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Les ensembles immobiliers en copropriété envisagent parfois une forme d’autonomie d’administration de leurs bâtiments, en constituant un ou plusieurs syndicats secondaires.

Il n’est pas toujours aisé de déterminer les conditions matérielles pour l’institution d’un tel régime juridique, comme le souligne un récent arrêt de la Cour de Cassation du 12 juillet 2018.

I. Constitution d’un syndicat secondaire : objet et procédure légales

Selon l’article 27 de la loi du 10 juillet 1965, la création d’un ou plusieurs syndicats secondaires, dotés de la personnalité juridique, dans une résidence en copropriété permet une autonomie de gestion des parties communes spéciales d’un bâtiment par un syndic propre, c’est-à-dire distinct du syndic chargé de la gestion des parties communes générales du syndicat principal.

La loi impose l’existence de plusieurs bâtiments pour mettre en place cette gestion particulière.

Il faut donc que des parties communes spéciales existent ou soient instituées selon un avenant au règlement de copropriété, adopté en assemblée générale du syndicat principal à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.

Ensuite, cette constitution d’un syndicat secondaire résulte d’un vote par une assemblée générale spéciale, réunissant les seuls copropriétaires du bâtiment concerné, convoquée par le syndic, et ce par un vote à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.

Comme toute décision d’assemblée générale, celle-ci peut aussi être contestée devant le Tribunal de Grande Instance.

II. Constitution d’un syndicat secondaire : condition matérielle interprétée souverainement par les magistrats

L’article 27 de la loi du 10 juillet 1965 impose, comme condition essentielle, l’existence de bâtiments séparés composant l’ensemble immobilier en copropriété.

En l’espèce, une résidence toulousaine en copropriété composée de 7 bâtiments dispose d’un garage en sous-sol accessible pour trois d’entre eux par deux rampes véhicules et un passage piéton.

Par une assemblée générale du 21 février 2013, cinq des bâtiments décident de se constituer en syndicat secondaire.

Des copropriétaires opposants assignent les deux syndicats (principal et secondaire) en annulation, considérant notamment que la condition légale d’immeubles distincts n’est pas réunie, en raison du garage et de ses communications.

Les copropriétaires déboutés par la Cour d’Appel de Toulouse se pourvoient en cassation. La 3^ème chambre civile de la Cour de Cassation dans son arrêt n°17 - 26133 du 12 juillet 2018 confirme la décision de la juridiction inférieure :

« […] Mais attendu qu’ayant énoncé à bon droit qu’aux termes de l'article 27 de la loi du 10 juillet 1965, la constitution d'un syndicat  secondaire implique la présence de plusieurs bâtiments compris comme des constructions matériellement distinctes et indépendantes les unes des autres pour permettre une gestion particulière sans qu’il en résulte de difficulté pour l’ensemble de la copropriété même si ces constructions sont desservies par des équipements ou des aménagements communs et retenu que des sas relient le garage aux bâtiments 4, 5 et 6, que le bâtiment 4 soit accessible par ce garage aux occupants des bâtiments 5 et 6 et que des locaux techniques du garage desservent la copropriété n'impliquaient pas que ces bâtiments perdissent leur caractère distinct, indépendant et permettant une gestion autonome, la cour d’appel a pu en déduire que l’immeuble comportait plusieurs bâtiments permettant la constitution d’un syndicat secondaire ;

D’où il suit que le moyen n’est pas fondé […] ».

Cet arrêt de la Cour de Cassation démontre que les juges du fonds jouissent d’un pouvoir souverain d’interprétation des éléments et équipements constituant la copropriété, afin de déterminer si les bâtiments sont indépendants et peuvent être gérés de manière autonome par rapport au syndicat principal.

L’indépendance de bâtiment ne nécessite pas obligatoirement l’indépendance des équipements pour permettre la constitution d’un syndicat secondaire.

Il convient donc de tenir compte de la jurisprudence lorsque l’on envisage d’instituer ce type de gestion au sein de la copropriété.

Dans les copropriétés, nous relevons régulièrement des comportements de syndics qui sont condamnables et en parallèle des copropriétaires qui assignent de manière régulière leur syndic en responsabilité ou les assemblées générales en nullité.

La Cour de cassation rappelle dans un arrêt du 9 mai 2019 les fondamentaux d’une action judiciaire en indemnisation engagée par un copropriétaire à l’encontre d’un syndic, en raison d’un mandat et d’une gestion défaillants.

I. Obligation lors d’une action en responsabilité : prouver une faute et un préjudice

Préalablement à toute désignation par l’assemblée générale, un syndic qui entend exercer cette fonction à titre professionnel doit :

• disposer d’une carte professionnelle non-expirée délivrée par la Chambre de Commerce et d’Industrie (organisme compétent depuis 2015) ;
• établir une attestation pour ses préposés agissant en son nom et l’engageant par ses actes, visée par la Chambre de Commerce et d’Industrie (article 9 du décret du 20 juillet 1972).

Une copropriété désigne un syndic professionnel lors d’une assemblée générale du 2 avril 2009, et ce pour un mandat de trois ans.

L’associé majoritaire de ce cabinet cède ses parts à une société le 17 octobre 2011. La société syndic change de dirigeant, mais poursuit l’administration courante de l’immeuble et notifie la convocation de l’assemblée générale du 12 avril 2012 auprès des copropriétaires.

Ce nouveau dirigeant détient bien une carte professionnelle.

Un copropriétaire et président du conseil syndical considère que le syndic a commis des fautes et entre autre :

• changement de syndic illégal car pas soumis préalablement à l’assemblée générale et absence de carte professionnelle ;
• absence d’ouverture d’un compte bancaire séparé ;
• erreur lors de la rédaction de procès-verbaux d’assemblées générales.

Par conséquent, il assigne le syndic en responsabilité et demande des dommages et intérêts. Comme il ne peut pas prouver un préjudice personnel ou commun pour le syndicat des copropriétaires, il sollicite dans son assignation une expertise judiciaire.

Ce copropriétaire n’en est pas à sa première procédure à l’encontre du syndic et du syndicat des copropriétaires.

II.Sans preuve, une procédure peut être considérée comme abusive

En l’espèce donc, c’est un copropriétaire, président du conseil syndical qui assigne le syndic afin de faire :

• constater les infractions ;
• sanctionner les fautes (nullité) et indemniser un préjudice qu’il ne prouve pas.

Le Tribunal de Grande Instance rejette ses demandes car la société syndic prouve :

• qu’elle avait effectivement une carte professionnelle en bonne et due forme, entre autre lors de la cession de ses titres ;
• que les comptes contestés ont été approuvés et que le quitus a été donné ;
• que les deux procès verbaux ont été notifiés et non-contestés dans le délai de deux mois de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

La Cour d’appel confirme ce jugement et condamne le copropriétaire à verser au syndic des dommages et intérêts pour procédure abusive.

La Cour de cassation dans son arrêt n° 18 - 14360 du 9 mai 2019 écarte cet ultime recours en l’absence de changement de syndic et de démonstration avérée des fautes par la partie demanderesse à l’instance :

«…Mais attendu, d'une part, qu'ayant relevé que la cession des parts de la société B. I. et le remplacement de sa gérante n'avaient pas entraîné la dissolution de cette société, qui était titulaire d'une carte professionnelle, la cour d'appel en a exactement déduit que la société B. restait investie des fonctions de syndic de la copropriété ;

Attendu, d'autre part, qu'ayant souverainement retenu que M. F... ne rapportait pas la preuve d'un préjudice collectif ou personnel en lien avec une faute du syndic, la cour d'appel, abstraction faite de motifs surabondants, a pu en déduire que les demandes de M. F... n'étaient pas fondées ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; […] ».

Toute action en responsabilité, tout contentieux doivent donc être justifiés et les preuves doivent être apportées par la personne qui assigne, sinon il y a un risque pour cette dernière : 

« Attendu que M. F... fait grief à l'arrêt d'accueillir la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive ;

Mais attendu qu'ayant retenu que M. F... avait déjà intenté contre le syndic plusieurs actions judiciaires infructueuses et que la procédure, poursuivie en appel sur les mêmes pièces et les mêmes moyens que ceux invoqués en première instance et pertinemment rejetés sans aucune ambiguïté par le premier juge, avait fait dégénérer en abus l'exercice du droit d'agir en justice, la cour d'appel a légalement justifié sa décision ;

Par ces motifs, rejette le pourvoi […] ».

Lorsque deux personnes se marient, elles doivent également décider du sort de leur patrimoine financier, à savoir la conclusion ou non d’un contrat de mariage. S’ils ne concluent pas de contrat de mariage, alors ils seront soumis au régime légal de la communauté réduite aux acquêts : tous les biens achetés par l’un ou les époux appartiendra automatiquement aux deux époux.

Dès lors, en cas de divorce, les époux doivent procéder à la liquidation du régime matrimonial, c’est-à-dire au partage des biens, notamment du bien immobilier. En effet, le bien immobilier acheté pendant le mariage est réputé appartenir aux deux époux. Ainsi, tant que le partage des biens n’est pas effectué, le bien appartient toujours aux deux époux, même si le divorce est prononcé.

Si le bien immobilier est situé dans une copropriété, les époux doivent payer des charges de copropriété. En cas de défaut de paiement, le syndic pourra demander en Justice le recouvrement des charges de copropriétés aux deux anciens époux même s’ils ont divorcé avant la naissance de la dette.

C’est d’ailleurs ce que rappelle cet arrêt de la Cour d’appel de Basse-Terre du 17 février 2020 (RG18/006761)

1. Le syndic peut agir en Justice pour le recouvrement des charges sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires

Des époux mariés sous le régime de la communauté réduite aux acquêts achètent en commun un bien immobilier dans un immeuble soumis au régime de la copropriété. Quelques années plus tard, ils divorcent, madame quitte les lieux. Plus de 10 ans après le prononcé du divorce, le syndic fait délivrer un commandement de payer (relatif aux charges de copropriété) à Monsieur et à Madame. N’ayant pas réagi au commandement de payer, le syndic est contraint de les assigner en Justice pour obtenir leur condamnation au paiement des charges de copropriété impayées.

Pour se défendre, Madame indique que le syndic n’a pas qualité pour agir en Justice car il n’a pas obtenu l’autorisation de l’assemblée générale pour assigner les ex-époux en paiement des charges impayées.

S’il est vrai que le syndic ne peut pas agir en Justice sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires, comme l’indique le premier alinéa de l’article 55 du décret du 17 mars 1967 « le syndic ne peut agir en Justice sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale », il existe néanmoins des exceptions.

En effet, l’alinéa 3 de ce même article dispose « une telle autorisation n’est pas nécessaire pour les actions en recouvrement des créances. »

Ainsi, le syndic n’a pas besoin d’être autorisé par l’assemblée générale des copropriétaires pour pouvoir agir en recouvrement des charges impayées.

La Cour d’appel de Basse-Terre rappelle les dispositions réglementaires « le syndic ainsi désigné pouvait sans autorisation représenter le syndicat des copropriétaires et engager la présente instance tendant au recouvrement de charges de copropriété. »

En conséquence, le syndic peut engager une action à l’encontre des débiteurs défaillants dans le paiement des charges de copropriété sans avoir été habilité par l’assemblée générale.

Reste à savoir si malgré leur divorce et le fait que Madame ne réside plus dans le bien soumis au statut de la copropriété, elle est redevable des charges impayées devenues exigibles après le prononcé du divorce.

2. L’ex-épouse reste redevable des charges de copropriété exigibles après le prononcé du divorce puisque la liquidation du régime matrimonial n’a pas été effectué

Malgré le divorce des époux prononcé en 2003, le syndic a fait délivrer un commandement payer en 2014 à Monsieur et Madame, pourtant les charges sont devenues exigibles bien après le prononcé du divorce. Pourtant, la Cour d’appel a condamné Madame au paiement des charges de copropriétés impayés.

Cela s’explique par le fait que le divorce règle entre autres, la situation personnelle des époux. A contrario, le divorce ne règle pas le devenir du bien immobilier acquis en commun pendant le mariage.

En d’autres termes, ils sont divorcés mais le sort de leur bien immobilier n’est pas réglé. Il est donc nécessaire qu’après le divorce (dans ce cas d’espèce) le régime matrimonial soit liquidé : que le partage des biens soit fait.

C’est bien là le véritable problème : étant donné qu’ils ont acheté tous les deux le bien immobilier, il leur appartient, tant que le partage des biens n’a pas été diligenté.

Dès lors, si le divorce a été prononcé dix années plus tôt, le bien appartient toujours aux deux époux, ils restent ainsi redevables tous les deux des sommes exigibles au titre des charges de copropriété.

En conséquence, le syndic peut assigner Monsieur qui réside dans le logement, et Madame qui l’a quitté pour obtenir le paiement des charges impayées.

C’est ainsi que le rappelle la Cour d’appel de Basse-Terre « dès lors compte-tenu du caractère commun du bien, les intérêts patrimoniaux des ex-époux n’ayant pas depuis le jugement de divorce donné lieu à liquidation, ils seront condamnés in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme de X euros au titre des charges de copropriété ».

Ainsi, il est très important lorsque l’on a acheté un bien en commun entre époux, qu’au moment de l’éventuel divorce, la liquidation du régime matrimonial se fasse concomitamment. Elle peut également se faire avant le prononcé du divorce.

Monsieur Laurent A. est embauché comme employé d’immeuble de catégorie A, sous contrat à durée déterminée débutant le 1er septembre 2016 pour s’achever le 28 février 2017.

Le syndicat des copropriétaires décide de poursuivre la relation contractuelle de manière définitive, et ils signent donc le 1^er mars 2017 un contrat à durée indéterminée.

Conséquences juridiques de cette succession de contrats

Période d’essai : Lorsqu’un salarié est embauché en CDI après un CDD pour le même poste ou un poste similaire, cela signifie que l’on a pu apprécier ses qualités et qu’il peut être envisagé de ne pas appliquer, ou de réduire, la période d’essai pour le CDI.

La chambre sociale de la Cour de cassation, dans son  arrêt du 9 octobre 2013, va encore plus loin en posant le principe  « qu’il résulte de l’article L.1243-11 du Code du travail que lorsque le salarié a été, après l’échéance du terme de son contrat à durée déterminée, engagé par contrat à durée indéterminée, la durée du ou des contrat(s) à durée déterminée est déduite de la période d’essai éventuellement prévue dans le nouveau contrat de travail » et elle rajoute « qu’il importe peu que le salarié ait occupé le même emploi, en exécution de différents contrats »

Ainsi, si le principe d’un CDI avec une période d’essai est acquis, la durée de cette dernière est impactée par le/les CDD qui l’ont précédée puisque leur durée doit être déduite de la période d’essai prévue en CDI.

La période d’essai pour un employé d’immeuble est fixée à 1 mois par l’article 11 de la convention collective.

Or Monsieur Laurent A., désormais en CDI, a réalisé un CDD de 6 mois de septembre à février, immédiatement avant la signature du CDI du 1^er mars, cela vient bien couvrir ce délai d’un mois :

Monsieur Laurent A. n’effectuera donc aucune période d’essai dans le cadre de son CDI.

Indemnité de fin de contrat : l'employeur n'a pas à verser l'indemnité de fin de CDD lorsque celui-ci est transformé en CDI (art. L.122-3-4, al.1 du code du travail). Ceci à la condition impérative qu’il y ait continuité, une rupture même d’une journée rend caduc ce principe.

Puisque Monsieur Laurent A. termine son CDD le 28 février et que son CDI prend effet dès le lendemain 1^er mars, aucune indemnité de fin de contrat ne lui est due.

A contrario, si l'embauche en CDI fait suite à une succession de CDD, accolés ou non, l'indemnité de fin de contrat reste due pour chacun des CDD, sauf pour celui attaché au CDI 

Reprise de l’ancienneté : selon l'article L 1243-11 du code du travail, lorsque les relations se poursuivent, sans interruption, à l'issue d'un CDD, le contrat devient un contrat à durée indéterminée (CDI), Monsieur Laurent A. conserve ainsi l'ancienneté acquise à compter du 1^er septembre 2016.

Cette disposition est confirmée par la Cour de cassation dans son arrêt du 9 nov. 2011, Ch. Soc n°10-14348.

A contrario, la même Cour, dans une affaire du 16 octobre 1996 (succession de CDD avec des interruptions), a considéré que seule l'ancienneté acquise au titre du dernier contrat devait être retenue.

Précautions à prendre dans l’usage du CDD

Une attention toute particulière est requise en cas de recours à un/des CDD dont l’usage est par ailleurs limité par l’art L 1241-2 du code du travail.

Ainsi, pour le syndicat de copropriétaires, l’unique cas de recours possible est le remplacement d’un salarié absent (pour  maladie, accident  du travail, congé payés, congés maternité ou parental, etc. …) et exclu de facto, tous les autres cas !

 La sanction encourue par le syndicat de copropriétaires qui passerait outre cette disposition est la requalification du CDD en CDI.

Nous vous recommandons d’être vigilants lors d’un recrutement et de garder ces conseils à l’esprit avant de signer un contrat.

La Cour de cassation est la plus haute juridiction de l'ordre judiciaire français. 

Cette juridiction a pour mission de contrôler l'exacte application du droit par les tribunaux et les cours d'appel, garantissant ainsi une interprétation uniforme de la loi. 

Elle ne va donc pas réexaminer les faits mais uniquement les questions de droit qui lui seront soumises. 

La haute juridiction ne peut être saisie qu'en dernier recours, on dit alors que la partie perdante "forme un pourvoi ". 

La constitution d'un avocat habilité à plaider devant la Cour de cassation est obligatoire. 

La juridiction suprême est composée de 6 chambres : 

• la chambre sociale 
• la chambre criminelle
• la chambre commerciale 
• 3 chambres civiles 

Chaque chambre civile est spécialisée dans un domaine du droit, celle qui nous intéresse est la troisième chambre civile. Cette section juge tous les conflits dits "immobiliers", dont relève le droit de la copropriété (ainsi que les baux d'habitation, les servitudes...)

La Cour de cassation rend des arrêts qui peuvent influencer les juridictions inférieures et parfois le législateur. Trois types de décisions peuvent être rendues : 

• un arrêt de cassation : dans ce cas, la Cour est d'accord avec la partie qui a formé un pourvoi et donc n'est pas d'accord avec l'application du droit que la ou les juridictions inférieures ont faite. 

A noter, dans ce cas la Cour de cassation peut décider de renvoyer l'affaire devant une autre cour d'appel que celle qui a jugé précédemment l'affaire (cassation avec renvoi) ou décider de ne pas renvoyer l'affaire et d'appliquer la bonne règle de droit directement. 

• un arrêt de rejet : dans ce cas la haute juridiction estime que les juges de la juridiction inférieure ont rendu une décision conforme à la loi 

• un arrêt de cassation partielle : dans ce cas, la juridiction suprême estime que sur certains point les juridictions inférieures se sont conformés à la loi et sur d'autres, la loi n'est pas correctement appliquée, elle casse alors la décision rendue sur ces derniers points. 

La Cour d'appel est une juridiction du second degré de l'ordre judiciaire. 

A ce titre, elle ne peut être saisie que dans un délai légal bref, après le prononcé d'une décision par la juridiction de première instance. On dit alors que la partie insatisfaite "interjette appel". 

C'est la Cour d'appel dans le ressort duquel appartient la juridiction du premier degré qui doit être saisie. Devant la Cour d'appel, la constitution d'un avocat est obligatoire. 

Cette juridiction juge de nouveau en fait et en droit le litige (c'est ce qu'on appelle le respect du double degré de juridiction). 

La Cour d'appel rend des arrêts. 

Juridiction de première instance, le Tribunal judiciaire est issu de la réforme pour la Justice entrée en vigueur au 1er janvier 2020. 

Il est issu de la fusion entre le Tribunal de grande instance et le Tribunal d'instance. 

Il tranche les litiges civiles opposant des personnes privées dont les litiges ne sont pas spécialement attribués à une autre juridiction (par exemple le conseil des prud'hommes pour les litiges du droit du travail pour les salariés du secteur privé). 

En droit de la copropriété, il faut saisir le tribunal du lieu où se situe l'immeuble, autrement votre action ne sera pas recevable. 

Par ailleurs, devant le tribunal judiciaire la constitution d'avocat est obligatoire 

De plus, la constitution d'avocat est  par principe obligatoire dès lors que la procédure prévoit la saisine du président du tribunal judiciaire. 

Il existe des exceptions, qui ne concernent pas le droit des copropriétés. 

Autrement dit, la constitution d'avocat est obligatoire par exemple : 

-en cas de procédure accélérée au fond pour obtenir une condamnation en paiement des charges, provision, avances (dans la mesure où il faut saisir le président du tribunal judiciaire) 

-en cas de contestation de décisions d'assemblée générale;

- en cas de litige de construction/ sinistre;

-pour déposer une requête aux fins de désigner judiciairement un syndic auprès du président du tribunal judiciaire. 

Pour plus d'informations, nous vous renvoyons à notre article : La loi justice entrée en application le 1er janvier 2020 : mise en place d'une nouvelle organisation de la justice 

Le Conseil d'Etat est la juridiction suprême de l'ordre administratif. 

Outre sa mission historique (de conseiller du gouvernement), la haute juridiction émet également des avis sur la régularité juridique des textes, sur la forme et l'opportunité administrative. 

Dans sa mission juridictionnelle, cette haute juridiction intervient en dernier ressort, après une décision rendue par le tribunal administratif et par la Cour administrative d'appel. 

Ainsi, le Conseil d'Etat assure l'unité de la jurisprudence administrative. 

La constitution d'avocat est obligatoire, et le Conseil d'état rend des arrêts. 

La Cour d'appel administrative est le juge du second degré de l'ordre administratif. 

Elle ne peut être saisie que par une partie insatisfaite de la décision rendue par le tribunal administratif. 

Cette juridiction réexamine l'affaire en droit et en fait. Devant la Cour, la constitution d'avocat est obligatoire.

Elle rend des arrêts. 

La Cour d'appel administrative compétente est celle du ressort dont dépend le tribunal administratif.

Le Tribunal administratif est le juge de droit commun en premier ressort. 

Il rend des jugements qui peuvent être contestés devant la Cour d'appel administrative. 

Le tribunal compétent est celui dans la zone géographique où siège l'autorité qui a pris la décision attaquée. 

Le recours de l'avocat est obligatoire si une somme d'argent ou un contrat est en jeu. En revanche, la constitution d'avocat n'est pas obligatoire pour contester un permis de construire.