La loi du 10 juillet 1965 a prévu un dispositif pour limiter en assemblée générale le poids d’un copropriétaire disposant d’un nombre de voix majoritaire, afin d’éviter qu’il fasse « la pluie et le beau temps » au sein de sa copropriété.
Cette disposition peut paraître logique mais doit être bien utilisée sachant qu’en parallèle, si ce copropriétaire voit ses voix réduites, il restera contraint de payer les charges à hauteur de ses tantièmes.
Faisons un point sur le cadre légal de cette réduction des voix et les erreurs à ne pas commettre.
I- Une réduction des voix à hauteur des autres copropriétaires
La situation se présente lorsqu’au sein d’une copropriété un copropriétaire dispose à lui seul d’un nombre de voix représentant plus de 50 % de celles du syndicat des copropriétaires.
Il s’agit des voix attachées à ses lots, cela implique que s’il dispose de plus de 50 % des voix (en cumulant celles issues des pouvoirs qu’il a récupérés) la règle de la réduction des voix ne s’applique pas.
Concrètement, l’article 22 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 précise que lorsqu’un copropriétaire possède une quote-part de parties privatives supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires.
Autrement dit, son nombre de voix retombe à la valeur des voix que représentent les autres copropriétaires.
A titre d’exemple, s’il dispose de 60 % des voix par conséquent les autres copropriétaires représentent 40 % des voix, le nombre de voix du copropriétaire majoritaire descend à 40 % des voix.
Il est intéressant de signaler qu’il ne s’agit pas du nombre de voix des copropriétaires présents ou représentés à l’assemblée générale mais bien de l’ensemble des voix restant du syndicat des copropriétaires.
Autrement dit, à partir du moment où un copropriétaire est absent et non représenté à l’assemblée générale, les résolutions qui se votent à la majorité de l’article 25 sont décidées par le seul copropriétaire majoritaire malgré la réduction de ses voix.
Et pour cause, il restera majoritaire.
II – Une nouvelle base de calcul
La deuxième question légitime que l’on peut se poser est de savoir sur quelle base de calcul de tantièmes se votent les résolutions qui dépendent de l’articles 25 et 26 de la loi du 10 juillet 1965.
En effet, à partir du moment où les voix du copropriétaire majoritaire sont réduites, il est techniquement plus compliqué d’atteindre la majorité des voix de l’ensemble du syndicat des copropriétaires.
C’est pour cela que l’article 16 du décret du 17 mars 1967 précise que la base de calcul retombe en fonction des voix qui participent au vote.
Autrement dit, si les voix du copropriétaire majoritaire tombent à 40 %, pour être équivalent aux 40 % des voix des autres copropriétaires, la base de calcul sera réduite à 80 % des tantièmes globaux.
Prenons un exemple : si une copropriété est composée de 10 000 tantièmes, un copropriétaire majoritaire dispose de 6 000 tantièmes, ses voix sont réduites à la différence soit 4 000 tantièmes.
Par conséquent, la base de calcul pour les résolutions qui relèvent des article 25 et 26 seront sur 8 000 tantièmes et non plus sur 10 000 tantièmes.
C’est tout simple.
