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En tant que décisionnaires au sein de la copropriété, tous les copropriétaires doivent être en mesure de pouvoir participer aux décisions d’assemblée générale.

La loi du 10 juillet 1965 impose donc des règles précises pour la convocation, en termes de délai et de formalisme à respecter.

C’est le syndic qui est chargé d’envoyer à tous les copropriétaires, sans exception, les convocations d’assemblée générale.

Pour le cas de l’assemblée spéciale, nouveauté introduite par la loi ELAN, seuls les copropriétaires concernés sont convoqués : voir notre article arc-copro.fr/documentation/loi-elan-une-possibilite-dassemblee-generale-speciale-pour-les-parties-communes

Une difficulté peut se poser en cas de changement d’adresse, notamment si le syndic n’en était pas informé.

I. La convocation est régulière lorsqu’elle est faite au dernier domicile notifié au syndic

Dans un arrêt du 28 mars 2019 (n° 18-12579), la Cour de cassation est venue rappeler le principe constant applicable en la matière : la convocation du copropriétaire est valablement faite au dernier domicile notifié au syndic.

Ce principe figure à l’article 65, alinéa 2, du décret du 17 mars 1967.

La question se posait ici car la convocation d’une copropriétaire était revenue avec la mention NPAI (N’habite Pas à l’Adresse Indiquée).

La Cour de cassation casse la décision de la Cour d’appel, lui reprochant de ne pas avoir recherché « si ces lettres avaient été adressées au domicile notifié au syndic » par la copropriétaire.

Autrement dit, le syndic remplit son obligation dès lors qu’il a adressé la convocation par lettre recommandée avec demande d’avis de réception au dernier domicile dont il a eu « officiellement » connaissance.

Si la convocation d’un copropriétaire revient en NPAI parce qu’il n’a pas informé le syndic de sa nouvelle adresse, l’assemblée générale ne peut pas être annulée pour ce motif.

II. L’importance de notifier au syndic tout changement d’adresse

L’article 65 du décret de 1967 oblige tout copropriétaire, usufruitier ou nu-propriétaire à notifier au syndic « son domicile réel ou élu ainsi que son adresse électronique, s'il a donné son accord pour recevoir des notifications et mises en demeure par voie électronique ».

Le syndic, quant à lui, est tenu d’adresser la convocation en respectant le formalisme et les délais légaux, mais sans avoir à s’assurer que les adresses des copropriétaires sont à jour.

En cas de litige, il appartient au syndic de prouver que la convocation a été faite de manière régulière. Plusieurs décisions de justice vont en ce sens, par exemple un arrêt de la 3^ème chambre civile de la Cour de cassation du 9 novembre 1984.

Mais le syndic qui a respecté ce formalisme n’a pas l’obligation de rechercher l’adresse réelle du copropriétaire si une notification lui est retournée avec la mention NPAI (arrêt de la Cour d’appel de Versailles, 4^ème ch., du 29 mai 2012, n° 11/04944).

La situation est différente dans le cas où il aurait commis une erreur dans l’adresse (voir par exemple l’arrêt de la Cour d’appel de Paris, 23^e chambre B, du 1^er mars 1996, n° 95/021975), car à ce moment-là, la notification serait irrégulière et l’assemblée générale pourrait être annulée.

Une précision importante : le fait d’indiquer ses nouvelles coordonnées en signature d’un courrier adressé au syndic ne suffit pas : il faut que le courrier ait pour objet le changement d’adresse (arrêt de la Cour de cassation, 3^ème civ., du 11 mai 2004, n° 03-10637).

Il est donc primordial de bien informer le syndic de tout changement de domicile et de le faire au plus vite, afin d’éviter que des décisions ne soient prises en assemblée générale sans qu’on ait pu y participer et sans pouvoir la faire annuler pas la suite.

I. Quand les syndics ne respectent pas les obligations comptables

Nous ne comptons plus, à l’ARC, les documents comptables soumis aux assemblées générales et qui ne respectent pas la réglementation comptable applicable aux copropriétés, beaucoup de syndics ne s’embarrassant pas avec les (nombreuses) obligations en la matière.

Et c’est ainsi que les deux principes fondamentaux que sont la comptabilité d’engagement et la séparation des exercices sont souvent bafoués, fréquemment par facilité mais aussi parfois par ruse pour arranger le résultat d’un exercice difficile à justifier.

Les copropriétaires qui votent contre l’approbation de tels comptes sont la plupart du temps minoritaires et sont tout simplement méprisés par les syndics qui voient leurs comptes approuvés à la majorité des copropriétaires présents et représentés. Mais un copropriétaire opiniâtre vient de montrer que l’on ne peut pas toujours faire n’importe quoi sans jamais avoir à en rendre compte…

II. La Cour de Cassation… casse

Le syndic en question avait omis de comptabiliser, dans les produits d’un exercice, une indemnité judiciaire obtenue dans un jugement rendu au cours de l’exercice, au motif qu’elle ne serait payée que sur l’exercice suivant.

La Cour d’appel avait cru bon de valider les comptes tels quels.

La Cour de cassation a sèchement remis les choses à leur juste place (Cass. 3^ème Civ. 5 février 2014, n°12-19047) : « les charges et produits du syndicat, prévus au plan comptable, sont enregistrés dès leur engagement juridique par le syndic, indépendamment de leur règlement ». Elle a donc cassé l’arrêt d’appel et donné raison au copropriétaire qui demandait l’annulation de la résolution d’approbation de ces comptes.

Qu’on se le dise : un copropriétaire isolé peut faire valoir le droit et faire annuler une approbation de comptes non conformes aux obligations comptables.

Autrement dit, un exercice doit comporter TOUTES les charges et TOUS les produits de cet exercice, qu’ils soient ou non payés / encaissés, et seulement ces charges et ces produits.

III. Les textes, chers professionnels, les textes

La Cour de cassation renvoie donc les syndics aux textes légaux et réglementaires qu’elle a cités pour justifier sa décision :

Extraits de l’article 14-3 de la loi du 10 juillet 1965 (non modifié par la loi ALUR) :

Les comptes du syndicat comprenant le budget prévisionnel, les charges et produits de l'exercice, la situation de trésorerie, ainsi que les annexes au budget prévisionnel sont établis conformément à des règles comptables spécifiques fixées par décret. Les comptes sont présentés avec comparatif des comptes de l'exercice précédent approuvé.

Les charges et les produits du syndicat, prévus au plan comptable, sont enregistrés dès leur engagement juridique par le syndic indépendamment de leur règlement. L'engagement est soldé par le règlement. […]

Article 2, alinéa 2 du décret du 14 mars 2005 :

En application de l'article 14-3 de la même loi, sont rattachés à l'exercice les produits acquis (produits reçus et à recevoir) et les charges supportées (charges réglées et à régler) au titre de l'exercice.

Un récent arrêt de la Cour de Cassation du 12 mai 2016 (15-12.575) a jugé que le contrat de syndic ne pouvait être annulé au motif que ce dernier a fait transiter sur son compte bancaire des sommes appartenant au syndicat alors que ce dernier disposait d’un compte bancaire séparé.

Certains observateurs et syndics se sont « frotté les mains » en supposant que même en présence d’un compte bancaire séparé, le syndic pouvait tout de même déposer pendant un « certain temps » (ou plutôt dirons-nous un temps certain) les fonds sur son compte bancaire global avant de les reverser sur le compte séparé de la copropriété.

Nous allons cependant expliquer pourquoi, depuis la loi ALUR du 24 mars 2014 cette décision ne peut pas être considérée comme un arrêt de principe.

Les obligations et les sanctions en matière de compte bancaire séparé en vertu de l’ancienne version de la loi du 10 juillet 1965

L’affaire concernée par cet arrêt judiciaire remonte à novembre 2010, soit quatre ans avant l’entrée en vigueur de la loi ALUR.

L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, avant d’être modifié par la loi ALUR, prévoyait dans son septième alinéa  l’obligation suivante : « le syndic est chargé (…) d’ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom et pour le compte du syndicat. (... )La méconnaissance par le syndic de cette obligation emporte la nullité de plein droit de son mandat à l’expiration du délai de trois mois. »

Cet article prévoit que la sanction peut être prononcée uniquement en cas de non-respect de cette obligation : il s’agit donc de la première obligation citée qui concerne l’ouverture du compte bancaire séparé.

C’est donc sur ce fondement légal que la haute juridiction a jugé que la faute commise par le syndic de faire transiter les fonds du syndicat des copropriétaires sur son compte bancaire n’entraînait pas pour autant la possibilité de prononcer judiciairement la nullité du contrat de mandat.

L’ article 18 après l’entrée en vigueur de la loi ALUR

La loi ALUR a, en 2014, modifié de façon importante la loi du 10 juillet 1965 et plus particulièrement l’article 18.

En l’occurrence, elle a repris les obligations en matière de compte bancaire séparé en rajoutant cette fois-ci que « la méconnaissance par le syndic de ces obligations emporte la nullité de plein droit de son mandat à l’expiration du délai de trois mois suivants sa désignation. »

Le législateur a donc voulu étendre la sanction de la nullité du contrat, non pas à la seule obligation relative à l’ouverture du compte bancaire séparé, mais à toutes celles citées avant l’énonciation de la sanction :

1. l’ouverture dans un établissement bancaire d’un compte bancaire séparé au nom du syndicat ;
2. le versement sans délai de toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat ;
3. le fait que le compte bancaire ne peut faire l’objet ni d’une convention de fusion ni d’une compensation avec tout autre compte ;
4. le fait que les éventuels intérêts produits par le compte sont définitivement acquis au syndicat de copropriétaires.

L’arrêt de la Cour de Cassation semble donc aujourd’hui sans conséquence puisqu’il se réfère à des dispositions légales (et en l’occurrence à celles de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965) issues d’une version antérieure qui n’est plus d’actualité.

Si la même affaire devait être jugée aujourd’hui, au regard des dispositions du nouvel article 18, il est donc fort probable que le défaut de l’une de ces obligations serait susceptible d’entraîner la nullité judiciaire du contrat de syndic.

Les conséquences pratiques

Certains syndics vont profiter de cet arrêt pour placer les fonds de ses copropriétés mandantes sur leur compte bancaire global.

La logique est simple : afin d’être en conformité avec les exigences légales, le syndic  ouvre un compte bancaire séparé propre à la copropriété mais continue à bénéficier de la trésorerie de l’immeuble en faisant transiter les fonds sur son propre compte bancaire.

Il faudra donc que le conseil syndical soit vigilant afin de contrôler ce genre de pratique.

Pour cela, il suffira de vérifier sur le relevé bancaire de la copropriété que la date d’enregistrement de l’opération correspond bien à la date de règlement.

Concrètement, si un copropriétaire réalise son règlement d’appels de fonds le 26 mai par virement ou prélèvement par exemple, l’incidence de ce paiement sur le relevé bancaire devra être datée du 27 ou 28 mai.

A défaut, cela signifie que cette somme a transité sur un autre compte qui est sûrement celui du syndic…

Bien que la loi du 10 juillet 1965 modifiée par la loi ALUR ait supprimé la possibilité de dérogation de compte bancaire séparé, nous sommes souvent interrogés par nos adhérents pour vérifier la réalité du statut du compte bancaire présenté par le syndic.

En effet, il y a toujours un ou plusieurs éléments qui posent problème : le libellé du compte qui présente le nom du syndic, la présentation d’un numéro d’identifiant créancier SEPA dont le créditeur n’est pas la copropriété mais le syndic, des conditions générales ou particulières ambiguës ne permettant pas d’avoir l’assurance qu’il s’agit d’un vrai compte bancaire séparé où le syndic n’a aucun intérêt sur les fonds mandants.

Autrement dit, si juridiquement la situation a évolué, sur le terrain elle est devenue plus technique sachant que les syndics et leurs banques se sont organisés pour que le compte ait « l’apparence et l’odeur » d’un compte séparé mais n’en ai pas le goût. Le fameux « canada dry ».

Ceci étant, nous avons préconisé une méthode simple à mettre en place, qui fait obstacles aux stratagèmes des syndics et de leurs banques pour présenter de faux comptes bancaires séparés.

I. Une attestation de la banque qui doit confirmer la possibilité de transmission du compte bancaire au syndic repreneur

Afin de garantir que le compte bancaire est bien séparé, il est indispensable d’avoir une attestation de la banque qui confirme que le compte est bien évidemment séparé et surtout qu’il est transférable en cas de changement de syndic. Autrement dit, que le syndic repreneur puisse continuer à gérer le compte et ce peu importe les cabinets successifs qui disposeront du mandat.

Cette confirmation impliquera que le compte n’est pas rattaché au syndic en place mais bien la propriété du syndicat de copropriétaires.

Pour éviter d’écrire ce type de mention dans l’attestation, les syndics avancent un argument qui, à présent, tombe assurément à l’eau.

II. Une obligation de transmission des fonds

L’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit qu’en cas de changement de syndic, ce dernier est tenu de remettre les archives et « la totalité des fonds immédiatement disponibles » de la copropriété.

Par ce biais, il invoque qu’il est tenu de fermer le compte bancaire afin d’être en mesure de remettre au syndic repreneur un chèque du montant du solde du compte.

Par conséquent, il évoque que la banque ne peut pas indiquer dans l’attestation une affirmation qui, légalement parlant, pose problème.

III. Une réponse très claire de la Cour de Cassation

En date du 21 décembre 2017, la Cour de Cassation a rendu un arrêt qui a dû justement traiter une demande de nullité du contrat de syndic au motif que le syndic repreneur n’avait pas ouvert un compte bancaire séparé, en continuant à gérer celui ouvert par son prédécesseur.

La Cour de Cassation n’est pas tombée dans le panneau, elle a considéré que la loi oblige à ce que le syndicat de copropriétaires dispose d’un compte bancaire séparé, ce qui était bien le cas puisque le syndic a pu présenter une attestation de la banque confirmant la situation.

Ainsi, un syndic repreneur est tout à fait habilité à continuer à faire perdurer un compte même si, rappelons-le, le syndicat de copropriétaires est en droit de lui demander de changer d’établissement bancaire.

Conclusion : la banque a le droit d’indiquer dans son attestation que le compte pourra être transmissible au nouveau syndic.

Pour preuve, voici un extrait de l’attestation de la banque Monte Paschi qui présente justement ce type de mention :

La société SERGIC n’avait pas été renouvelée dans son mandat par une copropriété mécontente (on se demande bien pourquoi...).

Malgré cela, SERGIC avait perçu une indemnité d’assurance après la fin de son mandat (donc hors mandat) et payé des factures d’ailleurs contestées par le syndicat, ceci à hauteur de 1.960,80 €, intégrant des factures d’honoraires.

SERGIC avait donc rendu un chèque au syndicat égal à l’indemnité diminuée des 1.900,80 €.

Un premier juge de proximité avait estimé que :

« La société SERGIC a été contrainte de continuer la gestion des affaires courantes pour le compte de la copropriété au titre de la gestion d’affaires et qu’elle se trouvait d'ailleurs dans la même situation que si elle avait reçu un mandat exprès ».

En gros, selon le juge de proximité : un syndic peut faire ce qu’il veut même s’il n’est plus syndic.

C’est ce jugement qui a été cassé par la Cour de cassation qui précise :

« Vu l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 ensemble l’article 1372 du Code civil ;

Il apparaît qu’en statuant ainsi, alors que le mandat du syndic est exclusif de l’application des règles de la gestion d’affaires, la juridiction de proximité a violé les textes susvisés ; par ces motifs : casse ».

La conséquence - très intéressante pour tous les copropriétaires dont les anciens syndics continuent à faire des règlements, voire à SE faire des règlements - est qu’un syndic dont le mandat est expiré ne peut plus effectuer des paiements (y compris à lui-même). À défaut, il devra rembourser.

Cet arrêt de 1996 a été précisé par un arrêt de 1999, suivant lequel le mandat du syndic prend effet immédiatement, à l'instant même des résultats du vote, sauf décision contraire de l’assemblée générale (Cass., 3^e civ., 20 janvier 1999, n° 97-14747).

Cette jurisprudence, bien qu’antérieure à l’instauration du contrat-type de syndic, reste pertinente à l’heure actuelle.

En effet, alors que l’article 29 du décret de 1967 précise bien que le contrat de syndic doit faire mention de sa durée (qui ne peut pas excéder 3 ans) et de ses dates de prise d’effet et d’échéance, certains syndics croient bon de fixer une date de prise d’effet de mandat antérieure à la date de l’assemblée générale les désignant.

Ainsi, ils font parfois coïncider les dates de début et de fin de mandat avec la période de l’exercice comptable, par exemple avec un mandat d’un an allant du 1^er janvier au 31 décembre de l’année N, au lieu du 30 juin de l’année N (jour de l’assemblée générale) au 29 juin de l’année N+1.

Ce procédé est illégal et les copropriétaires doivent être particulièrement vigilants sur ce point, et de manière plus générale sur le respect des clauses du contrat-type par le syndic, avant d’approuver l’un des contrats soumis au vote en assemblée.

Comme évoqué plus haut, la désignation du syndic peut faire l’objet du procédé de passerelle prévu à l’article 25-1 de la loi de 1965 : si la majorité absolue n’a pas été atteinte mais que le vote a recueilli au moins 1/3 des voix des copropriétaires, il peut être procédé immédiatement à un second vote à la majorité simple.

En cas de pluralité de candidatures, s’est posée la question de savoir si la passerelle pouvait être utilisée pour un candidat qui n’a pas obtenu la majorité absolue de l’article 25, sans attendre d’examiner les candidatures suivantes, ou si chaque candidature devait d’abord être soumise au vote de l’article 25 avant que la passerelle puisse être utilisée.

La réponse donnée par la Cour de cassation est très claire : en cas de pluralité de candidatures, l’assemblée générale ne peut valablement procéder à un second vote à la majorité de l’article 24 sur l’une des candidatures qu’après avoir soumis au vote à la majorité de l’article 25 les autres candidatures.

Chacune des candidatures doit donc être soumise au vote à la majorité absolue de l’article 25 avant qu’il puisse être procédé à un second vote à la majorité simple.

L’intérêt de cet arrêt est notamment d’éviter que le syndic en place, qui ferait examiner sa candidature en premier, ne se fasse réélire par un second vote plus facile à obtenir alors qu’il n’a pas obtenu la majorité de l’article 25, sans attendre l’examen par l’assemblée des autres candidatures.

Cet arrêt important doit permettre d’éviter toute tentative de syndics de se faire reconduire à tout prix dans leurs fonctions, en utilisant de manière abusive la passerelle de l’article 25-1 sans examen préalable des candidatures concurrentes, qui pourraient être privilégiées par les copropriétaires déçus de leur syndic.

En cette période doublement troublée pour les copropriétés (report des assemblées générales, absence de convocation des assemblées générales avant le 31 janvier 2021, absence de concertation avec le conseil syndical pour établir l’ordre du jour, vote uniquement par correspondance), nous avons souhaité mettre en lumière un arrêt rendu par la Cour de cassation en date du 03 décembre 2015 (14-25.583).

Pourquoi maintenant ? Parce-que cet arrêt reflète une certaine réalité de la situation dans laquelle se trouve un grand nombre de copropriétés, à savoir l’absence de mise en concurrence d’un contrat de syndic qui est arrivé à échéance. En effet, nous sommes les premiers témoins d’un nombre considérable de copropriétés qui voulait se séparer de leur syndic actuel, mais lequel n’a mis à l’ordre du jour que sa candidature, obligeant les assemblées générales soient à accepter cette nouvelle désignation, soient à la refuser mais dans ce cas, se retrouve sans syndic.

Alors, cet arrêt rendu par la Cour de cassation à son importance, même si la réponse apportée par la haute juridiction n’est pas favorable aux syndicats des copropriétaires. Notre rôle est aussi de vous informer sur ce qui n’est pas possible… à moins de trouver une astuce pour contourner le problème.

I. La question de la désignation du syndic doit impérativement être inscrite à l’ordre du jour

Dans cette copropriété, un syndic bénévole refuse de porter à l’ordre du jour la question de la nomination d’un syndic concurrent, imposant alors son unique désignation lors de l’assemblée générale ou l’absence de syndic.

Les copropriétaires rejettent la désignation de ce syndic bénévole et pour éviter de se retrouver sans syndic,  l’assemblée générale désigne alors un syndic bénévole provisoire dans l’unique but de pouvoir d’organiser une autre assemblée générale avec la désignation d’un autre syndic. Cependant, la nomination du syndic provisoire n’était pas prévue à l’ordre du jour de cette réunion.

Le syndic bénévole évincé et opposant à la désignation d’un syndic provisoire (autre que lui) assigne alors le syndicat des copropriétaires en annulation de ladite résolution.

En effet, conformément à l’article 13 du décret du 17 mars 1967, « l’assemblée générale ne prend que de décision valide que sur les questions inscrites à l’ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11-1 (dudit décret) ».

Autrement dit, la loi est claire sur ce sujet. Pour pouvoir voter sur une résolution, celle-ci doit figurer à l’ordre du jour de l’assemblée générale. La jurisprudence est tout aussi limpide à ce sujet, les juridictions ont en effet, toujours annulé les résolutions qui n’étaient pas inscrites à l’ordre du jour (si des copropriétaires opposants ou défaillants ont demandé l’annulation judiciaire de ladite résolution).

En conséquence, il y avait donc très peu de chance que la juridiction saisie rejette la demande d’annulation de la résolution. Pourtant la Cour d’appel de Paris dans un arrêt rendu le 28 mai 2014 rejette la demande du syndic évincé. Pour ce faire, elle s’appuie sur la théorie de l’incident : le syndic bénévole qui a organisé l’assemblée générale a refusé expressément (en envoyant une lettre de refus au conseil syndical) d’inscrire la nomination d’un syndic concurrent, donc la seule possibilité pour désigner un syndic était de le désigner lui. Dès lors, selon la Cour d’appel, la désignation d’un autre syndic bénévole provisoire bien que non-inscrite à l’ordre du jour est valable en raison de la « théorie de l’incident ».

Cependant, ce n’est pas cet argument que retient la Cour de cassation qui casse l’arrêt rendu par la Cour d’appel. La haute juridiction se base sur l’article 13 du décret susmentionné et énonce «  l’assemblée générale ne délibère valablement que sur les questions inscrites à l’ordre du jour ».

Cette cassation n’est pas surprenante, mais une décision inverse aurait permis au syndicat des copropriétaires de se retrouver dans une situation pratique plus propice à la nomination d’un meilleur syndic, sans passer par les rouages judiciaires.

Dès lors, la nomination du syndic bénévole provisoire n’est alors pas valable, le syndicat des copropriétaires est alors sans syndic…

II. La désignation judiciaire d’un syndic

C’était justement pour éviter la désignation d’un syndic judiciaire que l’assemblée générale avait élu un syndic provisoire, sauf que la Cour de cassation en annulant cette résolution, nomme également un syndic provisoire. En effet, la copropriété se retrouve sans syndic et le syndic bénévole évincé a alors demandé à la juridiction la nomination judiciaire d’un syndic provisoire.

En effet, en application de l’article 17 alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965 et 46 du décret du 17 mars 1967, à défaut de nomination par l’assemblée générale des copropriétaires dûment convoqués à cet effet, le président du tribunal judiciaire désigne le syndic par ordonnance sur requête d’un ou plusieurs copropriétaires ou sur requête d’un ou plusieurs membres du conseil syndical ou du maire de la commune ou du président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat du lieu de la situation de l’immeuble.

Autrement dit, si l’assemblée générale doit désigner un syndic, mais que le syndic candidat ou que les syndics candidats n’obtient pas la majorité requise (malgré la passerelle), la copropriété se retrouve alors sans syndic. Dans ce cas, la loi ne prévoit pas d’autre possibilité que de saisir le président du tribunal judiciaire afin que ce dernier nomme un syndic provisoire, qui aura notamment pour mission principale d’organiser une nouvelle assemblée générale aux fins de désigner un nouveau syndic.

La seule exception possible à cette situation, c’est lorsque l’assemblée générale n’a pas désigné de syndic mais que le contrat du syndic actuel est encore en cours. Par exemple si le contrat du syndic actuel se termine le 05 février 2021, il convoque l’assemblée générale qui se tient le 27 janvier 2021. Au cours de cette assemblée générale, aucun syndic n’est désigné faute de majorité, alors le syndic actuel peut jusqu’au 05 février 2021 envoyer une nouvelle convocation pour la désignation d’un syndic.

C’est le seul échappatoire à la désignation d’un syndic judiciaire en cas de refus de désigner un syndic à la majorité requise.

La sanction est terrible pour le syndicat des copropriétaires, mais par moment il vaut mieux subir la sanction que subir la mauvaise gestion de l’ancien syndic désigné une fois de plus.

Par ailleurs, nous attirons votre attention sur le fait que la désignation du syndic bénévole provisoire  a été annulée judiciaire car le copropriétaire évincé a voté contre, ce qui lui a ouvert le droit de contester cette résolution. Pour rappel, seuls les copropriétaires défaillants ou opposants peuvent contester judiciairement la décision… avis à bon entendeur !

L’aliénation d’un bien immobilier peut parfois être fractionnée, c’est-à-dire que toutes les composantes ne sont pas transmises à la même personne. Autrement dit, une distinction est réalisée entre la propriété et l’usage de celui-ci consentis à des personnes différentes, ce que l’on appelle juridiquement un démembrement.

Cette opération s’inscrit souvent dans le cadre d’une succession, afin de favoriser un transfert de patrimoine, tout en garantissant le maintien dans les locaux de l’ancien propriétaire.  

Si cette démarche concerne un bien en copropriété, il convient de part et d’autre de se conformer à des règles précises, afin de ne pas les exposer à des confusions et contestations judiciaires, comme le souligne la cour de cassation dans un arrêt du 12 mars 2020.

I. Démembrement d’un lot en copropriété : notification impérative au syndic et conséquence en cas de carence

Sur une résidence sise à Strasbourg, une propriétaire détient quatre lots et notifie en 2002, par l’intermédiaire de son notaire, au syndic, le démembrement de deux d’entre eux.

L’acte authentique prévoit, un transfert de la nue-propriété au profit de sa fille, la conservation de l’usage, sa transmission à son époux lors de son décès et la représentation du démembrement par l’usufruitier aux assemblées générales du syndicat avec droit de vote.

Alors que le décès de l’usufruitière intervient en septembre 2010, sa notification (et transmission de l’usufruit au conjoint survivant) par le notaire au syndic n’intervient que par un courrier du 17 février 2011.

Entre temps, le syndic notifie une convocation d’une assemblée générale du 24 novembre 2010 à l’usufruitière, avec en retour une mention manuscrite sur celle-ci par les services postaux : « personne décédée ».

En 2013 et 2014 l’usufruitier et sa fille nue-propriétaire assignent le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic en nullité notamment de l’assemblée générale de novembre 2010, en l’absence de notification de celle-ci.

En défense, le syndic, au nom du syndicat, considère la notification de l’assemblée générale de novembre 2010 auprès de l’usufruitière décédée parfaitement régulière, en raison de toute notification régulière du transfert de l’usufruit imposée par l’article 6 du décret du 17 mars 1967, à la date de son expédition.

L’ensemble des juridictions suit cette interprétation littérale du syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, que ce soit le T.G.I. de Strasbourg dans son jugement du 13 janvier 2016, la cour d’appel de Colmar par une décision du 7 décembre 2017 et la cour de cassation par un arrêt n° 18 - 11988 du 12 mars 2020 : « … Mais attendu qu’ayant relevé que l’article 6 du décret du 17 mars 1967 dispose que tout transfert de propriété doit être notifié, sans délai, au syndic, soit par les parties, soit par le notaire qui établit l’acte, constaté que le procès-verbal de l’assemblée générale avait été notifié à F. G. par lettre recommandée revenue le 24 novembre 2010 avec la mention « décédée » et que le syndic s’était vu officiellement notifier le décès de celle-ci à réception de la lettre du 17 février 2011, la cour d’appel en a exactement déduit qu’il ne pouvait être reproché au syndicat de ne pas avoir adressé à M^me X ou à M. X le procès-verbal de l’assemblée générale, dès lors que la preuve de ce qu’il avait connaissance du décès de F. G. n’était pas rapportée et que M. X, n’ayant pas agi en annulation de l’assemblée générale dans les deux mois de la notification, n’était plus recevable à le faire ;

D’où il suit que le moyen n’est pas fondé … »

II. Mandat et domiciliation d’un lot : contrôle du syndic et incidence en cas de manquement

En l’espèce, ce notaire souligne au syndic, dans cet écrit du 17 février 2011, confirmé par un courrier de 2013, qu’il est en charge de la succession de l’épouse décédée et que tous documents ayant trait aux lots de copropriété (appels, convocations…), doivent en conséquence être expédiés en son étude.

Le syndic notifie donc les convocations des assemblées générales de septembre 2011, octobre 2012, janvier et novembre 2013 auprès du notaire.

Par leurs assignations de 2013 et 2014, l’époux usufruitier et sa fille nue-propriétaire sollicitent également la nullité de ces assemblées générales, au motif d’une double irrégularité, à savoir l’omission de :

- prise en compte du transfert de propriété notifié par le notaire, antérieur à leur convocation (art. 6 du décret du 17 mars 1967) ;

- la notification des convocations au représentant du démembrement à son domicile réel (art. 65 du décret du 17 mars 1967).

Et de souligner, que l’action judiciaire en nullité n’est pas soumise dans ce cas au bref délai de deux mois, mais à celui décennal (puis quinquennal avec la loi ELAN du 23 novembre 2018) à compter de la date de tenue de l’assemblée générale (art. 42 de la loi du 10 juillet 1965).

Le syndic estime pour sa part, qu’il ne lui appartient pas d’exiger et de contrôler le contenu du mandat d’un notaire, la lettre de ce dernier suffisant à faire supporter une présomption quant à la régularité de la situation, dans la mesure où elle émane d’un officier ministériel assermenté.

Le T.G.I. de Strasbourg et la cour d’appel de Colmar rejettent cette demande du père usufruitier et de sa fille nue propriétaire, respectivement par une décision du 13 janvier 2016 et du 7 décembre 2017.

Ils se pourvoient alors en cassation et obtiennent gain de cause pour défaut de notification de la convocation par le syndic par l’arrêt du 12 mars 2020 : «…Attendu que, pour déclarer irrecevables les demandes de M. X en annulation des assemblées générales des 28 septembre 2011, 23 octobre 2012, 16 janvier 2013 et 26 novembre 2013, l’arrêt retient que M^me Y, notaire, indiquait, dans sa lettre du 17 février 2011, être chargée du règlement de la succession de F. G. et, dans une lettre ultérieure, avoir transmis aux personnes l’ayant chargé du dossier le courrier du syndicat et qu’il ne pouvait être reproché au syndicat de ne pas avoir vérifié la validité ou l’étendue du mandat apparent dont M^me Y s’était elle-même prévalue pour être rendue destinataire de toutes les informations concernant la copropriété et donc, de lui avoir notifié les procès-verbaux des assemblées générales ;

Qu’en statuant ainsi, sans constater que M. X avait élu domicile à l’étude de M^me Y ou donné mandat à celle-ci de recevoir en son nom les notifications des procès-verbaux des assemblées générales de copropriété relatives aux lots n° 14 et 15, la cour d’appel a violé les textes susvisés ;"

En sa qualité de représentant du syndicat, le syndic se doit de vérifier le contenu de tout mandat ou domiciliation prétendument consenti par le propriétaire d’un lot, quand bien même le bénéficiaire serait un juriste assermenté par l’Etat pour recevoir et établir des actes.

Dans le cas contraire, le syndicat encourt des procédures judiciaires pour défaut de convocation aux assemblées générales, dans un laps de temps non négligeable de cinq ans à partir de leur déroulement.

I. Les copropriétaires face à la toute puissance des syndics

Nous le disons et le redisons : l’une des plaies majeures de la copropriété vient de ce que les syndics ne sont pratiquement JAMAIS sanctionnés pour leurs fautes parce qu’ils arrivent, quatre vingt dix fois sur cent, à faire ratifier celles-ci par des assemblées générales dans lesquelles chacun sait à quel point il est facile de faire pression et - à défaut - d’exercer des manipulations (pouvoirs, mandats de gestion, complicité de certains, passivité des autres, isolement de quelques « combatifs »).

II. Un arrêt de la Cour de Cassation qui va remettre de l’ordre

En effet, la Cour de Cassation vient remettre un peu d’ordre dans cette situation inadmissible où le droit n’existe plus et où le syndic tout puissant fait sa loi.

En l’espèce, un syndic du Groupe Foncia avait cru bon de commander pour 33 570,10 euros de travaux d’ascenseurs, en exécution d'une décision d'assemblée générale ayant voté les travaux, de manière peu claire au demeurant, pour la somme de 23 100 euros.

Le copropriétaire plaignant réclamait la somme de 853,31 €, soit sa quote-part de la différence.

Or la Cour de Cassation vient de décider le 7 février 2012, ce qui est une révolution dans le petit monde de la copropriété, que « le syndic est responsable, à l'égard des copropriétaires, sur le fondement quasi délictuel, de la faute qu'il a commise dans l'accomplissement de sa mission », et peut donc devoir réparation à l’égard de chaque copropriétaire du préjudice subi par le dépassement d’un budget voté.

Ainsi, la Cour de cassation a écarté l’objection de l’absence de lien contractuel entre le syndic et chacun des copropriétaires individuels : le préjudice individuel ne s’efface pas devant le préjudice collectif non revendiqué.

La lecture de l’arrêt (pas très long) est extrêmement intéressante, car il rappelle quelques notions un peu tombées en désuétude, telles que l’obligation de réparation d’un préjudice même individuel, le devoir de conseil du syndic, la déontologie des syndics, la rigueur de rédaction des résolutions, l’entretien, la sauvegarde et l’urgence.

III. Au-delà du problème des travaux, celui du dépassement des budgets

En ce qui concerne les dépassements budgétaires, que remarquons-nous ?

Il suffit aux syndics soit de faire entériner leur mauvaise gestion par une assemblée générale manipulée soit carrément de mépriser ladite assemblée en répartissant les comptes sans approbation.

Nos contrôleurs de comptes et de gestion, qui assistent les conseils syndicaux motivés pour contrôler les comptes de leurs copropriétés, le dénoncent régulièrement.

Là encore l’arrêt du 7 février 2012 pourrait rappeler aux syndics leur DEVOIR, en particulier celui de RESPECTER le budget voté et de ne le dépasser que pour des raisons LÉGITIMES.

Ainsi, l’époque du profond mépris des syndics professionnels à l’égard des copropriétaires quand il leur est présenté des comptes avec des déficits importants est sans doute révolue : désormais, n’importe quel copropriétaire insensible aux raisons exposées pour justifier ce qui n’est rien d’autre qu’avoir outrepassé le mandat reçu, pourra demander au syndic d’assumer sa faute de gestion.

Et comme les syndics professionnels ne sont sensibles qu’à ce qui leur coûte, on peut penser que désormais les gestionnaires auront pour consigne de faire très attention au respect des budgets votés…

En conclusion, si votre syndic adore dépasser les budgets votés (de travaux ou d’opérations courantes), faites-lui lire cette décision de Cassation