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Syndrome de Diogène : que faire en copropriété

En présence d’habitants souffrant du syndrome de Diogène, les copropriétés peuvent être confrontées à des risques majeurs. Cette maladie, terrible pour le malade, peut également gravement affecter l’immeuble et ses habitants de plusieurs façons, allant de nuisances olfactives à des surcharges pour la structure, passant par des risques réels d’incendie.

I. Un trouble envahissant

Nous n’analyserons pas ici l’aspect médical et pathologique de ce trouble. Par ailleurs, nous ne souhaitons pas stigmatiser les personnes qui souffrent de cet état car, le plus souvent, elles subissent une maladie et ne sont pas en mesure de s’en apercevoir ou de lutter contre. Le plus souvent les personnes atteintes de syndrome de Diogène ne font pas exprès ! Cela concerne le plus souvent des personnes âgées, mais aussi des populations plus jeunes. Parfois, ces troubles constituent pour les personnes un mode de vie. Nous ne jugeons pas et nous allons plutôt évoquer les conséquences pour la copropriété.

La diversité des situations fait qu’il y a peu de chiffres disponibles. Ainsi, pour 2023, le Service Technique de l’Habitat de la Ville de Paris a rapporté « 133 situations d’incurie prises en charge ». Cela n’est pas du tout exhaustif et il semblerait que la tendance soit à la hausse. La prise en charge est également un processus long et complexe. La Ville de Paris a lancé un débat en juillet 2024 sur le sujet et nous attendons les études et actions qui doivent en découler.

Ce trouble se caractérise par une accumulation d’objets hétéroclites, parfois même de déchets ramenés depuis la rue dans l’appartement. Ces objets finissent par encombrer l’espace habitable jusqu’à rendre les déplacements périlleux. Généralement, cela est accompagné par un profond isolement social et des conditions de vie négligées et insalubres.

Exemple « light »

II. Des conséquences

Ce syndrome va exposer la personne victime et son voisinage immédiat à plusieurs risques et nuisances.

Tout d’abord, les risques infectieux pour la personne découlant, dans certains cas, de défaut d’hygiène corporelle, qui peut être une des formes du syndrome. L’espace habitable étant encombré, cela augmente aussi le risque de chutes de la personne, surtout si elle est âgée. Certaines zones de l’appartement finissent par être inaccessibles, rendant l’entretien hasardeux. Ainsi, les problèmes de plomberie sont invisibles jusqu’à ce que le voisin du dessous s’en rende compte ! Les dégâts des eaux ne sont pas rares. Parallèlement, les nuisances liées aux odeurs surgissent. C’est souvent le premier signe pour les autres occupants de la copropriété.

Les déchets, surtout organiques, et le manque d’entretien attirent toute sorte de parasites : des cafards et blattes, des punaises de lit (rapportées, par exemple, depuis la rue sur les encombrants), les rongeurs (souris et même rats) peuvent aussi apparaître. Un panorama sanitaire apocalyptique !

Conséquences d’un incendie : contenu partiel d’une cuisine. Les pompiers ont dû évacuer ces affaires pour pouvoirs entrer dans un appartement en feu…

Dans ces conditions, les risques d’incendie sont très élevés.

Que ce soit par le non entretien des installations et appareils électriques ou de par la nature inflammable des caisses, boites, papiers, journaux, tissus, et déchets accumulés. Le risque d’incendie est très fort et, en présence d’installation de gaz, les risques d’explosion aussi.

L’accumulation de poids sur les planchers n’est pas sans risque. Surtout si le bâtiment est ancien. Un historique de dégâts des eaux dû au manque d’entretien fragilise davantage les parties structurelles et un effondrement est une possibilité à craindre ! Parfois, l’accumulation s’étend même sur des balcons sont occupés par des amoncellements d’objets. Le poids de ces amas est conséquent, (surtout quand il y a du papier). Nous avons le témoignage d’un balcon s’étant inflammé car un mégot de cigarette avait atterri sur un tas d’affaires. L’incendie s’étant malheureusement propagé à l’appartement adjacent.

III. Les assurances

Et si un sinistre survient ? Il faut vérifier si le locataire est assuré. Dans la négative, il faut voir si le copropriétaire bailleur (ou occupant) est assuré. Si ce n’est pas le cas, c’est l’assurance de la copropriété qui prend le relais.

Si le Conseil Syndical a identifié une personne présentant ce type de trouble, il est fortement conseillé de lui prier de prendre une assurance ou de vérifier si celle-ci est bien à jour et valable. On peut essayer aussi de se rapprocher des proches. Ce point est vraiment vital.

Accumulation jusqu‘au plafond

IV. Avertir la famille, les proches, mobiliser les pouvoirs publics

Que faire lorsque des membres du Conseil Syndical constatent ce type de situation à risque ? La marche à suivre est délicate. Les personnes victimes de ce genre de trouble sont souvent dans le déni et vivent isolées socialement. Il faut essayer d’établir une communication et, si possible, contacter la famille, les proches et les aidants. Dans certains cas, il s’agit de tuteurs qu’il faut identifier et joindre. Le syndic ou, si la personne concernée est un locataire, le copropriétaire bailleur doivent pouvoir remonter des courriers vers les proches.

Du fait de leur isolement, et si la personne n’est pas encore suivie ou prise en charge, il convient de contacter la mairie, sachant que transversalement plusieurs services sont concernés : hygiène (salubrité, santé publique), incendie (pompiers), sécurité du bâtiment (à Paris c’est le Service Technique de l’Habitat – STH). Pour cela, il convient de documenter le risque de péril par des photos, des témoignages, des constats d’huissier de la situation anormale.

Les personnes souffrant de ce syndrome demandent rarement de l’aide et c’est les plaintes de l’entourage et du voisinage qui souvent permettent d’identifier le problème. L’accès au domicile est protégé par la loi et, quand il s’agit d’un copropriétaire occupant, il faut souvent une situation de péril manifeste pour obtenir un arrêté préfectoral. Ce n’est pas simple, ni facile, mais les risques et les nuisances exigent de faire remonter ces situations aux autorités.

Les pouvoirs publics commencent à prendre la mesure du problème et, localement, des dispositifs d’alertes et de prise en charge voient le jour. Quand la solution passe par l’hospitalisation et/ou le départ de l’occupant vers une structure adaptée, des sociétés de désencombrement existent qui s’occupent de la tâche titanesque de l’évacuation du logement. Les frais peuvent être conséquents et, lorsqu’il s’agit de locataires ou de copropriétaires occupants des aides existent, par exemple par le Fonds de solidarité pour le logement. Pour les copropriétaires bailleurs aux revenus modestes il convient de se renseigner auprès de dispositif de type « louez solidaire », qui peuvent participer aux frais de désencombrement et même de remise en état.

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Action

Dossier

L’acceptation de la prise en charge dans les délais prive l’assureur de la possibilité de contester la garantie, même en cas d’erreur sur la nature des désordres

Catégories Assurances

Date de parution de l'article de loi

Jeudi 03 avril 2025

Juridiction

Cour de Cassation Troisième chambre civile

Référence

n° 23-16.055

Observations

précision sur les conséquences de l’acception de la garantie dans le délai imparti pour l’assureur : l’impossible contestation postérieure de cette garantie et l’obligation de financement des travaux nécessaires pour corriger les désordres.

Principe retenu

L'acceptation dans les 60 jours par l'assureur implique l'obligation de financement des travaux nécessaires.

Analyse de la décision

En matière d’assurance construction, l’inattention n’est pas sans conséquences, notamment pour l’assureur dommages-ouvrage.

Dans une décision rendue le 3 avril 2025, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a rappelé qu’un assureur qui accepte la mise en jeu de sa garantie dans le délai légal ne peut plus, a posteriori, mettre de nouveau en cause cette acceptation, y compris s’il apparaît que les désordres n’étaient pas de nature décennale

La rigueur du formalisme encadrant la réponse de l’assureur est ici mise en lumière : accepter la garantie dans les délais impartis équivaut à renoncer à toute contestation ultérieure.

L’acceptation de la garantie dans le délai légal prive l’assureur de toute contestation ultérieure :

La présente affaire opposait des maîtres d'ouvrage et plusieurs parties impliquées dans la construction de leur villa, notamment le maître d'œuvre, l'entrepreneur, et leurs assureurs respectifs.

Après réception de leur villa, les maîtres d’ouvrage avaient signalé plusieurs désordres et sollicité la mise en jeu de leur garantie auprès de l'assureur dommages-ouvrage, la Mutuelle des architectes français (MAF).

L’assureur avait alors, dans le délai réglementaire de 60 jours prévu par l’article L. 242-1, alinéas 3 et 4 du Code des assurances, accepté d’intervenir pour trois d’entre eux (n° 2, n° 4 et n° 5).

Les maîtres d'ouvrage, alors ont assigné la MAF (Mutuelle des Architectes Français) et l'entrepreneur en justice afin de demander une indemnisation complémentaire en raison de divers désordres affectant leur construction.

L'assureur dommages-ouvrage après cette acceptation, a tenté de revenir sur sa décision en contestant que certains désordres relevaient de la garantie décennale et en invoquant notamment la responsabilité contractuelle du constructeur.

La cour d'appel a rejeté la demande d'indemnisation des maîtres d'ouvrages au titre des désordres n° 2 et n° 4, considérant qu'ils ne relevaient pas de la garantie décennale. En ce qui concerne le désordre n° 5, elle a déclaré irrecevable la demande des maîtres d'ouvrages au motif que ce désordre était couvert par la responsabilité contractuelle du constructeur.

Ils ont par la suite formé un recours contre l'arrêt rendu le 17 novembre 2022 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence.

La Cour de cassation constate qu’en statuant ainsi, la cour d'appel a ignoré que l'assureur, ayant accepté la garantie dans les délais impartis, ne pouvait plus contester la prise en charge des désordres, même en cas d'erreur sur leur nature.

Pour rappel, une fois la garantie acceptée dans le délai prévu à l’article L. 242-1 du Code des assurances, l’assureur dommages-ouvrage ne peut plus se rétracter. L’enjeu ne se limite pas à la sanction d’un retard ou d’une erreur de procédure : il s’agit d’une conséquence directe de la structure du contrat d’assurance. L’acceptation vaut reconnaissance de garantie ; elle crée un droit au profit de l’assuré.

Dès lors qu’une offre d’indemnisation est formulée, la situation juridique du maître d’ouvrage est cristallisée. L’assureur a pris position et, sauf réserve expresse, ne peut plus contester la nature des désordres, même s’ils se révèlent, a posteriori, exclus du champ décennal.

Cette solution repose sur deux fondements. D’une part, le principe de bonne foi contractuelle commande la cohérence des comportements : un assureur ne peut affirmer une chose et en contester les effets une fois engagé. D’autre part, le régime de la DO impose une logique de prévisibilité : l’assuré doit pouvoir s’appuyer sur la position prise dans les délais.

Ici, la Cour s’inscrit ici dans la continuité de sa jurisprudence ( Cass. 3e civ., 16 févr. 2022, n° 20-22.618), selon laquelle l’assureur, après expiration du délai légal, ne peut plus remettre en cause ni le principe de la garantie ni l’étendue des travaux à financer, dès lors qu’il en a accepté la prise en charge.

La charge intégrale du financement des travaux comme conséquence de l’acceptation irrévocable :

D’autre part, les maîtres d’ouvrage sollicitaient l’indemnisation de frais de relogement, de déménagement et de garde-meuble engagés en raison des travaux de reprise d’un carrelage défectueux.

En l’espèce, la Cour de cassation a censuré l’analyse des juges d’appel sur le fondement de l’article 1792 du Code civil. Cet article prévoit une responsabilité de plein droit des constructeurs pour les désordres de nature décennale, qu’ils soient matériels ou immatériels, dès lors qu’ils compromettent la solidité de l’ouvrage ou l’affectent dans sa destination. Cette responsabilité, qui ne nécessite pas la preuve d’une faute, s’étend à l’ensemble des préjudices résultant directement des désordres affectant l’ouvrage.

Il convient de noter que par principe en matière de dommages immatériels, les garanties obligatoires dommages-ouvrage ne couvrent pas les préjudices portant sur les dommages immatériels, les pénalités de retard ou les désordres intermédiaires (Cass. 1re civ., 27 avr. 1994, n° 92-13.276).

Toutefois, la jurisprudence admet que ces dommages peuvent être mis à la charge de l'assureur DO au titre de sa responsabilité contractuelle s'ils découlent d'une faute de celui-ci. (Cass. 3e civ., 24 mai 2006, n° 05-11.708)

La Cour de cassation valide d’abord l’analyse de la cour d’appel en ce qu’elle a retenu la responsabilité de l’entrepreneur sur le fondement de l’article 1792 du Code civil, après avoir souverainement apprécié que les désordres affectant le carrelage rendaient l’ouvrage impropre à sa destination, condition nécessaire pour mobiliser la garantie décennale.

En revanche, elle censure partiellement l’arrêt en constatant que la cour d’appel, après avoir retenu la qualification de désordre décennal, a rejeté la demande dirigée contre le maître d’œuvre sans rechercher si celui-ci avait commis une faute de nature à engager sa responsabilité contractuelle. Or, dans le cadre d’un désordre décennal affectant un ouvrage, la responsabilité du maître d’œuvre peut être engagée in solidum (solidairement) avec celle de l’entrepreneur, à condition qu’une faute dans la conception ou la surveillance des travaux soit caractérisée (Cass. 3e civ., 24 mai 2006, n° 05-11.708). La Cour rappelle ainsi qu’une telle faute ne peut être présumée.

Par ailleurs, conformément à sa jurisprudence antérieure (Cass. 3e civ., 2 mars 2022, n° 21-10.155), la Cour admet que les dommages immatériels consécutifs aux désordres décennaux (frais de relogement, déménagement, etc.) peuvent être indemnisés, y compris en dehors de la garantie DO, dès lors qu’ils résultent directement de ces désordres matériels.

En effet, les préjudices immatériels (tels que la perte de jouissance, l’indisponibilité de l’ouvrage ou encore les troubles de jouissance consécutifs aux désordres) sont les conséquences directes de désordres reconnus et pris en charge par l’assureur.

Or, dès lors que ces dommages trouvent leur origine dans des désordres couverts, ils doivent être intégrés dans l’indemnisation globale, y compris s’ils ne présentent pas un caractère matériel ou décennal isolément. La cour d’appel, en refusant de les indemniser pour ce motif, a de nouveau violé le droit applicable.

Conclusion :

Cette jurisprudence permet ainsi de rappeler que l’assureur dommages-ouvrage, en acceptant précipitamment la garantie, s’interdit de revenir sur son engagement, même en cas d’erreur manifeste sur le fond du dossier.

Cet arrêt s'inscrit dans une logique de protection de l'assuré, en consolidant l'obligation de l'assureur DO de financer les travaux nécessaires une fois la garantie acceptée, et en rappelant que les dommages immatériels consécutifs à des désordres matériels de nature décennale peuvent être indemnisés.

Abus 5130 : Quand FONCIA renvoie la patate chaude au conseil syndical

Décidément, il y a un élément commun à tous les syndics professionnels, c’est la recherche de productivité.

L’équation est simple : comment faire moins pour gagner plus ?

Une des solutions utilisée de plus en plus par de nombreux syndics professionnels est la délégation de pouvoirs donnée au conseil syndical.

A travers une résolution élaborée par le cabinet FONCIA, on comprendra mieux le stratagème et le risque de ce type de résolution.

Allez, sans plus tarder, la voici :

I- Une résolution non conforme à la législation

En introduction de la résolution, FONCIA évoque la phrase suivante :

« Les articles 21-1 à 21-5 de la loi du 10 juillet 1965 donnent la possibilité à l’assemblée générale de déléguer certaines décisions au conseil syndical. »

Néanmoins, le syndic ne précise pas quelles en sont les conditions légales en se limitant uniquement à faire référence aux articles 21-1 à 21-5 de la loi du 10 juillet 1965.

Or, parmi les obligations légales, il y a la souscription d’une assurance de responsabilité civile spécifiquement adaptée pour répondre aux actes de gestion décidés par le conseil syndical qui sont pris au nom et pour le compte du syndicat des copropriétaires.

Par ailleurs, l’assemblée générale doit définir les décisions qui relèvent de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 qui sont transférées au conseil syndical.

Là encore, la résolution reste muette, pouvant remettre en question la nature même du mandat qui doit être sans équivoque.

Pire encore, la résolution prévoit de donner une délégation de pouvoirs au conseil syndical pour engager des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel qui conformément à l’article 26-1 du décret du 17 mars 1967 doit être expressément identifiée, ce qui n’est pas le cas à travers cette résolution type.

En définitive, la résolution est pour le moins mal rédigée mettant en difficulté aussi bien le conseil syndical que la copropriété à l’exception du syndic qui a refilé la patate chaude.

II – Un montant incompréhensible

Pour cette délégation, la résolution prévoit un montant de 8 000 euros TTC.

Or là encore, ni l’assemblée générale, ni le conseil syndical, ni même le syndic ne savent s’il s’agit d’un montant par opération ou bien d’un budget annuel.

Cette absence de précision met encore une fois en difficulté aussi bien le conseil syndical que le syndicat des copropriétaires.

Et pour cause, dans la mesure où le conseil syndical engagerait plusieurs opérations qui de manière cumulée représenteraient plus de 8 000 euros, un copropriétaire pourrait valablement contester les dépenses au motif que le mandat alloué a été largement dépassé.

Pour finir, la résolution précise qu’il revient au conseil syndical d’établir un rapport écrit imposant à ce dernier une nouvelle obligation alors même qu’il agit de manière bénévole, à la différence du syndic.

Voilà pourquoi, il faut être extrêmement attentif à ce type de résolution attrape-nigaud.

Abus

Action

1, tu te présentes, 2, tu présentes ton plan d’actions, 3, tu maintiens ta candidature

Le conseil syndical est devenu le véritable joker de la copropriété.

En effet, les syndics sont de moins en moins compétents et de plus en plus intéressés par des intérêts contraires à la copropriété.

Ainsi, le conseil syndical est à présent le véritable organe de régulation et de contre-pouvoir face à des cabinets de syndic qui détiennent encore trop de prérogatives ayant un impact direct sur la gestion de la copropriété et sur ses finances.

C’est pour cela que le conseil syndical doit être composé de copropriétaires impliqués et compétents qui œuvre (bénévolement) dans le seul intérêt de la copropriété.

Voyons donc comme procéder.

I- Je me présente

La première action à mener est de notifier au syndic sa demande de candidature pour intégrer le conseil syndical lors de la prochaine assemblée générale.

En effet, depuis l’entrée en vigueur du formulaire de vote par correspondance, il est indispensable de prévoir une résolution qui mentionne de manière expresse le nom du candidat permettant aux copropriétaires, qui utilisent ce procédé, de pouvoir valablement se prononcer sur cette proposition.

A défaut, il faudra se présenter au cours de l’assemblée générale sans pouvoir compter sur les votes exprimés par correspondance compte tenu que le nom ne figurait pas dans l’ordre du jour.

Cela peut représenter une difficulté puisque pour être élu en tant que conseiller syndical, il est nécessaire d’obtenir la majorité des voix du syndicat des copropriétaires avec toutefois la possibilité de voter en deuxième lecture.

II – Présenter son programme

Le candidat qui souhaite se présenter à la fonction de conseiller syndical doit avoir une volonté de faire avancer la gestion de la copropriété en ayant un programme et une vision plus ou moins définis.

Il n’est pas question de se présenter pour « avoir une médaille » ou pire pour défendre ses intérêts personnels.

Ainsi, le copropriétaire qui souhaite se présenter à la fonction doit avoir un programme ou du moins des projets à mener tel qu’engager une politique de maîtrise des charges, réaliser des travaux d’entretien, remercier le syndic pour inaction ou résilier les contrats avec des entreprises qui sont en collusion avec le syndic.

III – Maintenir sa candidature

Au cours de l’assemblée générale, il est possible que certains inféodés au syndic vont essayer de dissuader le copropriétaire à intégrer le conseil syndical.

Cela est généralement bon signe car il signifie que le syndic craint cette candidature voulant par tout moyen le dissuader de maintenir sa proposition.

Le copropriétaire ne doit pas céder et mieux confirmer sa volonté d’agir dans l’intérêt de la copropriété en expliquant comment il souhaite procéder et les objectifs qu’il souhaite atteindre.

C’est à vous de jouer sachant que l’ARC Nationale est derrière vous !

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Action

Conseil

L’ARC Nationale préfère être isolée que mal accompagnée

Certaines personnes mal intentionnées voient l’ARC Nationale uniquement à travers sa réussite économique ou médiatique sans prendre en considération les nombreux défis et actions que nous menons dans l’intérêt des copropriétés.

Les vrais « Arciens » qui suivent l’activité de notre association savent pertinemment que l’ensemble des collaborateurs travaille d’arrache pieds pour répondre au mieux aux attentes de nos adhérents créant d’une année sur l’autre, une confiance de plus en plus grande.

En parallèle, nous ne sommes pas aimés des professionnels qui ont à présent comme stratégie de nous boycotter et même de nous assigner en justice afin de réduire notre crédibilité. Bon courage !

Essayons d’analyser la situation pour mieux comprendre pourquoi leur action n’aboutira à rien et même renforcera l’’adhésion de nos adhérents.

I- Un manque de courage des professionnels

Même si aucun professionnel ne l’avoue, l’ARC Nationale est identifiée par les Parlementaires et surtout par les Pouvoirs Publics comme étant la seule structure représentative des syndicat des copropriétaires.

En effet, plusieurs enquêtes diligentées par différents ministères ont confirmé notre place de représentant des syndicats des copropriétaires.

Malgré ces faits implacables, les professionnels se sont convenus pour ne donner aucune visibilité à l’ARC Nationale, histoire d’éviter que l’on grandisse encore.

Ils réalisent des colloques qui concernent directement les enjeux de la copropriété sans pour autant inviter l’ARC Nationale.

Ainsi, ils abordent des sujets sur la réforme de la loi du 10 juillet 1965 tout en préférant discuter entre eux plutôt qu’avec notre association qui aura une analyse critique mais constructive à la hauteur des difficultés que rencontrent actuellement les syndicats des copropriétaires.

Et oui, il ne manquerait plus qu’ils entament un débat ou une réflexion avec une association qui connaît les sujets et pire encore les abus pratiqués par les syndics pouvant les mettre en porte à faux en plein direct.

Ainsi, pour savoir si un professionnel est indépendant et non influençable, il suffit de savoir s’il est prêt à partager un débat avec l’ARC Nationale. Il le sait bien, le risque est qu’il soit très rapidement décrédibilisé.

D’ailleurs, nous regrettons qu’un homme Henry BUZY-CAZAUX a succombé à la pression des grands groupes en se résignant à ne pas interroger l’ARC Nationale sur l’avenir de la profession de syndic alors même qu’en parallèle il a interrogé une association belge.

II – La rançon de la gloire

Parfois, il vaut mieux être seul que mal accompagné.

En effet, nous préférons ne pas être aimés des professionnels et en particulier des syndics qui, entre nous, ne s’aiment pas entre eux, plutôt que de trahir la confiance de nos adhérents.

En effet, ils nous le disent bien « Il y a encore très peu de gens comme vous, bravo continuez », un franc parler sans compromis quand la copropriété est lésée.

Certes, cela entraîne parfois quelques désagréments ; insultes, procès, dénigrement qui émanent des professionnels mais en face nous avons cinquante « merci » par jour nous permettant de nous revigorer pour faire encore toujours plus à destination de nos adhérents.

Alors, profitons de cet article pour remercier très chaleureusement l’ensemble de nos adhérents et même nos détracteurs qui nous permettent malgré tout de nous positionner dans le monde de la copropriété.

Enfin, on peut remercier également certains cabinets de syndic et même des ministères qui ne craignent pas la polémique et qui assument échanger avec nous.

Chut, faut pas trop le dire, ils risquent de subir eux-mêmes des pressions à l’instar de l’actuel Ministre du Logement.

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Action

Abus 5131 : Cabinet MELIAVA : un syndic manifestement obsolète

Rares sont les convocations des assemblées générales établies par les syndics professionnels à être exemptes de la moindre illégalité. Néanmoins certaines se démarquent à l’image de la trame rédigée et notifiée par le Cabinet MELIAVA pour une assemblée générale annuelle du 29 avril 2025.

I. Irrégularités de l’ordre du jour de l’assemblée

1. Absence des modalités de vérification des comptes clos du syndicat par les copropriétaires

L’ordre du jour de l’assemblée du 29 avril 2025 établi par le cabinet MELIVIA sur une résidence parisienne omet les conditions de contrôle des comptes clos du syndicat par les copropriétaires.

Cette situation contrevient aux impératifs incombant aux syndics en la matière. En effet, l’article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 précise ce droit individuel des copropriétaires de vérifier une fois par an l’ensemble des dépenses du syndicat auprès du syndic, entre la notification de la convocation et la date de l’assemblée. Pour ce faire, le syndic doit fixer les modalités de cette inspection comptable dans ses locaux, et doit en aviser les copropriétaires moyennant une résolution sans vote portée à son ordre du jour (art. 9-1 du décret du 17 mars 1967).

La carence du syndic à cette obligation, expose l’assemblée à son annulation judiciaire par une action exercée par un copropriétaire opposant, défaillant ou assimilé dans le délai de deux mois suivant la notification de son procès-verbal (art. 42 de la loi), Cass. 3e civ. 19 janvier 1994, n° 92 - 15 624. Cette sanction n’est pas encourue, si le copropriétaire a pu exercer cette faculté, malgré le défaut d’information du syndic dans la convocation, CA Paris, 26 mai 2006, n° 05 - 17024.

2 - Proposition d’un forfait eau froide litigieux

Le cabinet MELIAVA propose un forfait d’eau froide de 100 m3, en l’absence de communication des index pour quelque motif que ce soit (compteur à l’arrêt, illisible, résident absent...).

Si cette pratique est parfaitement compréhensible, puisqu’elle vise à rendre effective ce dispositif (présence de compteurs divisionnaires en état de fonctionnement permettant de régulariser les consommations avérées), elle implique selon la jurisprudence un forfait non déraisonnable, c’est-à-dire assimilable à des consommations réelles, Cass. 3e civ. 9 mai 2007, n° 06 - 12387. Autrement dit, ce mécanisme ne doit pas aboutir à des ratios dissuasifs, comme cela pourrait être le cas d’un forfait unique d’eau froide de 100 m3, alors que la moyenne individuelle se situe à 54 m3.

3 - Exonération illicite du fonds travaux obligatoire

Le cabinet MELIAVA soumet un projet de résolution excluant la constitution du fonds travaux pour ce syndicat, en raison d’un nombre de lots principaux inférieur à 10.

Cette dérogation n’est pourtant plus d’actualité, depuis le 1er janvier 2025, et ce d’autant plus, que cette résidence a plus de 10 ans (art. 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965). Cela revient à dire, que le syndicat ne peut déroger au minima annuel du fonds travaux de :

- 5 % du budget prévisionnel de fonctionnement, en l’absence d’adoption en assemblée d’un Plan Pluriannuel de Travaux (P.P.T.) ;

- 2,5 % du P.P.T (approuvé en assemblée) et 5 % du budget prévisionnel de fonctionnement.

4 - Soumission irrégulière de l’adhésion collective à l’ARC du conseil syndical

Le cabinet MELIAVA impose un vote de l’assemblée pour l’adhésion du conseil syndical à l’ARC.

Cette approche contrevient là encore à l’article 27 du décret du 17 mars 1967, qui précise, que pour l’exécution de sa mission, le conseil syndical peut se faire assister par la personne de son choix, et les frais générés réglés par le syndic et supportés par le syndicat des copropriétaires. Autrement dit, le conseil syndical exerce ce droit, indépendamment de tout aval préalable de l’assemblée.

II. Irrégularités des pièces jointes à la convocation de l’assemblée

1 - Formulaire de vote par correspondance ne prévoyant pas le second vote

L’article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1967 concède aux copropriétaires la faculté de pouvoir s’exprimer personnellement, à distance, et de manière anticipée sur les questions portées à l’ordre du jour de l’assemblée moyennant un formulaire de vote par correspondance.

Il appartient dès lors en principe au syndic en exercice de rédiger ce document :

- selon l’ordre du jour de l’assemblée, la jurisprudence prenant soin de souligner que dans l’hypothèse où une question pourrait faire l’objet d’une seconde délibération (ex désignation du syndic, du conseil syndical...), il lui faut prévoir la ligne correspondante. En effet, ce second choix ne se présume pas, il doit résulter d’une expression explicite du copropriétaire. En l’absence de cette insertion, la résolution encourt la nullité judiciaire, TJ Orléans, 5 mai 2021, n° 21 - 00417 ;

- conformément à une trame fixée par un arrêté du 2 juillet 2020.

Le copropriétaire devra alors le :

- compléter, en cochant son choix sur chaque vote, en le signant et paraphant chaque page ;

- retourner au syndic au moins 3 jours francs avant l’assemblée (art. 9 bis du décret du 17 mars 1967).

En l’espèce, le cabinet omet la seconde ligne dans le formulaire de vote par correspondance, sur les questions susceptibles de la passerelle, sa mention en bas de page d’unicité des votes des copropriétaires, entre les deux délibérations, se révélant illicite au regard de la jurisprudence.

De plus, l’alternative exclusivement électronique déployée par le Cabinet MELIAVA s’avère juridiquement discutable, le dispositif légal se référant exclusivement à un support papier :

- susceptible d’envoi par voie postale ou électronique (courriel) ;

- devant être signé et paraphé sur les éventuelles pages additionnelles, comme dans le cas présent ;

- dont la date de réception est mentionnée sur la feuille de présence, certifiée exacte par le président de séance. Le copropriétaire élu à ce poste, garant de la régularité de l’assemblée, doit être en mesure de contrôler ces documents. Dans l’optique d’une approche entièrement dématérialisée, son pouvoir autonome de vérification de la conformité des formulaires de vote, apparait irréalisable.

2 - Proposition du contrat de mandat défaillante et contradictoire

Le syndic est nommé en assemblée générale (art. 25 al. c de la loi du 10 juillet 1965) conformément à sa proposition de contrat jointe à la convocation (art. 11 al. 4 et 29 du décret du 17 mars 1967) répondant à une trame fixée par un décret du 26 mars 2015.

Or, le cabinet MELIVIA, qui se représente, à cette assemblée, à la fonction de syndic, soumet un projet de contrat divergent sur son assurance de responsabilité civile professionnelle obligatoire (art. 3 de la loi du 2 janvier 1970). Le nom de la compagnie et la date de souscription de cette police diffère sur la 1ère page de la proposition de mandat. Cette approximation n’est pas anodine, puisqu’elle peut générer des difficultés ultérieures dans l’hypothèse d’un appel en garantie du syndicat lésé auprès de l’assureur adéquat du syndic responsable.

Cette convocation démontre, si besoin en était, l’importance de la :

- concertation entre le conseil et le syndic dans l’établissement de l’ordre du jour de l’assemblée ;

- désignation d’un président de séance compétent, chargé du déroulement régulier de l’assemblée. Si celui-ci est apte à rectifier certaines erreurs, il demeure dans l’incapacité de rectifier celles liées aux formulaires de vote irréguliers devant être joints, en principe par le syndic, à la convocation.

Abus

Action

Une copropriété peut-elle devenir « influenceuse » afin de financer des travaux importants qu’elle souhaite réaliser ? Pourrait-elle également jouer à un jeu de loto ?

Le syndicat des copropriétaires peut-il prévoir dans son budget une somme destinée à jouer au Loto et voter en amont que toute somme gagnée sera versée sur le fonds ALUR ?

D’autre part, notre syndicat peut-il devenir « copro-influenceur » : c’est-à-dire créer une communauté sur les réseaux sociaux, faire des contrats d'influence avec des marques, voire de la sponsorisation de contenu ? Il se trouve en effet que parmi nos copropriétaires nous avons la chance d'avoir un « community manager », un « social média manager », un monteur vidéo et un photographe.

Nous sommes tous les jours frappés par l’imagination débordante de nos adhérents qui se mobilisent pour leur copropriété ! Bravo à eux.

Au sujet tout d’abord de la possibilité de prévoir une somme qui serait affectée à la participation à un jeu de hasard par le syndicat des copropriétaires : il importe de rappeler tout d’abord que le syndicat des copropriétaires est une entité dotée de la personnalité morale dont l’objet est principalement de pourvoir, selon l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, à la conservation et à l’amélioration de l’immeuble.

D’autre part, vous savez naturellement que les jeux d’argent telles que le loto ou les jeux à gratter comportent un risque bien plus significatif de perte que de gain… Par conséquent, le syndicat, en votant une telle résolution, pourrait être considéré comme n’agissant pas conformément à ses intérêts et objectifs.

Il est à noter en outre que d’après l’article L. 320-3 du Code de la sécurité intérieure, qui régit les jeux d’argent : « La politique de l'Etat en matière de jeux d'argent et de hasard a pour objectif de limiter et d'encadrer l'offre et la consommation des jeux et d'en contrôler l'exploitation […] ».

L’article L. 320-2 du même Code prévoit quant à lui que « Les jeux d'argent et de hasard qui, à titre dérogatoire, sont autorisés en application de l'article L. 320-6 ne sont ni un commerce ordinaire, ni un service ordinaire ; ils font l'objet d'un encadrement strict aux fins de prévenir les risques d'atteinte à l'ordre public et à l'ordre social, notamment en matière de protection de la santé et des mineurs. […] »

Comme vous le voyez, les jeux de hasard doivent ainsi être cantonnés à un cadre strict, et un syndicat des copropriétaires ne saurait par conséquent, conformément au principe de la spécialité des personnes morales, se livrer à une telle activité qui ne relève pas de son objet.

S’agissant de votre deuxième interrogation relative à la possibilité pour un syndicat de copropriété de devenir « influenceur » : il est à noter que le statut d’influenceur a fait l’objet d’une reconnaissance par le législateur aux termes d’une loi n° 2023-451 en date du 9 juin 2023, visant à encadrer l'influence commerciale et à lutter contre les dérives des influenceurs sur les réseaux sociaux.

L’article 1er de cette loi indique ainsi que : « Les personnes physiques ou morales qui, à titre onéreux, mobilisent leur notoriété auprès de leur audience pour communiquer au public, par voie électronique, des contenus visant à faire la promotion, directement ou indirectement, de biens, de services ou d'une cause quelconque exercent l'activité d'influence commerciale par voie électronique. »

Comme vous le voyez, cette activité est assimilée à une activité commerciale qui ne rentre pas dans l’objet du syndicat des copropriétaires.

Il n’existe pas (pas encore ?) de jurisprudence particulière sur la question spécifique des activités d’influence qui seraient exercées par un syndicat…. En revanche, la Cour de cassation a déjà pu estimer que certains actes excédaient l’objet d’un syndicat de copropriétaires, ainsi dans l’hypothèse où un syndicat avait voulu se livrer à une opération de spéculation immobilière (voir sur ce point un arrêt en date du 4 novembre 2009, rendu par sa troisième chambre civile, publié au bulletin civil, III, n° 242, concernant une affaire où le syndicat s’était porté acquéreur de parts d’une SCI propriétaire de biens immobiliers extérieurs à la copropriété.)

Réponse de l'expert

Action

Pourquoi le conseil syndical doit contrôler les correspondances du syndic ?

N’ayons pas peur des mots. Conformément à l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, le conseil syndical a une mission de contrôle et d’assistance.

Pour cela, il dispose de droits précisés à travers notamment ce même article qui est de pouvoir réclamer au syndic une copie des documents appartenant à la copropriété.

Elément plus subtil : le conseil syndical peut également demander une copie des correspondances qu’établit le syndic avec les tiers de la copropriété ou même un copropriétaire.

Essayons de comprendre l’esprit de la loi et les prérogatives du conseil syndical.

I- Un suivi des dossiers

Dans le cadre de sa mission de contrôle et d’assistance, il revient au conseil syndical de vérifier que le syndic a bien effectué les diligences nécessaires pour faire évoluer les dossiers en cours.

Parmi les contrôles, il doit s’assurer que le syndic a bien envoyé les courriers en recommandé, réalisé les mises en concurrence, souscrit les contrats d’assurance nécessaires, relancé les copropriétaires débiteurs.

Ces tâches imposent de contrôler les correspondances du syndic qui peuvent se matérialiser par des courriels, des courriers postaux, des mises en demeure mais également d’échanges avec les avocats ou autres experts.

Ces correspondances peuvent également concerner des demandes faites au syndic pour notamment réclamer la fiche de sinistralité de la copropriété ou encore pour décompter les sommes versées par la compagnie d’assurance à la copropriété à la suite d’un sinistre.

II – Une démarche instructive

L’intérêt de réclamer les correspondances est de s’assurer que le syndic a bien effectué l’ensemble des diligences nécessaires pour défendre les intérêts économiques et juridiques du syndicat des copropriétaires.

Or, bien souvent, pour se défausser, le syndic affirme avoir fait le nécessaire en envoyant un mail ou un courrier recommandé pensant que le conseil syndical ne réclamera pas une copie.

La procédure doit donc évoluer en imposant systématiquement une copie des correspondances afin d’habiter le syndic à faire ce qu’il dit.

Autrement dit, qu’il a bien envoyé aux prestataires les demandes nécessaires soit en leur transmettant un courrier en recommandé lorsqu’il s’agit d’une demande officielle, soit un simple mail pour procéder à un rappel sur ses obligations contractuelles notamment lorsque le prestataire n’assure pas ses prestations.

Cette copie de correspondance concerne également les échanges que peut avoir le syndic avec l’avocat de la copropriété sur des contentieux en cours ou à venir.

C’est à présent à vous de jouer.

Dossier conseils

Action

Conseil

L’obligation s’arrête à produire un projet de plan pluriannuel de travaux et non de le voter en intégralité

Soyons clairs, les diagnostics en tout genre et les travaux de rénovation sont avant tout un formidable business où chacun y trouve son compte y compris les syndics professionnels.

En effet, il perçoit des honoraires sur l’ensemble de la chaîne aussi bien en phase de diagnostic qu’en phase d’exécution de travaux.

Ainsi, il faut se méfier lorsque le syndic évoque main sur le cœur des obligations et surtout lorsqu’il prend son mouchoir pour vous parler d’écologie afin d’inciter les copropriétaires à voter des travaux tout azimut qui représentent des sommes extrêmement importantes.

Dans ce type de scénario, nous avons actuellement tout un dialecte sur les obligations liées au projet de plan pluriannuel de travaux ne sachant pas exactement où elles se commencent et où elles se finissent.

Faisons donc un point sur la situation.

I- Une obligation d’élaboration d’un projet de plan pluriannuel de travaux

L’article 14-2 du 10 juillet 1965 impose à toutes les copropriétés ayant plus de quinze ans, d’établir un projet de plan pluriannuel de travaux dit PPPT.

Ce projet de plan pluriannuel de travaux doit être établi par un bureau d’études expérimenté selon deux méthodes qui sont soit la réalisation d’un diagnostic technique global dont son contenu est défini par voie réglementaire à travers l’article L 731-1 du code de la Construction et de l’Habitation, soit par la réalisation d’une analyse du bâti et des équipements collectifs accompagné d’un diagnostic de performance énergétique.

Le projet de plan pluriannuel de travaux doit mettre en évidence quatre informations qui sont :

1° La liste des travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants, à la réalisation d'économies d'énergie et à la réduction des émissions de gaz à effet de serre ;

2° Une estimation du niveau de performance au sens de l'article L. 173-1-1 dudit code que les travaux mentionnés au 1° du présent I permettent d'atteindre ;

3° Une estimation sommaire du coût de ces travaux et leur hiérarchisation ;

4° Une proposition d'échéancier pour les travaux dont la réalisation apparaît nécessaire dans les dix prochaines années.

A partir du moment où le projet de plan pluriannuel de travaux est réalisé, il doit alors être soumis à l’assemblée générale.

II – Une assemblée générale souveraine

Il faut bien le comprendre, l’assemblée générale est libre de valider le projet de plan pluriannuel de travaux en l’état, l’amender ou le refuser en intégralité.

Dans ce dernier cas, il devra alors être présenté à la prochaine assemblée générale en vue d’être adopté même partiellement.

Dans tous les cas, même dans l’hypothèse où le projet de plan pluriannuel de travaux est voté en intégralité, ou de manière partielle, il ne sera pas pour autant opposable.

En effet, il reviendra au syndic de mettre à l’ordre du jour d’une prochaine assemblée générale le vote des travaux mentionnés en présentant au minimum deux devis nécessitant d’établir au préalable un appel d’offres voir un cahier des charges.

Néanmoins, le projet de plan pluriannuel de travaux voté a toute son importance puisqu’il permettra de déterminer la réalité des travaux à réaliser sur les dix prochaines années et les sommes que les copropriétaires seront susceptibles de payer.

Face à cet enjeu, le conseil syndical devra travailler en étroite collaboration avec le bureau d’études chargé de réaliser ce plan pluriannuel de travaux afin de disposer d’un document clair qui sera une véritable « IRM » de la copropriété qui pourra être présenté aux futurs acquéreurs.

C’est à présent à vous de jouer.

Actions et Actus

Actualité juridique

L’effet interruptif de forclusion bénéficie au copropriétaire non partie à l’instance, dès lors que les désordres invoqués ont une origine commune avec ceux poursuivis par le syndicat

Catégories Procédure

Juridiction

Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 7 mai 2025

Référence

23-19.324

Observations

L’effet interruptif de forclusion de l’action du syndicat des copropriétaires au bénéfice des copropriétaires

L’arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 7 mai 2025 (n° 23-19.324) apporte une précision importante quant aux effets interruptifs de forclusion produits par l’action du syndicat des copropriétaires en matière de désordres affectant un immeuble.

Il s’agissait de savoir si un copropriétaire peut bénéficier de l’effet interruptif d’une action engagée par le syndicat, alors même qu’il n’est pas intervenu personnellement à l’instance.

Dans la présente affaire, il s’agissait d’une division d’un immeuble, où des travaux ont été confiés à différents entrepreneurs, dont un menuisier et un carreleur, tous deux assurés. Après la réception des travaux le 20 novembre 2000, l’immeuble a été soumis au régime de la copropriété.

La société civile immobilière Jean Jaurès (SCI), acquéreur d’un lot privatif le 22 octobre 2009, entreprit des travaux de rénovation révélant d’importants désordres. La gravité de ces désordres conduisit le maire de la commune à prendre un arrêté de péril en date du 22 janvier 2010.

À la suite de ces constats, une expertise judiciaire fut ordonnée en référé le 4 mars 2010, à la demande notamment du syndicat des copropriétaires et de la SCI. Se fondant sur les conclusions de l’expert, le syndicat engagea une action en justice à l’encontre des intervenants à l’acte de construire et de leurs assureurs.

Par jugement du 4 juillet 2017, confirmé par un arrêt de la cour d’appel de Bordeaux du 28 janvier 2021, les sociétés MMA et MAAF furent condamnées à indemniser le syndicat pour les préjudices résultant des désordres affectant les parties communes.

En septembre 2021, la SCI agit à son tour pour ses préjudices privatifs, mais voit son action déclarée forclose par la cour d’appel le 1er juin 2023.

Principe retenu

I - Le refus de la limitation de l’effet interruptif aux seules parties à l’instance :

La cour d'appel avait déclaré irrecevable l'action de la société civile immobilière Jean Jaurès (la SCI) en raison de la forclusion, en considérant que la SCI n'était pas partie à la procédure initiée par le syndicat des copropriétaires.

Cette analyse reposait d’une part sur une lecture littérale des articles 1792-4-1 et 2241 du Code civil : l’effet interruptif de la demande en justice serait limité aux parties à l’instance. En l’absence d’intervention volontaire du copropriétaire à la procédure engagée par le syndicat, aucun effet interruptif ne pouvait, selon la cour d’appel, lui être opposable. En effet, sur le plan procédural, l’effet interruptif de la prescription attaché à une assignation bénéficie en principe uniquement aux parties à cette procédure

Par ailleurs, la cour d’appel s’est fondée sur la notion de fin de non-recevoir définie par l’article 122 du Code de procédure civile, qui qualifie celle-ci comme « tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.». Dans cette perspective, la cour d’appel a estimé que l’interruption ne pouvait produire d’effet qu’au profit des parties à l’instance initiale.

Il convient de noter que cette interprétation purement procédurale se heurte au principe d’indivisibilité des actions en réparation des désordres affectant un même ouvrage. En effet, il résulte de la jurisprudence antérieure, la reconnaissance d’une indivisibilité entre actions collectives du syndicat et actions individuelles des copropriétaires, dès lors que les dommages affectent à la fois parties communes et privatives (Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 20 mars 2002, 99-11.745, Publié au bulletin). Ainsi la Cour de cassation ne fait que confirmer cette position.

II - L’effet interruptif de l’action étendu aux copropriétaires en cas de désordres d’origine commune :

La Cour de cassation casse l’arrêt d’appel sur le fondement de l’article 1792-4-1 du Code civil (délais de forclusion), l’article 2241 alinéa 1er (effet interruptif de la demande en justice) et l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 (qualité du syndicat pour agir en justice).

Cette dernière a jugé que l'effet interruptif de forclusion attaché à l'assignation délivrée par un syndicat des copropriétaires, qui agit en réparation d'un dommage affectant les parties communes, bénéficie également au copropriétaire agissant en réparation d'un dommage affectant ses parties privatives lorsque ces dommages procèdent d'un même désordre.

Elle estime que la cour d'appel n'avait pas recherché si les dommages dont la SCI sollicitait la réparation, trouvaient leur origine dans les mêmes désordres que ceux ayant affecté les parties communes. En conséquence, cette dernière a renvoyé l'affaire devant la cour d'appel de Bordeaux, autrement composée.

Dans le présent arrêt, l’interprétation retenue semble a priori éviter un morcellement des contentieux. Cette approche matérielle, détachée de la qualité de partie, vise à garantir une cohérence dans la réparation des dommages affectant un même ouvrage. Toutefois, elle introduit une forme d’incertitude dans l’anticipation procédurale.

Certes, dans de nombreux cas, les expertises judiciaires permettent de déterminer l’origine commune de désordres affectant à la fois les parties communes et des parties privatives. Cependant, cette détermination intervient généralement postérieurement à l’engagement de l’action et parfois après l’expiration du délai de dix ans prévu par l’article 1792-4-1 du code civil.

Dès lors, la sécurité juridique des constructeurs et de leurs assureurs s’en trouve affaiblie : ceux-ci ne peuvent plus apprécier de manière certaine, au moment de l’assignation, si des tiers non appelés dans l’instance pourraient ultérieurement se prévaloir de l’effet interruptif produit.

En somme si cette décision n’est pas nouvelle en droit de la construction, elle appelle néanmoins à une vigilance renforcée quant à l’appréciation des effets interruptifs, laissant subsister des questionnements sur les modalités pratiques de mise en œuvre.