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Un syndic non-professionnel (ou bénévole) est une unique personne (physique ou morale) devant être désignée par l’assemblée générale.

Cela peut être :

• une personne physique, à partir du moment où elle est copropriétaire dans la copropriété, et ce même si elle n’est propriétaire que d’une cave ou d’un parking.
• une personnalité morale (société commerciale,  société civile immobilière, indivision) si celle-ci est aussi propriétaire dans l’immeuble. Ce sera le représentant légal de cette personne morale – gérant ou mandataire -  qui exercera la fonction de syndic.

L’une des questions revenant régulièrement est de savoir si ce syndic, doit être désigné sur la base d’un contrat de syndic devant être joint à la convocation d’assemblée générale ou non.

Si auparavant des doutes pouvaient être émis, depuis l’ordonnance du 30 octobre 2019, les choses sont claires. Cette obligation est en fonction de l’indemnisation (et/ou rémunération) ou non du syndic copropriétaire.

• Cas du syndic non indemnisé : syndic bénévole

Si le copropriétaire exerce sa fonction de syndic « gratuitement », on parle alors véritablement de « syndic bénévole ».

Dans ce cas, l’ordonnance du 30 octobre 2019 est effectivement venue modifier la loi du 10 juillet 1965 en venant  inclure à l’Article 18-1 A  la clause suivante en point IV  « Les dispositions du présent article ne s'appliquent pas lorsque le syndic n'est pas rémunéré. Celui-ci peut néanmoins proposer à l'assemblée générale un contrat de syndic conforme au contrat type. »

Ainsi en cas de gestion véritablement bénévole, la présentation du contrat est  optionnelle, sachant que la durée du mandat, les dates de début et de fin de mandat sont de toute façon déterminées lors de l’assemblée générale et reprises dans le procès-verbal comme ci-après :

• Cas du syndic indemnisé et/ou rémunéré : syndic non professionnel

Par contre, si le copropriétaire exerçant la fonction de syndic est indemnisé ou rémunéré, on ne parle plus de syndic bénévole, mais plutôt de syndic non-professionnel.

Dans ce cas, il doit obligatoirement être élu sur la base d’un contrat de syndic-non professionnel devant être joint en annexe de la convocation d’assemblée générale.

Effectivement, l’article 29 du décret du 17 mars 1967 (modifié par le décret du 26 mars 2015) précise que « Le contrat de mandat du syndic fixe sa durée et précise ses dates calendaires de prise d'effet et d'échéance, ainsi que les éléments de détermination de la rémunération du syndic […]. »

En ce sens, seules les opérations identifiées dans le contrat comme facturables pourront l’être. Les autres ne pourront faire l’objet d’aucune facturation complémentaire. Ainsi, en cas de demande de rémunération (ou d’indemnisation),  il est essentiel pour le copropriétaire postulant à la fonction de syndic de joindre à la convocation d’assemblée générale ce contrat type de syndic non professionnel, dûment complété.

Le montant de son indemnisation devra également être indiqué dans la rédaction de la résolution inscrite au PV en plus de la durée de son mandat, de la date de début et de fin de mandat, comme ci-après :

En annexe du présent article, vous trouverez le modèle de contrat de syndic non professionnel prévu par décret, ainsi qu’une fiche explicative pour vous aider à le compléter.

 En cas de difficultés, n’hésitez pas à contacter notre Pôle syndics non-professionnels au 01.40.30.42.82. ou par mail à l’adresse suivante : syndicnonpro@arc-copro.fr .

Réponse :

Votre question suscite une analyse juridique, stratégique et sociale.

En effet, je tiens tout d’abord à vous indiquer que l’élection du président du conseil syndical ne se vote pas en assemblée générale des copropriétaires, mais bien dans le cadre d’une réunion spécifique du conseil syndical.

Et pour cause, le président représente le conseil syndical et non le syndicat des copropriétaires ni même l’assemblée générale.

Ce sont donc les seuls conseillers syndicaux élus qui doivent à leur tour élire un président en leur sein.

Conformément au parallélisme des formes, c’est également le conseil syndical qui peut révoquer le président de ses fonctions à tout moment.

Dans ce cas, il restera membre du conseil syndical, puisque son élection émane d’un vote de l’assemblée générale, mais perdra son statut de président du conseil syndical.

Ce point est important, car le conseil syndical n’est pas tenu de manière définitive par l’élection de son président.

Si ce dernier « ne fait pas l’affaire », il reste révocable à tout moment en procédant à l’élection d’un nouveau président du conseil syndical qui vaudra révocation de l’ancien.

Compte tenu du fait qu’il n’existe pas de règle légale, la révocation du président pourra également être validée par un vote lors d’une réunion du conseil syndical.

La règle à retenir est qu’il faudra réunir la même majorité pour la nomination et la révocation du président.

Par conséquent, l’élection du président du conseil syndical n’est pas risquée, puisqu’en cas d’abus de ce dernier, les membres peuvent « corriger le tir».

Par ailleurs, l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que le conseil syndical élit un président.

On peut donc considérer que la loi qui cite des dispositions impératives impose d’élire un président.

Ceci étant dit, aucune sanction n’est assortie, impliquant qu’il s’agit dans les faits plus d’une recommandation légale que d’une exigence.

La vraie sanction est que dans les faits la copropriété et le conseil syndical se privent de pouvoirs et de contrepouvoirs importants, notamment à l’égard du syndic en place.

Et pour cause, la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967 donnent des prérogatives importantes au seul président du conseil syndical.

C’est lui qui peut engager une action à l’égard du syndic en place, c’est lui qui peut réclamer judiciairement les pénalités de retard en cas de refus à remettre les documents demandés par le conseil syndical, ou encore c’est lui qui peut convoquer une assemblée générale.

Ainsi, nous vous encourageons à nommer un président et à rester vigilant s’il abuse de ses fonctions.

Ceci étant dit, c’est votre copropriété, c’est donc à vous de décider !

Réponse :

En matière d’affection de produits bancaires, il existe une règle et une exception.

L’article 35-1 du décret du 17 mars 1967 impose  à l’assemblée générale de décider du placement de fonds et de l’affectation des intérêts produits par ce placement.

Par principe, les articles 3 et 4 du décret du 14 mars 2005 précisent que ces produits financiers sont répartis en fin d’exercice auprès des copropriétaires sauf décision contraire de l’assemblée générale.

Par conséquent, le syndic doit répartir les produits financiers générés en affectant celui-ci sur la clé de partition à laquelle ils appartiennent. Généralement, il s’agit de la « clé générale ».

En revanche, en matière de produits financiers générés par le placement de sommes afférentes au fonds de travaux, l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit une exception à la régle qui est que, ces derniers sont définitivement acquis au syndicat des copropriétaires.

C’est donc à juste raison que votre syndic refuse de répartir les produits financiers générés par le placement des sommes afferentes au de fonds de travaux dans le cadre de la régularisation des charges.

Ce traitement différencié s’explique par le fait que les sommes afférentes au fonds de travaux sont définitivement acquises au syndicat des copropriétaires impliquant que les produits financiers générés sont portés au crédit de ce dernier.

En revanche, les produits financiers qui résultent de placements de sommes d’autres origines ne sont pas acquis définitivement au syndicat des copropriétaires, justifiant qu’ils soient répartis au crédit de chacun des copropriétaires dans le cadre de la régularisation des charges.

Réponse :

A titre liminaire, rappelons que l’assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l’ordre du jour. Aussi, pour faire l’objet d’un vote la question doit préalablement être inscrite à l’ordre du jour.

Rentrons désormais dans le vif du sujet, en rappelant les termes de l’article 10 du décret du 17 mars 1967: «  à tout moment un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil syndical, peuvent notifier au syndic la ou les questions dont ils demandent qu’elles soient inscrites à l’ordre du jour de la convocation de la prochaine assemblée générale ».

Autrement dit, en tant que copropriétaire vous êtes en droit de demander au syndic l’inscription à l’ordre du jour d’une question.

Plus encore, le syndic doit rappeler d’une part cette possibilité sur les appels de fonds qu’il adresse aux copropriétaires. Par ailleurs, il est fait obligation au syndic d’informer par voie d’affichage dans un délai raisonnable avant l’envoi de la convocation, la possibilité offerte à tout copropriétaire d’inscrire à l’ordre du jour une ou des questions pour la prochaine assemblée générale.

Cependant, pour que votre demande d’inscription soit prise en compte il faut respecter un formalisme édicté par ce même article.

En effet, il est mentionné à l’article 10 alinéa 3 « le ou les copropriétaires ou le conseil syndical qui demandent l’inscription d’une question à l’ordre du jour notifient au syndic, avec leur demande, le projet de résolution lorsque cette notification est requise en application des 7° et 8° du I de l’article 11. Lorsque le projet de résolution porte sur l’application du e du II de l’article 24 et du b de l’article 25 de la loi, il est accompagné d’un document précisant l’implantation et la consistance des travaux ».

En d’autres termes, si vous souhaitez inscrire une question à l’ordre du jour, il faudra le faire par lettre recommandée avec accusé de réception.

En plus de la question, devra être mentionnée la résolution pour toutes les décisions notamment qui se prennent à la majorité de l’article 25 et 26 et celles mentionnées au 24II de la loi du 10 juillet 1965.

Ainsi, si toutes ces formalités sont remplies, le syndic aura l’obligation d’inscrire cette question à l’ordre du jour de l’assemblée générale, sans en juger l’utilité ni l’opportunité.

Il existe toutefois, une limite pour que votre question soit inscrite à l’ordre du jour, le syndic ne doit pas la recevoir tardivement. En effet, si le syndic reçoit votre question alors que les convocations sont sur le point d’être envoyées, votre demande sera alors prise en compte pour la prochaine assemblée générale.

N’oubliez pas de joindre les documents essentiels et nécessaires pour la prise de décision, sinon la question sera bien inscrite à l’ordre du jour, mais la résolution encourra la nullité. Il en va ainsi par exemple, si vous demandez l’inscription de la désignation d’un nouveau syndic vous devez joindre le contrat de ce candidat.

Réponse :

La crise sanitaire a bouleversé la tenue des assemblées générales tant dans sa forme que dans ses dates. En effet, suite aux ordonnances successives, des délais dérogatoires ont été accordés pour tenir les assemblées générales entrainant un chamboulement dans les dates de la tenue des assemblées générales.

Conformément à l’article 7 du décret du 1967, il est tenu, au moins une fois chaque année, une assemblée générale.

En application de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, il est prévu que l’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

En conséquence, ces textes prévoient une date limite pour la tenue de l’assemblée générale. Toutefois, un arrêt de la Cour d’appel du 05 décembre 2012 n° 10/23732  a  jugé que ce délai de six mois n’était pas prescrit à peine de nullité de votre assemblée générale.

Ainsi, si votre clôture des comptes est fixée au 31 décembre de chaque année, votre assemblée générale appelée à voter sur le budget prévisionnel devrait se tenir au plus tard au 30 juin de l’année suivante.

Ceci étant dit, il n’y a pas de sanction légale si vous tenez votre assemblée générale au 30 septembre. Cependant, dans ce cas, il faudra être vigilant sur deux points importants :

-La date d’échéance du contrat de votre syndic. En effet, c’est le syndic qui par principe convoque l’assemblée générale (article 7 du décret du 17 mars 1967), le syndic doit disposer d’un mandat en cours de validité pour être habilité à convoquer l’assemblée générale, à défaut l’assemblée générale encourt une annulation en justice (civ.3. 12 septembre 2006 n°05-15.987).

Ainsi, votre syndic peut être tenu par sa date d’échéance de son contrat

-La nécessité de voter le budget prévisionnel de l’année suivante.

Les servitudes de passage répondent à des règles légales très encadrées par les dispositions du Code civil.

Rappelons que dans votre cas, la servitude de passage est le seul accès permettant à leur bénéficiaire de sortir et d’entrer du lotissement jusqu’à la voie publique.

L’article 701 du Code civil dispose les propriétaires du fond de la servitude ne peuvent rien faire qui tendent à en diminuer l’usage, ou à le rendre plus incommode.

Or, dans votre cas si vous clôturez la copropriété, les bénéficiaires de la servitude ne pourraient plus sortir ni entrer librement de leur lotissement.

Cependant, la Cour de cassation dans un arrêt du 23 juin 2016 (n°15-16224) a rappelé que les propriétaires du fond servant (vous, le syndicat des copropriétaires) ont le droit de se clore en posant des portails ou portillons à chaque extrémité de la servitude conventionnelle de passage ; ce dès lors que les propriétaires du fond servant avaient mis à disposition  des bénéficiaires de la servitude une télécommande permettant d’ouvrir le portail et portillon.

Par ailleurs un arrêt de la Cour d’appel de Pau en date du 26 mai 2017 (RG 15/03437) reprend les termes de la Cour de cassation, en considérant que l’obligation de fermer le portail situé au début de l’assiette de la servitude de passage n’a pas pour effet d’en diminuer l’usage. En effet, les bénéficiaires ne démontrent pas en quoi l’installation du portail les gêne dès lors qu’une clé a été mise à leur disposition.

En conséquence, cela signifie qu’il est possible pour la copropriété de se clore à condition de mettre à disposition des bénéficiaires de la servitude de passage les outils nécessaires pour qu’ils puissent sortir et entrer librement dans leur lotissement.

Enfin, rappelons qu’il n’est pas nécessaire d’obtenir l’accord des bénéficiaires du lotissement pour prendre une telle décision, mais vous ne pouvez pas non plus leur demander de contribuer aux frais pour clôturer la copropriété.

Tout d’abord, il faut différencier le règlement de copropriété du règlement intérieur.

Le règlement de copropriété détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance. Il fixe également les règles relatives à l’administration des parties communes.

Il s'impose dès lors que l'immeuble est soumis au statut de la copropriété, c'est-à-dire lorsque c'est un immeuble ou un groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes.

Le règlement de copropriété est opposable à chaque copropriétaire successif.

Le règlement intérieur est un document qui peut être rédigé à l'initiative du syndic dans le cadre de la mission générale d'administration et de conservation de l'immeuble lui incombant en vertu de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965. Ce document reprend et précise les conditions de jouissance des parties privatives et communes figurant au règlement de copropriété. Il est en général affiché dans les parties communes afin que les occupants en prennent connaissance.

Par sa longueur (en général une page au lieu de cent) et sa visibilité (présence dans les parties communes) – le règlement intérieur est mieux connu des occupants que le règlement de copropriété.

Et pourtant, ce règlement intérieur a peu de valeur. En effet il n’en a qu’autant qu’il reprend le règlement de copropriété ou qu’il soit entré dans le champ contractuel.

Ainsi concernant votre volonté d’interdire le linge aux fenêtres, pour que cela soit efficace, il faut que le règlement de copropriété contienne cette interdiction ou que vous vous appuyiez sur une de ses clauses telles que la clause d’harmonie.

Par contre, il ne sera pas possible pour le syndic de faire application d’une pénalité en cas de non-respect de cette interdiction. Légalement, seule une clause pénale insérée dans le règlement de copropriété pourrait donner ce droit au syndic.

Le législateur n’ayant pas prévu cette situation particulière, la jurisprudence est venue consacrer la servitude de tour d’échelle lorsque la réalisation de travaux implique de pénétrer chez le voisin.

Cette servitude consiste dans le droit pour le voisin d'une propriété,  de disposer d'un accès temporaire au terrain de cette dernière pour effectuer les travaux nécessaires à la conservation de son bien immobilier.

Au préalable, votre syndic représentant le syndicat des copropriétaires doit obtenir l’accord du propriétaire du terrain voisin ou du syndic de l’immeuble voisin s’il s’agit d’une copropriété, car il n’a aucunement le droit de pénétrer d’office sur le terrain du voisin ni de commencer les travaux sans son autorisation préalable.

Si le voisin vous autorise à passer sur son terrain pour la réalisation des travaux de ravalement, le syndic de votre copropriété doit alors définir par écrit et de concert avec le propriétaire de la parcelle voisine, notamment :

• la durée des travaux,
• les dates, heures de passage ainsi que les modalités d’accès,
• et les précautions à prendre pour ne pas endommager le terrain…

Un dédommagement peut être prévu au profit de la copropriété voisine par le versement d'une indemnité d'occupation pour le trouble de jouissance.

A titre préventif, il est vivement recommandé de demander à un huissier d’établir un état des lieux avant le commencement du chantier. Un nouvel état des lieux sera réalisé à la fin des travaux, si des dégradations sont constatées. Cette formalité permet de comparer l’état de la propriété avant et après les travaux et de chiffrer plus aisément le montant des éventuelles dégradations constatées qui vous incomberont.

Si le propriétaire du terrain voisin refuse l’accès à la propriété,  votre syndic doit lui adresser un courrier recommandé avec avis de réception sollicitant son accord. Ce courrier est une première étape préalable incontournable, pour engager ensuite un recours éventuel devant le juge.

Si le désaccord persiste ou en l’absence de réponse, votre syndic devra saisir le président du Tribunal judiciaire en référé, afin d’obtenir l’autorisation de pénétrer sur la propriété voisine pendant la durée des travaux au besoin sous astreinte. L’assemblée générale n’a pas besoin d’être consultée puisqu’il s’agit d’une procédure en référé conformément à l’article 55 du décret 17 mars 1967.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic doit effectivement demander l’autorisation au syndic de la copropriété voisine, afin de pouvoir poser les échafaudages dans le cadre du ravalement envisagé. Votre copropriété bénéficiera ainsi d’un droit de passage et d’occupation temporaire spécifique sur le fonds voisin.

Votre question est tout à fait légitime dans la mesure où un arrêt de la Cour de cassation a posé le principe suivant : tous les copropriétaires doivent être convoqués, si un seul d’entre eux est omis, la nullité de l’assemblée est encourue (civ.3. 17 juillet 1975 n°74-11.939).

Dans le cadre des époux, la question est donc essentielle. Il faut pourtant envisager deux cas successifs : le cas des époux communs en biens et le cas des époux séparés en biens.

Dans le cadre des époux communs en biens :

Nous sommes dans le cadre où les époux ont acheté en commun ce bien.

L’article 1421 du code civil dispose : « chacun des époux a le pouvoir d’administrer seul les biens communs et d’en disposer, sauf à répondre des fautes qu’il aurait commises dans sa gestion ».

Autrement dit, selon cet article un seul des époux a le pouvoir de représenter l’autre lors de l’assemblée générale. Ainsi, la pratique avait l’habitude de convoquer qu’un seul des époux.

Cependant, la Cour de cassation est venue mettre un terme à cette pratique dans un arrêt rendu par la troisième chambre civile en date du 23 mai 2007  n°06-14.974 : «  la convocation à une assemblée générale concernant des époux propriétaires d’un lot de copropriété dépendant de leur communité de biens doit être libellée au nom des deux ».

En conséquence, il est possible d’envoyer une seule des convocations si elle est libellée au nom de monsieur et de madame.

Dans le cadre des époux séparés en biens :

Les époux ont acheté un bien mais chacun n’est propriétaire que de sa quote-part.

Dans ce cas, il faut étudier plusieurs cas :

• Les époux ont désigné un mandataire commun : dans ce cas, le syndic doit envoyer la convocation uniquement au mandataire commun comme le rappelle un arrêt de la cour de cassation en date du 11 janvier 2012 n° 10-25.526
• Les époux n’ont pas désigné de mandataire commun lors de l’envoi de la convocation : dans ce cas, le syndic bénévole doit envoyer la convocation à chacun des époux (CA Versailles 23 octobre 2006).
• Les époux disposent chacun de lots distincts : dans ce cas, le syndic doit envoyer à chacun une convocation (CA COLMAR 14 mars 1997).

Dès lors, pour pouvoir répondre à votre question, vous avez besoin de connaitre le régime matrimonial des époux. En cas de doute, nous vous conseillons d’envoyer les convocations à chacun des époux.