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Réponse :

Les parties commune à jouissance privative sont définies à l’article 6-3 de la loi du 10 juillet 1965 «  les parties communes affectées à l’usage ou à l’utilité exclusif d’un lot ».

Autrement dit, le droit de jouissance est la possibilité d’utiliser à titre personnel et exclusif une partie commune.

Le droit de jouissance découle généralement d’une mention dans le règlement de copropriété, ou par une décision d’assemblée générale. Toutefois, il peut également s’acquérir par prescription acquisitive.

Un arrêt de la Cour de cassation en date du 24 octobre 2007 (06-19.260) a jugé « un droit de jouissance privatif peut s’acquérir sur des parties communes par usucapion ».

Cependant l’usucapion ou prescription acquisitive doit remplir les conditions fixées par l’article 2261 du Code civil : «  Pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non-interrompue, paisible, publique, non-équivoque, et à titre de propriétaire ».

Voyons ces conditions :

- continue et non interrompue : occuper le lieu en continue et non par intermittence;

-paisible : l’occupant ne doit pas avoir pris possession des lieux avec violence ou de manière illicite (par effraction);

-publique : se manifeste par des signes ostensibles de nature à être relevée à tous;

-non-équivoque : aucun doute ne doit subsister quant à la volonté de se comporter comme un propriétaire;

- à titre de propriétaire : se comporter comme un propriétaire.

Ces caractéristiques sont cumulatives.

Le délai de prescription commence à courir à partir du lendemain du jour où la possession remplit toutes les conditions susmentionnées.

Aussi, si le copropriétaire dispose d’une possession continue, non-interrompue, paisible, publique, non-équivoque et à titre de propriétaire, depuis plus de 30 ans, alors il a acquis la jouissance du jardin.

Dans ce cas, il ne sera pas possible de planter un potager sur cette portion de terrain.

Réponse : Tout d’abord il faut préciser de manière claire et sans équivoque, que le contrat-type de syndic défini initialement par le décret du 26 mars 2015, puis amendé pour figurer en annexe 1 du décret du 17 mars 1967, ne peut en aucun cas être modifié. Et pour cause, il est défini par voie réglementaire.

Le contrat-type de syndic permet de définir deux éléments qui sont :

les modalités de visite de l’immeuble, de réunions du conseil syndical et de tenue d’assemblée générale,
les prestations complémentaires supplémentaires ou privatives qui peuvent faire l’objet d’une facturation supplémentaire.
A contrario, les prestations ne figurant pas dans le contrat-type sont considérées être comprises dans le forfait de base.

A partir du moment où le syndicat des copropriétaires désigne un syndic, qu’il soit professionnel ou non, il est par définition le seul gestionnaire et responsable de la gestion de la copropriété.

Il n’est donc pas possible de prévoir une gestion bicéphale entre le syndic et le conseil syndical, et encore moins amender un contrat type dans lequel certaines tâches ne seraient pas assurées par le syndic.

Il est  vrai que des groupes de syndics professionnels essaient de proposer ce type de gestion hybride en nommant au sein de la copropriété un référent qui est souvent un membre du conseil syndical et qui est sensé, entre autres, d’accueillir les entreprises qui interviennent au sein de la copropriété, ou carrément de tenir l’assemblée générale.

Ce type de gestion est tout simplement illégal.

Par conséquent, il est déconseillé, voire illégal, d’entrer dans un système de gestion qui ne serait pas conforme aux dispositions légales et réglementaires car en cas de litiges liés à des actes de gestion, les responsabilités seraient difficiles à définir.

Ceci étant dit, le conseil syndical dispose d’un champ d’action suffisamment large pour intervenir dans la gestion de la copropriété.

En effet, conformément à l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, il contrôle et assiste le syndic pouvant, par conséquent, rechercher des entreprises, contrôler les factures, étudier les carnets d’entretien…

L’assemblée générale peut accorder au conseil syndical une délégation plus ou moins étendue pour prendre tout ou partie des décisions qui relèvent de l’article 24.

Ainsi, à travers la loi, le conseil syndical peut activement intervenir dans le fonctionnement de la copropriété sans pour autant substituer le syndic en place élu.

Pour résumer, conformément à l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965, un copropriétaire est habilité à donner un mandat de représentation à un copropriétaire de l’immeuble mais plus généralement à tout tiers y compris des personnes qui n’habitent pas au sein de l’immeuble.

Un mandataire ne peut avoir plus de trois pouvoirs si les voix qu’il représente, auxquelles s’ajoutent les siennes (s’il est copropriétaire au sein de l’immeuble), dépassent 10 % des voix du syndicat des copropriétaires.

Le président de séance n’a pas à contrôler que le mandataire a respecté les consignes de vote du copropriétaire.

Par conséquent, le copropriétaire ne pourra pas annuler l’assemblée générale ni même une résolution, au motif que le mandataire n’a pas respecté ses consignes de vote.

Il ne s’agit pas ici de performance énergétique mais l’enjeu est malgré tout de taille : Passée inaperçue, mais non moins importante, une nouvelle condition de mise en location sera en vigueur au 1er janvier 2023, liée au contenu du dossier de diagnostic technique (DDT).

Ce dossier est une compilation de divers diagnostics jointe à un bail d’habitation au moment de sa signature (article 3-3 de la loi N°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs). Il a pour objectif d’informer le locataire sur les éventuels risques et nuisances auxquels celui-ci pourra être confronté en vivant dans les lieux.

A compter du 1er janvier 2023, ce dossier devra être complété par un nouveau document : si le logement se situe dans un périmètre connaissant des risques naturels, technologiques, ou exposé au bruit des avions, alors le DDT devra inclure un état de ces risques.

Presque tout le territoire français est considéré par les autorités comme pouvant être confronté à des risques dits « naturels ». Si l’on prend l’exemple de Paris, tous les arrondissements sont sectorisés en « risque inondation » mais également « mouvement de terrain »

Sans compter les communes situées dans ou à proximité des couloirs aériens!

A cette nouvelle obligation est associée une sanction : si le DDT ne comprend pas cet état des risques naturels et technologiques, alors qu’il le devrait au regard de la localisation du bien loué, le locataire pourra demander une diminution du montant du loyer, voire la résiliation du contrat de location.

L’enjeu est donc de taille!

Vous êtes bailleur et souhaitez être accompagné au quotidien? En souscrivant à une adhésion « bailleur », L’ARC sera là pour vous informer, vous aiguiller. Tous les détails sont disponibles sur le lien suivant : http://arc-adhesion.fr/inscription/bailleurs/?PHPSESSID=2b5817516b9b37574071123d3172ecfb

Réponse : l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 impose aux syndics professionnels de mettre à la disposition de chacune de ses copropriétés mandantes un espace dématérialisé dit « extranet ».

Sur cet extranet doivent figurer trois espaces :

• le premier est ouvert à l’ensemble des copropriétaires ;
• le deuxième doit être sécurisé et réservé uniquement aux membres du conseil syndical ;
• et le troisième doit permettre un accès sécurisé à chacun des copropriétaires.

Compte tenu du fait que les syndics ne mettaient aucun document stratégique dans l’extranet de la copropriété, à la demande de l’ARC, un décret n° 2019-502 du 23 mai 2019 a été publié précisant les documents minimum devant figurer dans chacun de ces trois espaces

Ainsi, à titre d’exemple, doivent être téléchargées dans l’espace du conseil syndical, la liste de tous les copropriétaires ou encore les balances générales de la copropriété.

En revanche, les factures de la copropriété ne figurent pas dans la liste des documents à télécharger dans l’espace du conseil syndical.

Ceci étant, l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 précise qu’il s’agit d’une « liste minimale de documents » définie par voie réglementaire.

Par conséquent, le conseil syndical, ou encore mieux l’assemblée générale, peut exiger du syndic d’étoffer les documents devant figurer dans chacun des trois espaces.

Concrètement, le conseil syndical dispose de deux moyens légaux pour imposer au syndic de télécharger dans son espace dématérialisé des factures :

• soit, il s’appuie sur le fait qu’il s’agit d’une liste minimale pour exiger du syndic que les factures figurent dans l’espace dématérialisé du conseil syndical.

Si le syndic refuse, il faudra alors de faire voter en assemblée générale le principe, en inscrivant dans l’ordre du jour une question et une résolution, obligeant le syndic mandataire à respecter les consignes décidées par le syndicat des copropriétaires mandant.

• soit, il évoque l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 qui permet au conseil syndical d’avoir accès à tous documents de la copropriété, en précisant au syndic qu’en l’occurrence les factures doivent être disposées dans son espace dématérialisé.

Réponse :

La loi précise à l’article 13 du décret du 17 mars 1967 : « L'assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l'ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11-I »  

L’ordre du jour doit donc contenir des questions, les projets de résolutions afférents et un certain nombre de documents obligatoires.

Il y a un grand absent dans ces textes : les majorités de vote.

Il faut donc aller chercher une réponse ministérielle n°30070 JOAN du 11/12/1995 qui expose « qu’aucune disposition n’interdit de faire figurer dans la convocation aux assemblée générales la règle de majorité applicable pour chaque résolution qui sera soumise au vote ».

A contrario, aucun texte ne prescrit d’indiquer les majorités de vote. Il y a une certaine liberté en ce domaine.

La jurisprudence va même plus loin, la nullité d’une résolution n’est pas encourue lorsque la majorité indiquée dans la convocation n’est pas la bonne mais que le vote est acquis en application de la majorité légale (CA Orléans, 23 janvier 2012, n°10/03575).

Il ressort donc de tout cela que les copropriétaires ne sont pas liés par les majorités indiquées par le syndic dans la convocation.

Lors de l’assemblée générale, le président de séance doit veiller à ce que le syndicat vote sur toutes les questions inscrites à l'ordre du jour, il doit indiquer si la résolution est adoptée ou non et a quelle majorité.

C’est donc le président de séance qui naturellement a le pouvoir de modifier les majorités indiquées dans la convocation.

Dans votre cas, la majorité légale pour des travaux affectant les parties communes est la majorité absolue de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.

Lors de votre assemblée générale, il suffira donc que le président de séance corrige la majorité, en expliquant aux copropriétaires l’erreur qui a été faite.

La résolution ne risquera alors pas la nullité en justice pour erreur sur la majorité de vote.

Si le remplacement d’un membre du conseil syndical est autorisé, il est toutefois très encadré et répond à des critères déterminés.

En effet, conformément à l’article 25 du décret du 17 mars 1967 :

- les membres suppléants doivent être désignés par l’assemblée générale selon la même majorité des voix de tous les copropriétaires (article 25 de la loi du 10 juillet 1965 avec la possibilité d’une passerelle, article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 : si la désignation emporte un tiers des voix, il peut être procéder immédiatement à un second vote à la majorité des copropriétaires présents ou représentés).

-les membres titulaires doivent cesser définitivement leur fonction de membre du conseil syndical

- le remplacement se fait par ordre d’élection s’il y a plusieurs suppléants.

Autrement dit, votre qualité d’époux d’un membre titulaire du conseil syndical ne permet pas à elle seule de vous permettre de remplacer votre femme aux réunions.

En effet, si l’assemblée générale a un pouvoir souverain pour désigner les membres du conseil syndical, cela signifie que seule la désignation des membres (titulaires ou suppléants) émanant de l’ensemble des copropriétaires est valable.

Dès lors, on ne peut donc contourner l’assemblée générale pour devenir suppléant, même si sa femme est membre du conseil syndical. C’est une désignation personnelle.

Ainsi, la seule possibilité pour remplacer votre femme au conseil syndical, serait que l’assemblée générale décide d’élire des membres suppléants au conseil syndical.

Puis d’être élu par l’assemblée générale, ensuite que votre femme cesse son mandat de conseiller syndical.

Enfin que vous soyez le premier en cas de pluralité de suppléants pour la remplacer.

Il n’y a donc pas de qualité « d’adjoint » accordé à un copropriétaire qui viendrait suppléer en cas de besoin ponctuel, un conseiller syndical.

Néanmoins, une autre alternative s’offre à vous, qui n’est ni prévu par la loi, ni par le décret mais qui émane de la pratique : il s’agit de représenter votre femme au conseil syndical.

Pour cela, il faut dans un premier temps vérifier que votre règlement de copropriété, le règlement du conseil syndical (s’il en est doté d’un) et les délibérations des assemblées générales antérieures n’ont pas voté l’interdiction d’une représentation d’un membre du conseil syndical.

Ensuite, il faut savoir qu’une représentation permanente ne sera pas valable. En effet, cela équivaudrait à détourner le choix de l’assemblée des copropriétaires pour l’élection du conseiller syndical. Or, comme nous l’avons indiqué précédemment, l’assemblée générale est souveraine dans le choix des membres du conseil syndical.

N’oubliez pas que vous représenterez votre femme, vous agirez donc en lieu et place de votre femme, vous devrez donc vous conformer à ses instructions éventuelles.

Enfin, rappelons que la désignation des membres suppléants au conseil syndical est fortement recommandée, car si un quart des sièges du conseil syndical est vacant, il ne pourra plus assurer sa mission d’assistance et de contrôle de gestion du syndic, conformément à l’article 25 du décret du 17 mars 1967.

REPONSE : L’ordonnance copropriété n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 a modifié la loi du 10 juillet 1965 en étendant les possibilités de candidature à la fonction de conseiller syndical.

En effet, l’article 20 de « l’ordonnance copropriété » qui a modifié l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, donne la possibilité à un.e ascendant.e ou descendant.e d’un ou d’une copropriétaire de candidater à la fonction de conseiller syndical.

Ainsi, même si l’ascendant.e ou le/la descendant.e n’est pas titulaire d’un droit de propriété d’un lot au sein de l’immeuble, il/elle peut malgré tout accéder à la fonction de conseiller syndical.

Néanmoins, l’ordonnance ne précise pas le degré d’ascendance. Vraisemblablement il se limite au premier degré.

Par conséquent, vous qui êtes fille ou fils de copropriétaire pouvez proposer votre candidature au cours de l’assemblée générale.

En revanche, à moins que vous ayez un pouvoir, vous ne pouvez pas être présent à l’assemblée générale. En effet, seuls les copropriétaires ou leur représentant peuvent assister à l’assemblée générale.

Ainsi, il reviendra à l’un de vos parents copropriétaires de proposer votre candidature lorsqu’il sera question d’élire les membres du conseil syndical.

Rappelons tout de même que cette fonction a pour but de défendre les intérêts de la copropriété et non ceux d’un copropriétaire, notamment vos parents.

Votre mission sera de contrôler et d’assister le syndic dans sa gestion de la copropriété.

Lors de l’assemblée générale, il est donc conseillé d’expliquer les raisons de votre candidature soit par l’intermédiaire de vos parents, soit si vous êtes présent à l’assemblée générale (compte tenu du fait que vous êtes détenteur d’un pouvoir), directement devant les copropriétaires présents ou représentés.

REPONSE

Effectivement, l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 modifié par l’ordonnance copropriété du 30 octobre 2019 prévoit des pénalités d’un montant de quinze euros par jour en cas de retard à la remise des documents demandés par le conseil syndical.

Ces pénalités courent à compter d’un mois du jour de la demande.

Pour justifier du décompte, il est préconisé de réclamer les documents par courrier en recommandé avec accusé de réception permettant de déterminer sans équivoque la date de la demande.

En fin d’exercice, les pénalités devront être calculées afin de les comptabiliser comme un produit qui viendra en compensation des charges.

A défaut de règlement des pénalités par le syndic, le même article 21 précise que le président du conseil syndical peut engager une action judiciaire à l’encontre du syndic pour demander au président du tribunal judiciaire statuant, selon la procédure accélérée au fond, sa condamnation au paiement des pénalités.

Il s’agit d’une prérogative propre au président du conseil syndical ne nécessitant aucune autorisation de l’assemblée générale.

L’article 57 du décret du 17 mars 1967 précise que le président du conseil syndical devra envoyer au syndic un état prévisionnel des frais judiciaires qui seront engagés pour entamer la procédure.

Les frais seront avancés par le syndicat des copropriétaires et payés par le syndic en tant que mandataire.

Rappelons que la procédure accélérée au fond ne nécessite pas forcément d’être assisté par un avocat.

Par ailleurs, si le montant de la condamnation est inférieur à cinq mille euros la décision n’est pas susceptible d’appel.

L’ARC reste à votre disposition pour vous assister sur l’ensemble de la démarche afin que vous récupériez les documents réclamés et le paiement des pénalités de retard.