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Abus 5192 : Le directeur du Cabinet CORRAZE nous explique comment il sélectionne les entreprises qui interviennent dans ses copropriétés mandantes

Décidemment, il y a des syndics professionnels qui n’ont pas compris qu’ils n’étaient pas le gérant de la copropriété mais uniquement son mandataire.

Celui-ci est censé travailler dans l’intérêt de la copropriété, devant prendre des décisions dans ce seul objectif, et non pour des raisons qui lui sont propres ou pour répondre à des stratégies ou des politiques étrangères à celles de l’immeuble qu’il gère.

Et pourtant, ce qui paraît logique ne semble pas l’être au vu de la publication du directeur du cabinet CORRAZE, qui, de toute évidence, confond le rôle de syndic avec celui de président d’association de défense des gestionnaires.

Allez, sans plus tarder, voyons ce que ce directeur de cabinet publie sans complexe sur un réseau social professionnel.

I- Un règlement de compte

Avant d’aller plus loin, voici le post publié sur le réseau LinkedIn par le directeur du cabinet CORRAZE :

Le directeur du Cabinet CORRAZE nous explique comment il sélectionne les entreprises qui interviennent dans ses copropriétés mandantes

Alors, résumons : du fait que la société ZEPLUG a fait la promotion d’un autre cabinet de syndic, qui, en l’occurrence est MATERA, le directeur du cabinet CORRAZE a décidé qu’il serait difficile de continuer de collaborer avec elle.

Mais il ne s’arrête pas là, car si ZEPLUG continue à parler du cabinet MATERA, alors les dossiers d’installation de bornes seront mis de côté pour faire appel à ses concurrents.

Eh oui, pour le directeur du cabinet CORRAZE, la mise en concurrence des prestataires ne s’évalue pas en fonction des performances de la société ou des tarifs pratiqués, mais suivant le fait qu’ils soient dociles et suivent la politique édictée par les syndics.

Alors, certains pourraient se dire : « Oh là là, l’ARC Nationale défend MATERA, serait-elle achetée par ce cabinet ? »

Sûrement pas, et pour preuve, nous sommes en procès avec le cabinet MATERA et, pour tout vous dire, également avec le directeur du cabinet CORRAZE en tant que président de son association de défense des gestionnaires.

Par définition, nous ne sommes appréciés ni par MATERA ni par ce Président d’association.

Néanmoins, notre volonté n’est pas d’avoir des amis, mais de dénoncer et d’alerter sur les dérives d’une profession, ou du moins de certains cabinets de syndic.

II – Un conseil syndical qui doit reprendre la main

Ce comportement peut en cacher un autre. Par conséquent, le conseil syndical doit absolument vérifier sur quels critères les syndics se basent pour sélectionner les entreprises qui interviennent au sein de leur copropriété.

De manière générale, le conseil syndical ne doit pas hésiter à remettre en concurrence l’ensemble des prestataires de la copropriété, pouvant même proposer des sociétés concurrentes à celles soumises par le syndic.

En effet, peu importe ce que peut penser un prestataire d’un cabinet de syndic, l’essentiel est que sa prestation soit de qualité.

Alors, pour rappel, le syndic n’est que le mandataire de la copropriété, devant agir exclusivement dans l’intérêt du syndicat des copropriétaires, et ne devant nullement confondre sa vie de président d’association avec son rôle de gestionnaire de copropriété.

Abus
Action

La Ville de Bastia organise, dans le cadre du POPAC, un cycle de formations et des permanences juridiques en copropriété, avec l’appui de l'ARC Nationale

Dans le cadre de sa politique de prévention des fragilités en copropriété, la Ville de Bastia met en place le Programme Opérationnel Préventif d’Accompagnement des Copropriétés (POPAC).

L’objectif : accompagner les copropriétaires au quotidien, renforcer leurs compétences et sécuriser la gestion des immeubles, afin d’anticiper et d’éviter les difficultés juridiques, techniques ou financières.

Pour déployer ce programme, la Ville de Bastia s’appuie sur l’expertise de l’ARC – Association des Responsables de Copropriété, qui proposera des formations thématiques ainsi que des permanences juridiques dédiées au droit de la copropriété, organisées en présentiel à la mairie de Bastia.

Un accompagnement concret, au plus près des besoins des copropriétaires.

Les premières sessions de formations se tiendront les lundi 10 et mardi 11 février 2026, de 17h30 à 19h30.

Celles-ci s'adresseront principalement aux membres de conseils syndicaux, aux copropriétaires impliqués dans la gestion de leur immeuble, et à toute personne souhaitant mieux comprendre les règles de fonctionnement de la copropriété.

Voici les sujets de ces journées de formations :

lundi 10 février 2026 - 17h30 :
Conseil syndical : remplir son rôle d'organe d'assistance et de contrôle du syndic

mardi 11 février 2026 - 17h30 :
Les différentes étapes pour bien préparer son assemblée générale

En complément des formations collectives, des permanences juridiques seront assurées par l'ARC afin d'apporter un accompagnement personnalisé aux copropriétaires.

Comment accéder à ces journées de formations, et aux permanences ?

📌Pour les formations, s'inscrire via le formulaire ci-dessous :

https://docs.google.com/forms/d/e/1FAIpQLScq-puFDm1viIUtefi5WfJBzZ5EH4KAg6zPrer3JTHBGWa_dA/viewform

📌Pour les permanences juridiques :
Inscription obligatoire auprès de Madame MAESTRACCI
amaestracci@bastia.corsica
04 95 55 96 39

Par ce programme structuré et progressif, la Ville de Bastia, avec l’appui de l’ARC, réaffirme sa volonté de prévenir les difficultés en copropriété, de responsabiliser les acteurs et de favoriser une gestion plus transparente, plus maîtrisée et juridiquement sécurisée des copropriétés.

Les créneaux sont limités, inscrivez-vous en avance !

https://www.bastia.corsica/blog/2026/01/27/devenez-coproprietaire-avise-pour-mieux-vivre-en-copropriete/

Actions et Actus
Action

Flash Info : Permanences juridiques à Lyon

lyon

 

L’ARC Nationale poursuit son développement et renforce sa présence dans les régions avec l’ouverture d’Antennes.

Nous rappelons à nos adhérents l’ouverture de notre Antenne à Lyon.

Les consultations se tiennent exclusivement sur rendez-vous le 1er et le 3ᵉ mardi de chaque mois.

Les adhérents qui ont pris préalablement un rendez-vous pour une consultation juridique sont attendus à l’adresse suivante :

SPACES Part-Dieu – Tour To-Lyon
49 boulevard Vivier Merle
69003 Lyon

Moyens d’accès :

  • Métro : Ligne B – Station Gare Part-Dieu
  • Tramway : T1, T3, T4 – Arrêts Part-Dieu Villette Sud ou Gare Part-Dieu
  • Train : Gare SNCF Lyon Part-Dieu, à quelques minutes à pied
  • Voiture : parkings publics disponibles dans le quartier Part-Dieu

📞 Pour prendre rendez-vous contactez  l’ARC Nationale  au 01 40 30 12 82

 

 

 

 

Actions et Actus
Action

LES PIGEONS DÉCHAÎNÉS (version n°16)

0.00€
Bulletins - Espace adhérents
Année d'édition
2026
Disponible en téléchargement :
Réservé aux adhérents
/sites/default/files/librairie/ouvrage/2026-02/Les%20pigeons_N%C2%B016.pdf

Lettre trimestrielle de protection contre les abus des syndics professionnels à l'encontre des copropriétaires.

Abus 5193 : Le recouvrement des impayés des copropriétaires selon le syndic CENTENNIAL GESTION

L’encaissement des appels de fonds est une mission de base du syndic qui souvent manque de dynamisme.

Si l’approbation d’un protocole par l’assemblée générale peut favoriser une plus grande transparence et une meilleure efficacité, elle ne peut aucunement constituer une décharge absolue des obligations du syndic, comme pourtant l’envisage le cabinet CENTENNIAL GESTION.

I- Les modalités de recouvrement des arriérés des copropriétaires incombent au syndic

Sur un immeuble parisien, le cabinet CENTENNIAL GESTION a présenté dans l’ordre du jour d’une assemblée générale prévue le 3 février 2026, une curieuse résolution afin de valider la « mise en place d’une procédure de recouvrement automatique des charges de copropriété ».

Voici donc la résolution :

Le recouvrement des impayés des copropriétaires selon le syndic CENTENNIAL GESTION

Cette démarche paraît intéressante puisqu’elle consiste à fixer un cadre de fonctionnement du recouvrement des charges.

Par ce biais, le conseil syndical peut plus aisément contrôler l’effectivité des formalités accomplies par ce cabinet sur cette prestation précise, qui lui échoie.

En revanche, elle se termine par une mention qui se révèle juridiquement plus litigieuse.  

En effet, ce syndic laisse à penser que le refus d’adhésion à ce protocole l’exonérerait de toute responsabilité dans ce domaine.

Or, il convient de rappeler que la mise en œuvre des procédures amiables et judiciaires de recouvrement des charges relève du syndic en sa qualité de représentant légal du syndicat, chargé de l’administration de l’immeuble (art. 18 de la loi du 10 juillet 1965).

Autrement dit, le syndic ne peut s’exonérer de son obligation de recouvrement des charges sur la base du seul motif que la résolution a été refusée. 

Ce postulat est d’autant moins contestable, que :

- la jurisprudence constante précise la responsabilité civile du syndic en cas de carence dans le recouvrement des impayés des copropriétaires, Cass 3e civ. 9 janvier 2002, n° 00 - 17394 ;

- l’aval de l’assemblée n’est impératif, que pour l’introduction de l’adjudication judiciaire du lot du copropriétaire défaillant, lorsque la condamnation ordinaire en paiement antérieure du débiteur s’avère infructueuse (art. 11 al. 11 du décret du 17 mars 1967).

II - Conditions préalables au recouvrement judiciaire des impayés des copropriétaires 

Dans ce projet de résolution, le cabinet CENTENNIAL GESTION prévoit la transmission à l’avocat de tout dossier de copropriétaire/débiteur, en vue de son assignation en condamnation en paiement, et ce, au 5ème mois de non-règlement de sa provision trimestrielle exigible. 

Ce cabinet semble ignorer, que ces seuls critères se révèlent insuffisants.

L’article 750-1 du Code de procédure civile impose, pour toute action judiciaire en recouvrement d’une créance civile inférieure ou égale à 5.000 €, de la faire précéder d’une tentative de médiation ou de conciliation.

La méconnaissance de cette obligation expose tout bonnement le syndicat au rejet de sa demande, et donc à devoir la représenter auprès de la juridiction :

- en se conformant initialement à la phase de médiation ou de conciliation ;

-entrainant une nouvelle instance et les frais associés (honoraires avocat, commissaire de justice) ;

- retardant ainsi la condamnation du copropriétaire contrevenant.

Pour résumer, le syndic ne peut donc se dédouaner de son rôle d’instigateur des voies adaptées de recouvrement des arriérés des copropriétaires, pour lesquelles il jouit d’un pouvoir d’appréciation étendu.

Les seules restrictions légitimes du syndic sur ce sujet essentiel sont de :

- rappeler à l’avocat la tentative antérieure de médiation ou de conciliation, si la créance du syndicat n’excède pas 5.000 € ;

- disposer d’une condamnation ordinaire en paiement définitive, avant de solliciter de l’assemblée, l’autorisation de saisie immobilière du lot du copropriétaire défaillant (principe de l’adjudication, de la mise à prix du bien et de la somme considérée définitivement perdue), art. 11 al. 11 du décret.

Abus
Action

Le gardien de la copropriété peut-il être membre du conseil syndical ?

Notre copropriété emploie un couple de gardiens, qui y ont acquis un appartement. L’un des membres du couple a fait savoir à notre syndic qu’il allait proposer sa candidature afin d’être élu au conseil syndical.

Notre syndic n’a pas rejeté sa demande, ce qui nous étonne beaucoup. Nous pensions qu’il existait une incompatibilité à ce sujet. Pourriez-vous nous éclairer à ce titre ?

L’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version actuelle, fixe la liste des personnes pouvant faire partie du conseil syndical.

Il est prévu que les membres du conseil syndical sont désignés par l'assemblée générale parmi les copropriétaires.

Il est également prévu que les ascendants ou descendants de ces copropriétaires peuvent être membres du conseil syndical, ou encore les accédants ou les acquéreurs à terme, ainsi que les conjoints des copropriétaires, les partenaires liés à eux par un pacte civil de solidarité, leurs représentants légaux, ou leurs usufruitiers, ainsi que les associés des sociétés civiles d’attribution (que l’on ne rencontre plus en pratique), où la détention d’une ou plusieurs parts sociales donnait droit à l’attribution d’un ou plusieurs lots de copropriété.

Cet article fixe une série d’incompatibilités interdisant l’accès au mandat de conseiller syndical. Il est expressément interdit au syndic, à ses préposés, leurs conjoints, leurs partenaires liés à eux par un pacte civil de solidarité, leurs concubins, leurs ascendants ou descendants, leurs parents en ligne collatérale jusqu'au deuxième degré, même s'ils sont copropriétaires, associés ou acquéreurs à terme. Ces exclusions ne sont pas applicables aux syndicats gérés par des syndics non professionnels.

Comme on le perçoit aisément, l’objectif est d’éviter que le conseil syndical ne soit composé de personnes en situation de possible conflit d’intérêts en raison de leur proximité supposée avec le syndic.

À cet égard, il est indiqué que les « préposés » du syndic, même copropriétaires, ne peuvent être admis au conseil syndical de la copropriété qu’il administre. Le terme de préposé ne fait pas l’objet d’une définition légale. Cela étant, on considère généralement que les salariés peuvent être considérés comme des préposés, et, concernant plus spécifiquement notre problématique, il nous faut souligner l’existence de deux réponses ministérielles (Rép. Min. n° 9423 du 6 avril 1998, JOAN page 1980, et du 11 novembre 1996, JOAN, p. 5922, n° 41978) ayant estimé que le gardien ne pouvait vraisemblablement pas se porter candidat au poste de conseiller syndical. Rappelons à cet égard, afin d’écarter toute ambiguïté, que l’incertitude pouvait naître du fait que le gardien n’est pas le salarié du syndic, mais bien le salarié du syndicat des copropriétaires…

Nous reproduisons ci-dessous la réponse en date du 11 novembre 1996 :

« L'article 21 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis exclut expressément les préposés du syndic, même s'ils sont copropriétaires, de l'appartenance au conseil syndical. Le gardien de l'immeuble n'est pas au sens juridique préposé du syndic, mais il est vrai que les pouvoirs propres du syndic sur le personnel du syndicat des copropriétaires, tels qu'ils sont fixés par l'article 31 du décret d'application de la même loi, comportent un pouvoir de congédiement, notamment, ce qui peut emporter certaines formes de pression sur le gardien. L'hypothèse où ce gardien est lui-même copropriétaire, ou conjoint d'un copropriétaire membre du conseil syndical, est sans doute assez rare. S'il apparaissait à l'assemblée des copropriétaires qu'un tel cumul au sein du même ménage de ces titres et fonctions est de nature à présenter un danger pour l'indépendance ou la sérénité du conseil syndical il conviendrait de ne pas réélire le conjoint du gardien pour retrouver le droit commun. »

Cela étant, même si le gardien ne peut pas être membre du conseil syndical, il peut être un interlocuteur et une source précieuse d’informations pour ledit conseil syndical, surtout s’il est dans la copropriété depuis de nombreuses années.

Dans une optique moins harmonieuse cependant, si un gardien venait malgré tout à se faire élire au conseil syndical, les copropriétaires opposants ou défaillants pourraient faire un recours devant le tribunal judiciaire dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée générale afin d’obtenir l’annulation de son élection, et, qui sait, vous feriez sans doute ainsi jurisprudence !

Il est à noter, enfin, qu’il serait difficile pour le syndic de rejeter d’emblée la candidature du gardien mais que, tenu à un devoir de conseil, il devrait alerter les copropriétaires sur l’irrégularité d’une telle démarche et sur les conséquences possibles.

Réponse de l'expert
Action

Avez-vous réservé votre date du 16 mars 2026 pour être présent(e) à la nouvelle Journée Ecolière organisée par l’ARC Nationale ?

Comme il est à présent de tradition, chaque année, l’ARC Nationale renouvelle sa journée écolière à destination exclusive de ses adhérents.

L’objectif de cette journée est de traiter en profondeur mais avec pédagogie un thème stratégique lié à la copropriété.

Pour cette année 2026, le thème sera :

« Le contrôle des comptes au service des finances de la copropriété »

Un thème crucial qui effraie de nombreux conseillers syndicaux mais qui, après une journée de formation abordant les différents sujets de manière structurée, permet d’être efficace.

Voyons de plus près le programme et surtout comment s’inscrire.

I- Un thème à multi-facettes

L’approche pédagogique des formations assurées par les experts de l’ARC Nationale permet d’associer le cadre légal à la pratique de terrain constatée.

En effet, dans le domaine de la copropriété, les syndics professionnels imposent leurs pratiques qui ne sont pas forcément conformes aux textes légaux ou comptables et surtout aux intérêts des copropriétés qu’ils sont censés pourtant défendre et représenter.

C’est à ce titre que le sujet de cette journée écolière sera consacré au contrôle des comptes, expliquant ainsi la mécanique comptable mais en y ajoutant l’enjeu de la maîtrise des charges.

Cela nécessite de comprendre d’abord comment lire et exploiter les documents comptables pour ensuite expliquer les pratiques de certains syndics qui, comme nous le constaterons, peuvent entraîner des conséquences néfastes pour les finances de la copropriété et des copropriétaires.

Cette journée sera dirigée par le directeur général de l’ARC Nationale, Monsieur Emile HAGEGE.

II – Où, comment, combien ?

Pour cette journée écolière, l’ARC Nationale met les grands moyens en réservant une salle de formation qui permet à chaque écolier(e) de disposer d’une table individuelle pour prendre des notes.

L’ensemble de la formation sera projeté sur plusieurs écrans géants afin que chacun(e) puisse suivre, de manière efficace, le déroulé des explications.

De plus, sera remis à chacun des participants, un cartable contenant un livret reprenant chacune des démonstrations projetées, la nomenclature comptable ainsi qu’un cahier de notes.

Un temps de questions/réponses sera organisé à la fin de chaque chapitre.

Cette séance se tiendra le lundi 16 mars 2026 à partir de 9h00 à l’Espace Charenton, 327, rue de Charenton 75012 PARIS

Pour vous inscrire, il suffit d’envoyer un mail à l’adresse suivante : formations@arc-copro.fr.

Compte tenu de la configuration de la salle et de la mise à disposition de tables individualisées, le nombre de places est limité. Seuls les premiers inscrits pourront participer à cette journée.

Attention, il ne reste plus que quelques places.

La participation aux frais est de 20 € par participant.

On vous attend nombreux pour une journée qui sera riche d’informations.

Actions et Actus
Action

L’ ASL (Association Syndicale Libre) et sa capacité d’agir en justice : statuts complets et plan parcellaire, conditions indispensables pour le recouvrement des cotisations

Lorsque les associations syndicales libres ASL constatent des impayés de cotisations et engagent une action en justice pour les recouvrer, leur capacité d’agir en justice peut être contestée par les débiteurs.

Une décision de la Cour de cassation du 4 décembre 2025 apporte des précisions s’agissant des ASL, l’établissement de leurs statuts et les incidences sur leur capacité à agir en justice.

I. La capacité juridique des ASL : un principe jamais présumé

Contrairement à ce que l’on peut croire, une ASL ne peut pas agir en justice simplement parce qu’elle existe.

Sa capacité juridique est subordonnée au respect des conditions prévues par l’ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004, et notamment :

 - la déclaration en préfecture ;

 - la publication des statuts au Journal officiel (article 8) ;

 - la conformité du contenu des statuts aux exigences légales (articles 5 et 7).

Si ces conditions ne sont pas respectées, les actions judiciaires, dont les actions en recouvrement de cotisations, peuvent être déclarées irrecevables.

L’article 7 de l’ordonnance du 1er juillet 2004 impose que les statuts de l’ASL précisent notamment :

 - la dénomination de l’association ;

 - son objet ;

 - son siège ;

 - ses règles de fonctionnement ;

 - ses modalités de financement et de recouvrement ;

 - la liste des immeubles compris dans son périmètre. En effet le décret n° 2006-504 du 3 mai 2006 impose que les statuts soient accompagnés d’un plan parcellaire annexé.

 Ce plan fait partie intégrante des statuts.

Dans la majorité des contentieux en recouvrement, les débiteurs soulèvent une fin de non-recevoir fondée sur :

 - l’absence de liste claire des immeubles ;

 - l’absence ou l’irrégularité du plan parcellaire ;

 - l’absence de preuve du dépôt et de la publication des annexes.

Cette stratégie a déjà permis, par le passé, de faire échec à des actions pourtant fondées sur le fond.

D’où l’importance, pour les ASL, de pouvoir produire : le récépissé préfectoral, les statuts et leurs annexes.

II. L’arrêt du 4 décembre 2025 : un rappel salutaire contre un formalisme excessif

Dans l’affaire jugée le 4 décembre 2025 (pourvoi n° 23-16.924), une ASL avait assigné plusieurs membres en paiement de charges.

Le tribunal de proximité de Fréjus avait pourtant :

 - déclaré l’action irrecevable,

 - estimé que les statuts ne mentionnaient pas le périmètre de l’ASL,

 - et considéré que le plan parcellaire n’était pas établi comme ayant été déposé et publié.

Une analyse excessivement formaliste.

 

La Cour de cassation adopte une lecture beaucoup plus conforme à l’esprit des textes.

Elle rappelle que :

 - les statuts sont conformes à l’article 7 de l’ordonnance de 2004 dès lors que
 le plan parcellaire y est annexé ;

 - le récépissé préfectoral mentionnant expressément la présence du plan parcellaire suffit à établir que le dépôt est régulier ;

 - le juge ne peut dénaturer les pièces produites lorsqu’elles établissent clairement la conformité des statuts.

En conséquence, la Cour :

 - casse intégralement le jugement,

 - renvoie l’affaire devant le tribunal judiciaire de Draguignan,

 - condamne les débiteurs aux dépens,

 - et alloue 2 000 € à l’ASL au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de cette décision, plusieurs recommandations s’imposent, à savoir :

 - vérifier que les statuts contiennent bien un plan parcellaire annexé ;

 - conserver le récépissé préfectoral détaillé, mentionnant les annexes ;

 - archiver la publication au Journal officiel, surtout en cas de modification statutaire ;

 - produire systématiquement ces pièces dès la première instance ;

  - ne pas hésiter à contester toute analyse excessivement formaliste des juridictions du fond.

 

Pour conclure

L’arrêt du 4 décembre 2025 rappelle une règle simple : une ASL correctement constituée n’a pas à être pénalisée par un formalisme dévoyé.

Le plan parcellaire annexé aux statuts remplit pleinement l’exigence légale de définition du périmètre.

Encore faut-il que les ASL aient pris soin, en amont, de sécuriser leurs statuts et leurs formalités.

Actions et Actus
Actualité juridique

Est-il impératif d’être copropriétaire pour tenir un poste au sein du bureau de l’assemblée générale des copropriétaires ?

Catégories Procédure
Date de parution de l'article de loi
Juridiction
COUR DE CASSATION, 3ème Chambre civile
Référence
n°24-10.872
Lien de la décision
https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000052484729?dateDecision=16/10/2025%20%3E%2016/10/2025&isAdvancedResult=&page=3&pageSize=10&pdcSearchArbo=&pdcSearchArboId=&query=&searchField=ALL&searchProximity=&searchType=ALL&sortValue=PERTINENCE&tab_selection=juri&typePagination=DEFAUL
Observations

L’article 15 du Décret du 17 mars 1967 précise :

« Au début de chaque réunion, l'assemblée générale désigne, sous réserve des dispositions de l'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 et de l'article 50 (alinéa 1er) du présent décret, son président et, s'il y a lieu, un ou plusieurs scrutateurs.

Le syndic assure le secrétariat de la séance, sauf décision contraire de l'assemblée générale ».

Le secrétaire est-il nécessairement un copropriétaire ou le Syndic en cours de mandat ?

Principe retenu

Un Syndic candidat à ce poste pour la copropriété, donc extérieur au Syndicat des copropriétaires, peut être régulièrement désigné secrétaire de séance.

Analyse de la décision

La question du Syndic non professionnel n’est pas abordée dans la mesure où il s’agit d’un copropriétaire (article 17-2 de la Loi du 10 juillet 1965).

Les articles 7 à 21-1 du Décret du 17 mars 1967 fixent les dispositions légales en matière d’assemblée générale de copropriétaires.

La jurisprudence est venue, à de nombreuses reprises, préciser ces textes légaux.

1. Sur les postes de Président et de scrutateur, le cas échéant

Il a été reconnu à l’article 15 du Décret du 17 mars 1967 précité un caractère d’ordre public, de sorte qu’il n’est pas possible d’y déroger (Article 43 de la Loi du 10 juillet 1965 - Cour d’appel de Pau, 18 janvier 1990).

Le Président de séance est nécessairement un copropriétaire et un tiers mandataire ne peut pas être désigné Président de l’assemblée générale.

Cela signifie que le détenteur d’un pouvoir, non copropriétaire lui-même, ne peut pas être élu Président de l’assemblée générale.

En outre, dans un arrêt en date du 06 novembre 2002 (n°00-10.405), la Cour de cassation, 3ème chambre civile, a considéré que les fonctions de Président et de secrétaire sont légalement distinctes, de sorte que le Président ne peut pas exercer également les fonctions de secrétaire.

La solution est la même pour le scrutateur ; le Président de séance ne peut pas cumuler les fonctions de Président de séance et scrutateur (Cour d’appel de Paris, 23 octobre 2013).

Enfin, l’élection des scrutateurs est, in fine, optionnelle, sauf si le Règlement de copropriété fixe le principe et le nombre de scrutateurs.

La règle est que, tout comme pour le Président, seuls des copropriétaires peuvent être désignés scrutateurs.

Ces règles étant posées, qu’en est-il du secrétaire de séance ?

2. Sur le poste de secrétaire

La désignation d’un secrétaire de séance est une obligation.

Pour rappel, la mission première du secrétaire de l’assemblée générale est d’en établir le procès-verbal, avec mention des réserves sur la régularité des décisions éventuelles soulevées par les copropriétaires opposants.

Le texte de l’article 15 du Décret du 17 mars 1967 précise que le Syndic, sous contrat avec le Syndicat des copropriétaires, assure le secrétariat sauf décision contraire de l’assemblée générale.

Par principe, le Syndic est secrétaire et il est nécessaire d’obtenir un vote contraire en assemblée générale si le Syndicat des copropriétaires souhaite élire une autre personne au poste de secrétaire (majorité de l’article 24 de la Loi du 10 juillet 1965).

Cette solution est effectivement dictée par la pratique ; le Syndic professionnel dispose de logiciels qui lui permettent d’assurer le décompte des voix au fur et à mesure du déroulé de l’assemblée générale.

En revanche, cela tend à dire que le secrétaire n’est pas nécessairement un copropriétaire.

Néanmoins, le Syndic en exercice est un mandataire du Syndicat des copropriétaires ; il n’est pas totalement tiers à la copropriété.

Un tiers peut-il être désigné secrétaire, contrairement aux règles dégagées par la jurisprudence concernant le Président de séance et les scrutateurs, le cas échéant ?

La Cour de cassation, dans l’arrêt du 16 octobre 2025 (n°24-10.872) semble l’admettre puisqu’un candidat au poste de Syndic, donc sans lien, même contractuel, avec le Syndicat des copropriétaires, peut valablement être désigné secrétaire de séance.

Cette solution avait déjà été dégagée par cette même chambre dans son arrêt du 17 juillet 1996 (n°94-15.140), mais cet arrêt n’était pas publié.

Dans cette espèce, le salarié d’un candidat au poste de Syndic avait été valablement désigné en qualité de secrétaire.

L’arrêt du 16 octobre 2025 n’est pas non plus publié.

Doit-on en tirer comme conséquence que la Cour de cassation est encore hésitante à reconnaître qu’un tiers au Syndicat des copropriétaires peut être secrétaire de l’assemblée générale ?

A ce jour, les tiers concernés par les deux décisions (de 1996 et 2025) sont en lien indirect avec le Syndicat des copropriétaires puisqu’il s’agit de candidats au poste de Syndic.

En outre, une élection a lieu à chaque fois ; l’assemblée générale a accepté la désignation de ce candidat au poste de secrétaire.

Rien n’empêche, a priori, un tiers, mandataire ou non, de se présenter au poste de secrétaire.

Une élection étant nécessaire, les copropriétaires présents pourraient s’opposer à la désignation d’un tiers, sans aucun lien avec le Syndicat des copropriétaires, au poste de secrétaire, au regard de l’importance de cette fonction.

Pour rappel, l’article 17 du Décret du 17 mars 1967 dispose, notamment :

« Le procès-verbal comporte, sous l'intitulé de chaque question inscrite à l'ordre du jour, le résultat du vote. Il précise les noms et nombre de voix des copropriétaires ou associés qui se sont opposés à la décision, qui se sont abstenus, ou qui sont assimilés à un copropriétaire défaillant en application du deuxième alinéa de l'article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965.

Le procès-verbal mentionne les réserves éventuellement formulées par les copropriétaires ou associés opposants sur la régularité des décisions.

Les incidents techniques ayant empêché le copropriétaire ou l'associé qui a eu recours à la visioconférence, à l'audioconférence ou à tout autre moyen de communication électronique de faire connaître son vote sont mentionnés dans le procès-verbal ».

 

Conseil syndical : avez-vous contrôlé les rapprochements bancaires de votre copropriété ?

Une des missions essentielles du conseil syndical est le contrôle des comptes et des finances de la copropriété.

Cela passe par la vérification de la comptabilité mais également par le contrôle des relevés bancaires.

Ces deux tâches sont distinctes mais complémentaires.

En matière de flux financier, il est indispensable de comparer le compte banque comptable tenu par le syndic avec les relevés bancaires établis par la banque.

Voyons cela de plus près.

I- Un compte bancaire différent du compte banque

Conformément au décret du 14 mars 2005, le syndic est dans l’obligation de tenir des documents comptables notamment le Grand livre dans lequel figure le compte 512 « banque ».

Sur ce compte est présenté l’ensemble des opérations comptables liées au flux bancaire.

En parallèle, il existe un autre compte comptable réservé pour le suivi des opérations bancaires liées aux épargnes ; il s’agit du compte 501.

Par ailleurs, le syndic reçoit de l’établissement bancaire où sont déposés les comptes de la copropriété, des relevés bancaires. Généralement, ils sont produits tous les mois.

Le conseil syndical dispose donc de deux sources pour vérifier les opérations bancaires : d’une part, les comptes comptables « 512 » et « 501 » tenus par le syndic et d’autre part les relevés bancaires produits par l’établissement bancaire.

Ces deux documents doivent être étudiés et comparés.

II – L’analyse des deux documents

En principe, les relevés bancaires doivent présenter les mêmes opérations que celles qui figurent dans les comptes « banque » comptables.

En effet, le syndic doit inscrire dans la comptabilité les opérations bancaires figurant sur les relevés bancaires.

Néanmoins, il peut arriver des décalages ou des erreurs justifiant de procéder à un contrôle systématique de ces deux documents.

Le décalage peut s’expliquer du fait qu’une opération enregistrée le 30 du mois sur la comptabilité, ne figure pas sur le relevé bancaire du mois mais sur celui du mois suivant.

C’est à ce titre que le conseil syndical doit demander au syndic de présenter tous les mois les relevés bancaires des comptes courant et d’épargne ainsi que le rapprochement bancaire.

Ce document explique les différences de soldes entre celui mentionné sur le relevé bancaire par rapport aux comptes banques comptables.

Si le syndic refuse de remettre ce document, il faut s’en inquiéter…

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