifier d’urgence l’absence de syndic lorsque celui-ci n’a pas été renouvelé ou changé alors que la fin du contrat était prévue (ex : Paris 18 janvier 2001). Plus généralement, les juges refusent de qualifier d’urgence un évènement prévisible (ex : vacances scolaires).

En réalité, la jurisprudence reconnait l’urgence si une date ou un délai précis nécessite une décision en assemblée générale avant l’expiration du délai de 21 jours. Tel est le cas d’une proposition transactionnelle devant être signée sous 8 jours (Paris, 16 janvier 2003) ou la tenue d’une audience devant le tribunal de commerce (Civ, 3ème, 4 novembre 2008).

En outre, seul l’intérêt de la copropriété et non pas celui d’un copropriétaire individuel peut justifier une urgence (Paris 15 avril 1992).

Dès lors, c’est au cas par cas que les juges valideront l’urgence. Tel fut le cas pour des raisons climatiques tel un chauffage en hiver (Nancy, 29 janvier 1980). Les tribunaux ont également reconnu l’urgence concernant la levée d’une option à la suite d’une vente d’immeuble (3ème civ, 7 décembre 1971, n°70-12.974), le risque d’une rupture de canalisation de chauffage (Cass, 1er avril 1992, n°90-17.291), la modification du règlement de copropriété avant la vente d’un lot d’un copropriétaire décédé (CA Paris, 23ème ch. B, 7 novembre 2002).

L’urgence ne doit donc pas être invoquée sans réflexion pour éviter le délai de 21 jours, au risque de voir l’assemblée générale annulée par le juge. 

Il faut tout d’abord rappeler que, par principe, les résolutions votées en assemblée générale sont exécutables sans délai particulier, immédiatement.

L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, qui prévoit notamment que les actions en contestation des assemblées générales doivent être introduites dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal de l’assemblée générale, dispose également que, sauf urgence, l’exécution des travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 de ladite loi est suspendue jusqu’à l’expiration du délai de deux mois précité. Autrement dit, pour certains travaux, la loi institue une sorte de « délai de carence », pendant le temps où il est possible de contester judiciairement l’assemblée générale ou certaines de ses résolutions.

Pour rappel, les travaux décidés en vertu des articles 25 et 26 correspondent notamment aux travaux d’amélioration, d’économie d’énergie, de transformation, d’addition, ou encore à ceux réalisés aux frais d’un ou plusieurs copropriétaires affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble. En revanche, les travaux relevant de la majorité de l’article 24, c’est-à-dire essentiellement des travaux de conservation de l’immeuble, ne sont pas concernés par ce délai de carence.

Il importe de rappeler par ailleurs que le recours judiciaire formé par un copropriétaire visant à faire annuler une ou plusieurs résolutions n'entraîne pas automatiquement la suspension de leur exécution par le syndic. Seul le juge (saisi en référé notamment) peut ordonner une telle suspension. Il en va différemment s'agissant des résolutions qui visent à faire établir sous forme authentique et publier au service de la publicité foncière un acte modificatif au règlement de copropriété, ou un acte de vente de parties communes par exemple, dans la mesure où les notaires, afin de garantir la sécurité juridique et l'efficacité de leurs actes, ne pourront recevoir et publier ces derniers s'ils font l'objet d'une contestation judiciaire...  A cette fin, ils demandent en pratique aux syndic l'établissement d'un certificat de non-recours visant la résolution concernée. 

De même, il faut souligner que des délais d'exécutions peuvent être fixés aux termes des résolutions elles-mêmes, par le biais notamment des échéanciers d’appel de fonds dans le cadre de vote de travaux. 

Chère Madame, Cher Monsieur,

Pour répondre à votre interrogation, il convient en tout premier lieu d’examiner votre règlement de copropriété.

Dans un premier temps, il s’agira de s’assurer que la destination de votre immeuble n’interdit pas l’exercice d’une activité libérale. S’il s’agit d’une destination réservée exclusivement à l’habitation (destination dite « strictement bourgeoise »), l’exercice de cette activité n’est pas autorisé, et l’assemblée générale pourra, à plus forte raison, refuser l’installation d’une quelconque plaque professionnelle.

En revanche, si votre copropriété a une destination dite « simplement bourgeoise », c’est-à-dire autorisant l’exercice d’une activité libérale ou, plus généralement, d’une activité de bureau, alors vous ne pouvez pas, par principe, refuser l’installation d’une plaque professionnelle.

Il arrive assez fréquemment que les règlements de copropriété contiennent une clause encadrant l’apposition de plaques professionnelles, que ce soit en précisant leur dimension, leur couleur, ou encore leur emplacement, et ce dans un objectif de préservation de l’esthétique de l’immeuble. Dans ces conditions, la demande d’autorisation devra se conformer aux stipulations du règlement de copropriété. Il ne devrait pas être possible, en revanche, pour le copropriétaire, de se passer de toute autorisation d’assemblée générale, même si la plaque installée respecte en tous points la clause du règlement de copropriété (cf. sur ce point un arrêt de la Cour de cassation, troisième chambre civile, 12 mars 1997, n° 95-15.953, ayant jugé que la clause autorisant un copropriétaire à effectuer sans autorisation de l’assemblée générale des travaux, même précisément définis, sur les parties communes de l’immeuble, doit être réputée non écrite ; les faits de l’espèce n’étaient toutefois pas relatifs à la pose d’un panonceau professionnel).

D’autre part, si le règlement de copropriété interdit purement et simplement l’installation de plaques professionnelles, cette clause pourrait également être réputée non écrite sur le fondement de l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965 prévoyant que « Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation. »

Dans le prolongement de ces développements, l’assemblée générale pourra-t-elle refuser sans motif particulier l’autorisation de cette plaque professionnelle ?

Suivant la même logique que pour les clauses du règlement de copropriété, l’assemblée générale ne peut pas, par ses décisions, empêcher une jouissance normale du lot eu égard à son affectation et à la destination de l’immeuble. Ainsi, l’éventuel refus opposé par l’assemblée générale devra pouvoir être suffisamment motivé par des désordres esthétiques ; on pourrait ainsi donner l’exemple d’une plaque qui s’avérerait surdimensionnée ou dont la couleur serait particulièrement criarde ou inadaptée à l’harmonie générale de l’immeuble… En revanche, un refus d’autorisation concernant une plaque de taille raisonnable et d’allure discrète pourrait tout à fait être sanctionné par le juge.

La loi du 10 juillet 1965, et notamment son article 22 qui traite des pouvoirs que peut donner un copropriétaire à toute personne afin d’être représenté en assemblée générale, que cette personne soit elle-même copropriétaire ou non, ne régit pas la forme que doit revêtir ce pouvoir.

Aussi, il est revenu à la jurisprudence de fixer certaines règles. Le juge a ainsi notamment exigé que le pouvoir soit établi par écrit (Cour de cassation, 3e chambre civile, 30 mars 2017, n° 16-13.249), ce qui exclut un mandat donné oralement par téléphone.

Dans votre situation, deux hypothèses doivent être envisagées :

1ère hypothèse : le pouvoir constitue une pièce jointe du SMS, correspondant à un document papier ayant été numérisé, et revêtant bien la signature du copropriétaire mandant. Dans ces conditions, il ne devrait pas y avoir de difficulté particulière quant à sa validité, dans la mesure où le SMS ne constitue que le « vecteur » du pouvoir en lui-même ; la Cour de cassation a en effet admis que les copropriétaires transmettent leur pouvoir par la voie électronique (Cour de cassation, 3eme chambre civile, 9 septembre 2014, n° 13-16.495).

2nde hypothèse : c'est le texte même du SMS qui constitue le pouvoir. Dans ces conditions, celui-ci ne devrait pas être reconnu comme étant valable par le juge dans la mesure où il ne comporte pas la signature du mandant, qu'il s'agisse d'une signature "manuscrite" ou bien d'une signature électronique mais « authentifiée ». Nous ne sommes toutefois pas en possession d’un jugement sur ce point particulier. Un arrêt de la Cour de cassation a simplement précisé que le mandat devait être signé (Cour de cassation, 3e chambre civile, 13 septembre 2018, n° 17-23.292). 

En conclusion, conférer un mandat par simple SMS doit être vivement déconseillé dans la mesure où sa validité n’est pas acquise, ce qui pourrait constituer un motif de recours judiciaire contre l’assemblée générale. Il convient ainsi plutôt d’établir un mandat sous format papier, signé par le copropriétaire mandant, et remis en main propre au copropriétaire mandataire, ou numérisé et transmis par courrier électronique. Il est à noter que le pouvoir peut aussi être confié au syndic, charge à ce dernier toutefois de le redistribuer au président du conseil syndical, à défaut à un membre du conseil syndical, et à défaut encore au président de séance afin qu’il le remette à un copropriétaire, cf. article 15-1 du décret de 1967.

Par principe, le local poubelle constitue un élément d’équipement commun auquel tous les copropriétaires peuvent légitimement réclamer un accès. D’autre part, les déchets d’origine alimentaires issus d’une activité de restauration, d’après les règlements sanitaires départementaux, ne sont pas distingués des autres types de déchets alimentaires générés par un logement. Il est donc tout à fait fait possible pour le restaurant d’entreposer ses ordures ménagères dans les bacs communs.

A cet égard, la Cour de cassation a déjà pu juger, aux termes d’un arrêt en date du 11 mars 2009, troisième chambre civile, numéro 08-10.566, que le fait d’interdire l’accès à un restaurant de la copropriété au local poubelle commun pour y entreposer des conteneurs à ordure privatifs, était constitutif d’une rupture d’égalité fautive. Le fait de facturer l’accès à ce local serait également fautif et pourrait être sanctionné par le juge sur le même fondement de la rupture d’égalité.   

Cela étant, le surcoût engendré par le nettoyage des éventuelles salissures engendrées par ce commerce devrait pouvoir être pris en charge par ce dernier, soit de façon amiable (hypothèse peu évidente en pratique), soit, au besoin, de façon judiciaire, ce qui supposera néanmoins d’avoir la preuve que les souillures sont bien le fait du restaurant, ce qui n’est pas toujours aisé à démontrer (plusieurs témoignages pourraient être sollicités à cet effet, aux termes d’attestations nominatives de copropriétaires ou d’occupants, signées).

Une précision doit toutefois être faite au sujet des éventuelles huiles de cuisson, qui ne peuvent être déversées dans l’évier (article R. 1331-2 du Code de la santé publique), ni confiées aux services de ramassage des ordures ménagères. Un contrat de ramassage est ainsi généralement souscrit par les restaurateurs auprès d’une société spécialisée.

 Dans les cas où vous constateriez d’éventuels manquements, il est toujours envisageable de contacter les services d’hygiène de votre mairie afin qu’ils puissent se déplacer et procéder à leurs propres constatations…