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Le replay des émissions télévisées produites par l’ARC Nationale enfin disponible

L’une des missions du conseil d’administration de l’ARC Nationale est de sécuriser les finances de l’association en analysant au préalable tout engagement de dépenses.

La boussole reste toujours la même : le service à destination des adhérents et le respect de son objet.

A ce titre, l’ARC Nationale innove sans cesse en vérifiant si cela apporte une réelle plus-value pour les adhérents.

Après plusieurs analyses et réflexions, l’ARC Nationale a décidé de créer son propre plateau-télévisé.

Expliquons pourquoi et surtout les avantages que cela engendre pour les adhérents et pour la cause que défend l’ARC Nationale.

I – Un media au service de la copropriété

En parallèle des consultations, des guides, du site et des plateformes internet, il est important de communiquer à travers des émissions télévisées où sont expliqués et débattus différents sujets concernant la copropriété.

Pour cela, il est nécessaire de disposer d’un plateau-télévisé permettant d’inviter des experts dans divers domaines et de diffuser différentes .démonstrations nécessaires à la compréhension du public.

Parfois, il s’agit d’expliquer des mécaniques comptables, parfois de faire la démonstration de pratiques illégales commises par les syndics professionnels que ce soit en matière de contrat ou de factures abusives.

Pendant un temps, l’ARC Nationale a loué un plateau-télé, en incluant les frais de montage cela représentait une somme supérieure à 20 000 euros par opération.

Au vu de cette réalité économique, il a été préférable pour l’ARC Nationale d’investir dans son propre plateau-télé qui aprés trois émissions, a rentabilisé l’investissement.

Ainsi aujourd’hui, l’ARC Nationale dispose de son propre plateau-télé avec une infrastructure digne des plus grandes chaînes de télévision, composé d’une régie et d’un magnifique décor avec un mur d’images de six écrans pour permettre un maximum d’animation.

Nous sommes fiers de constater que ces émissions plaisent au public et surtout à nos adhérents, sachant que nous avons compté lors de la dernière diffusion pas moins de 6 000 téléspectateurs !

II – Des replays à voir et à revoir

L’intérêt de ce projet est avant tout de diffuser du contenu télévisuel.

Ainsi depuis le lancement de ce projet, pas moins de neuf émissions ont été enregistrées sur différents thèmes de la copropriété.

Les sujets abordés sont d’ordre juridique, technique et comptable.

Plus d’une vingtaine d’experts ont été invités tels que des avocats, des géomètres, des comptables, des architectes, des notaires pour aborder de façon pointue les différents sujets qui concernent la copropriété.

Ces émissions sont à présent à votre disposition en replay, mais bien entendu uniquement pour nos adhérents.

Et pour cause, ce sont eux qui subventionnent l’ensemble de ces projets.

Pour les consulter, il suffit de se rendre sur « le portail de l’adhérent » et cliquer sur l’onglet « replay ».

Vous trouverez notamment les émissions diffusées le 16 février dernier mais également les précédentes.

De plus, vous pourrez voir ou revoir les conférences du dernier salon de l’ARC Nationale qui se sont déroulées les 29 et 30 octobre dernier.

Le replay des émissions télévisées produites par l’ARC Nationale enfin disponible

Bon visionnage ou re visionnage !

PS : les prochaines dates d’émission sont déjà calées au 11 mai, 15 juin et 20 juillet 2026 – on vous attend nombreux !

Actions et Actus

Action

Dossier du mois de Mars 2026: L’annulation d’une résolution d’assemblée : voie ordinaire et exceptionnelle

En présence d’une irrégularité entachant tout ou partie d’une assemblée, son invalidation peut être envisagée. Deux approches totalement distinctes existent, que nous nous proposons d’énoncer.

I- L’annulation judiciaire d’une résolution d’assemblée constitue la règle :

La contestation d’une ou plusieurs résolutions illicites de l’assemblée implique une action judiciaire selon l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Cette disposition impose au syndic de notifier le procès-verbal de l’assemblée aux copropriétaires opposants (délibérant dans le sens contraire d’une décision), défaillants (absents non représentés) ou assimilés (s’exprimant favorablement sur leur formulaire de vote par correspondance sur une question amendée en cours de réunion par le président de séance), et ce, dans le mois de sa tenue.

Au lendemain de cette première présentation, ces destinataires disposent de deux mois pour saisir le juge civil, en vue de l’annulation de la ou les résolutions illégales (art. 42 al. 2 de la loi). Dans l’hypothèse d’un défaut de notification, voire de reproduction de l’article 42, son alinéa 1er prévoit un délai majoré de cinq ans, à partir du jour de l’assemblée, TJ Marseille, 22 octobre 2024, 23 - 06361.

Il nous faut préciser, que cette action résulte d’une assignation du syndicat des copropriétaires :

- pris en la personne de son mandataire légal, le syndic, s’agissant de l’invalidation d’une décision de l’assemblée de cette collectivité, Cass. 3e civ. 20 juillet 1994, n° 92 - 18872 ;

- auprès du tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble (art. 61-1 du décret du 17 mars 1967) saisi au fond et non pas du juge des référés, CA Paris, 19 novembre 2003, n° 2001 - 11803 ;

- par un avocat du ressort de la juridiction, CA Aix-en-Provence, 10 juin 2021, n° 20 - 09551.

Enfin, l’irrégularité dénoncée peut se révéler :

- circonscrite, n’affectant que la résolution poursuivie (ex : adoption du budget, des comptes, de la désignation du syndic, du conseil syndical, de l’approbation de travaux...) ;

- générale, impactant l’assemblée dans son intégralité (ex : élection du bureau de séance, art. 15 du décret). L’opposition doit alors porter sur toutes les décisions de l’assemblée contestée, Cass. 3e civ. 14 mars 2019, n° 18 - 10379.

II- L’annulation d’une résolution par une autre assemblée représente l’exception :

Outre la voie contentieuse légale, une alternative « amiable » s’avère possible, sous la forme de l’invalidation d’une ou plusieurs résolutions irrégulières par des décisions d’une autre assemblée.

Cette démarche est dérogatoire, dans la mesure où elle :

- ne résulte d’aucun texte normatif, mais d’une interprétation jurisprudentielle, autrement dit de règles dégagées par les tribunaux ;

- contrevient justement à un principe judiciaire selon lequel les assemblées sont présumées juridiquement autonomes entre elles, Cass 3e civ. 2 octobre 2001, n° 00-10247. Cela signifie, qu’une assemblée n’a normalement pas vocation à influer sur une autre réunion du syndicat.

Du fait de ce caractère extraordinaire, les magistrats conditionnent la légitimité de cette pratique à des critères cumulatifs, qui, s’ils ne sont pas respectés, exposent à nouveau le syndicat à la procédure judiciaire en nullité.

Les juges requièrent de la seconde résolution de l’assemblée annulant une précédente décision :

- qu’elle se justifie par des éléments totalement inconnus lors de la délibération antérieure, Cass. 3e civ. 7 juillet 2010, n° 09 - 15373. Par exemple, les copropriétaires entérinent une réfection de la toiture, pour supprimer un sinistre, dont la cause n’a en définitive aucun lien avec cette couverture ;

- l’absence de commencement d’exécution, Cass. 3e civ. 7 juillet 2010, n° 09 - 15373, cela exclut la passation de commande par le syndic d’un marché adopté par l’assemblée. Dans le cas contraire, la rupture conventionnelle suppose l’adhésion du cocontractant éconduit (art. 1101 du Code civil) ;

- un vote à la même majorité, Cass. 3e civ. 16 novembre 2010, n° 09 - 70875 ;

- qu’elle n’affecte pas un droit régulièrement acquis par un copropriétaire, Cass. 3e civ. 9 juin 2010, n° 09 - 15013. Cette nouvelle résolution ne peut supprimer un droit de jouissance exclusif sur une partie commune accordé à un lot, exception faite de sa renonciation volontaire par son bénéficiaire.

L’annulation d’une résolution d’assemblée n’est pas l’apanage du juge. Son pendant concerté est néanmoins soumis à des modalités contraignantes, à peine du boomerang judiciaire justement combattu.

Dossier conseils

Action

Dossier

Abus 5198 : Le cabinet CADOT BEAUPLET n’a pas à « biper » ses honoraires

Et nous revoilà avec les abus standard alias la facturation par le syndic d’honoraires illégaux auprès de ses copropriétés mandantes.

Ce système est toujours le même : à partir du moment où le syndic récupère le mandat, il utilise la main gauche pour facturer et sa main droite pour prélever sur le compte bancaire de ses copropriétés mandantes des honoraires même s’ils sont illégaux.

Pour aujourd’hui, il s’agit du cabinet CADOT BEAUPLET.

Allez, on est parti pour un nouvel abus, cette fois-ci pour la « gestion et de programmation d’émetteurs ».

Mais avant cela, rappelons éternellement le concept du contrat-type.

I- Un contrat-type « tout sauf »

Le contrat-type de syndic est basé sur le principe du « tout sauf ».

Autrement dit, toutes les prestations sont comprises dans les honoraires du forfait de base sauf celles expressément et limitativement présentées dans le contrat.

Cette logique est redoutable car il est en fait aisé pour le syndic et pour les copropriétaires de vérifier si la prestation est une tâche de gestion courante qui par conséquent est comprise dans les honoraires du forfait de base ou bien s’il s’agit d’une mission complémentaire pouvant être facturée en plus des honoraires de base.

En définitive, le contrat-type compte 18 prestations complémentaires et supplémentaires que le syndic peut facturer en plus de ses honoraires du forfait de base au syndicat des copropriétaires.

A cela, il faut y ajouter 14 prestations, qu’il peut facturer directement sur le compte du copropriétaire telles que les lettres de relance ou l’établissement de l’état daté.

Voyons à présent ce que facture le cabinet CADOT BEAUPLET en entrant dans l’énormité de la situation.

II – La gestion des émetteurs

Avant d’aller plus loin, voici la facture émise par le cabinet CADOT BEAUPLET :

Le cabinet CADOT BEAUPLET n’a pas à « biper » ses honoraires

Eh oui, bien que le syndic perçoive des honoraires de forfait de base pour gérer la gestion courante, il facture malgré tout 2 heures de vacation à un tarif horaire à 180 euros impliquant une facture totale de 360 euros.

Il s’agit bien d’honoraires illégaux car comme indiqué sur la facture, cela relève de frais administratifs devant être inclus dans le forfait de base.

D’ailleurs, aucune des 18 prestations complémentaires et supplémentaires citées dans le contrat-type ne prévoit la gestion ou la programmation des émetteurs.

Bien entendu, à aucun moment, le syndic avise le conseil syndical de cette facture, qui s’en aperçoit uniquement s’il procède au contrôle des comptes mais même dans ce cas, avec un décalage de plusieurs mois.

D’ailleurs, il est intéressant de constater que la date limite de règlement de cette facture produite par le syndic s’avère être le même jour que celle de la facture à savoir le 6 novembre 2025.

Oui, lorsqu’il s’agit de défendre ses intérêts, le syndic sait être diligent surtout lorsqu’on risque d’avoir un refus légitime du conseil syndical de valider ce type de facture illégal.

Eh oui, c’est ça la misère de la copropriété.

Abus

Action

Abus 5199 : Cabinet SAS BELLEROCHE, les pouvoirs du conseil syndical n’émanent pas de l’assemblée générale mais de la loi

Il est indispensable de sécuriser les pouvoirs du conseil syndical qui, pour rappel, ne sont pas décidés par l’assemblée générale et encore moins par le syndic, mais bien par la loi.

Le rôle du conseil syndical consiste à être un contre-pouvoir face au syndic, notamment pour contrôler ce dernier et l’assister dans la gestion de la copropriété.

Les missions sont nombreuses, en particulier en matière de vérification des comptes.

Néanmoins, il semble que certains syndics professionnels n’ont pas compris l’étendue des pouvoirs du conseil syndical et surtout d’où ils émanent.

À ce titre, voyons une résolution curieuse introduite dans une convocation d’assemblée générale établie par le cabinet SAS BELLEROCHE.

La voici :

Essayons de décortiquer les deux éléments figurant sur celle-ci.

I- Un pouvoir légal accordé au conseil syndical

La résolution précise que l’assemblée générale mandate le conseil syndical aux fins d’assurer le contrôle des comptes de charges et travaux de l’exercice 2025 établi par le syndic.

Or, le conseil syndical n’a pas besoin d’obtenir l’autorisation de l’assemblée générale pour assurer cette mission car d’une part, il dispose déjà d’un mandat du fait qu’il a été élu par les copropriétaires mais surtout, d’autre part, du fait que son pouvoir de contrôle émane de la loi.

En effet, l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 précise que le conseil syndical a un pouvoir de contrôle et d’assistance du syndic et l’article 26 du décret du 17 mars 1967 précise qu’il doit procéder au contrôle de la comptabilité, ce qui implique l’analyse de la répartition des dépenses et les conditions dans lesquelles sont passés et exécutés les marchés et tout autre contrat.

Ainsi, cette résolution se veut réductrice puisqu’elle limite le mandat donné au conseil syndical au contrôle des charges et des travaux alors que cette mission se veut beaucoup plus large.

II – Le droit de contrôle au profit des copropriétaires

Là encore, l’assemblée générale n’a pas à donner un pouvoir au copropriétaire pour contrôler les factures.

Il s’agit, comme le précise la résolution, d’une disposition légale mentionnée à travers l’article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 encadré par l’article 9-1 du décret du 17 mars 1967.

La difficulté de ce type de résolution est de savoir comment réagir si elle n’est pas adoptée du fait qu’elle limite les pouvoirs du conseil syndical.

Le syndic pourrait alors refuser aux copropriétaires de contrôler les factures alors qu’il ne s’agit pas d’une prérogative accordée par l’assemblée générale mais d’un droit légal.

Par ailleurs, la résolution est tortueuse car le jour de contrôle est le 6ème jour ouvré qui précède la date de l’assemblée générale.

Ainsi, il faut déterminer qu’est-ce qu’un jour ouvré et si le jour de l’assemblée générale est compté ou non.

Heureusement que le syndic précise « ou sur rendez-vous » …

Voilà pourquoi il n’est jamais pertinent de faire de l’excès de zèle à partir du moment où les dispositions sont prévues par la loi.

Abus

Action

Les conseillers syndicaux titulaires et suppléants peuvent-ils être désignés indistinctement par une seule résolution de l’assemblée ?

Un conseiller syndical s’interroge sur les modalités licites de désignation des conseillers syndicaux au regard des stipulations du règlement de copropriété et des pratiques de son syndicat de copropriétaires. Jusqu’à présent, cette nomination s’effectue en assemblée moyennant une décision unique ne distinguant pas le statut de ses membres, cette dissociation s’opérant ultérieurement en interne.

Cette approche se révèle-t-elle légale ?

Il nous faut répondre par la négative.

Tous les conseillers syndicaux sont élus en assemblée par un vote soumis en 1ère lecture à la majorité absolue des voix du syndicat des copropriétaires (art. 25 al. c de la loi du 10 juillet 1965). En revanche, il s’avère irrégulier de procéder, par une seule résolution, à des nominations indéterminées pour plusieurs raisons.

La première différenciation juridique majeure réside dans le fait, que la désignation de conseillers syndicaux titulaires s’avère en principe impérative (art. 21 de la loi), alors que celle des suppléants est facultative (art. 25 du décret du 17 mars 1967). La fonction de ces derniers consiste à se substituer à un membre titulaire à l’occasion de la cessation définitive du mandat de celui-ci, suite à sa démission, révocation, vente de son lot ou disparition.

Autrement dit, le suppléant :

- ne vise pas à remplacer un titulaire provisoirement absent.

- jouit, au moment de sa nomination, d’aucun pouvoir dévolu aux titulaires. Cette incapacité peut même se poursuivre durant tout son mandat, à défaut de départ d’un titulaire pendant cette période.

L’élection de suppléants garantit le maintien du fonctionnement du conseil syndical, malgré la défaillance avérée d’un ou plusieurs postes, sans devoir reconvoquer une assemblée destinée à la pallier. En effet, l’article 25 al. 3 du décret prévoit la suspension du conseil syndical, en cas de vacances irrévocable de plus d’un quart des titulaires et de l’absence de suppléants susceptibles de leur succéder.

Secundo le recours à un projet de résolution unique, pour désigner les membres titulaires des suppléants, enfreint la prescription réglementaire selon laquelle, chaque question inscrite à l’ordre du jour de l’assemblée ne doit comporter qu’un seul objet (art. 13 du décret).

Tertio, le conseiller syndical s’entend d’une personne nominativement élue en assemblée, et ce, en principe par vote spécifique sur chaque candidature manifestée. Autrement dit, l’usage d’une délibération groupée n’est admis, que si le nombre de postulants correspond expressément au seuil prévu par le règlement de copropriété, CA Paris, 1ère ch. G, 7 mai 2003, n° 2001 - 18208.

Quarto, le syndicat a parfaitement la capacité de convenir en assemblée, d’un nombre et d’une durée de mandat de conseillers syndicaux suppléants divergents de ceux des titulaires, ce qu’une seule décision d’assemblée proscrit.

En ce qui concerne donc le conseil syndical, l’ordre du jour de l’assemblée :

- doit contenir une question sur l’élection de titulaires ;

- peut prévoir des suppléants.

Toute infraction par l’assemblée aux prescriptions légales, réglementaires, voire conventionnelles (clauses licites du règlement de copropriétaire) sur le conseil syndical expose le syndicat à se retrouver sans cet organe collégial essentiel, au contrôle et à l’assistance du syndic sur sa gestion (art. 21 de la loi) par l’annulation judiciaire de la résolution irrégulière le constituant (art. 42 al. 2 du même texte).

Réponse de l'expert

Action

L’ARC Nationale saisit le ministre du Logement suite aux nombreuses difficultés rencontrées au sein des copropriétés

Pendant que les professionnels de l’immobilier sont décorés à tour de rôle par la médaille de légion d’honneur, les syndicats de copropriétaires rencontrent de plus en plus de difficulté que ce soit en matière d’augmentation des charges, de financement de travaux ou bien dans la collaboration avec leur syndic.

Les conséquences sont extrêmement graves avec une augmentation des copropriétés en difficulté due non seulement à des textes législatifs et réglementaires déséquilibrés qui sont à l’avantage des professionnels, mais plus grave ils sont lacunaires.

C’est dans ce contexte que nous avons demandé en urgence une réunion de travail avec le ministre de la Ville et du logement afin d’évoquer avec lui la gravité de la situation et les mesures fortes qu’il est nécessaire de prendre pour traiter efficacement la situation.

Cette réunion est avant tout pour l’ARC Nationale un test afin de vérifier si l’actuel ministre du Logement est suffisamment autonome et indépendant pour prendre des mesures conformes à l’intérêt des copropriétés.

« Paris, le 2 mars 2026

Objet : sollicitation pour une réunion de travail

Monsieur le Ministre,

En tant que directeur général de la principale association représentative des intérêts des syndicats de copropriétaires comptant plus de 18 000 copropriétés adhérentes, je me permets de vous solliciter pour convenir avec vous d’une réunion de travail.

En effet, nous sommes régulièrement saisis par des conseillers syndicaux et copropriétaires adhérents sur diverses difficultés qu’ils rencontrent au sein de leur copropriété.

Nombreuses d’entre elles présentent une augmentation inquiétante des impayés de charges qui paralysent la gestion courante mais également le financement des travaux de rénovation y compris énergétique.

Cette situation doit nous alerter nécessitant d’identifier au préalable les causes de ce phénomène.

Selon notre analyse, les textes législatifs et réglementaires publiés récemment concernant la gestion des copropriétés présentent de graves lacunes, voire sont déséquilibrés à l’avantage des professionnels.

À titre d’exemple, le dernier décret numéro 2025-1292 qui date du 22 décembre 2025 présente des oublis voire des incohérences qui pénalisent aussi bien les copropriétaires que les syndicats de copropriétaires.

À cela s’ajoute le verrouillage numérique des assemblées générales mis en place par les syndics professionnels qui ne permet plus de garantir une traçabilité des résolutions votées notamment lors d’une mise en concurrence des contrats de syndic.

Cette insuffisance des textes entraîne une démobilisation des copropriétaires qui se désintéressent de plus en plus des questions portées à l’ordre du jour ne permettant pas de valider les travaux de rénovation y compris énergétique à des majorités qualifiées.

Le constat est que de plus en plus de copropriétés votent des travaux de rénovation énergétique avec des majorités par défaut sans disposer de la trésorerie nécessaire, les faisant basculer assurément en fragilité.

Pour faire face à cette situation, des solutions existent notamment en intégrant la notion d’amortissement du bâti et des équipements collectifs qui consisterait à financer chaque année le coût de leur vieillissement.

Par ailleurs, il faudrait imposer une politique de maîtrise des charges qui serait destinée en priorité à financer les travaux d’entretien.

En effet, selon notre observatoire des charges, sur l’année 2024, on relève une augmentation des dépenses courantes de copropriété de presque 6 % alors que le taux d’inflation sur cette même période était de 2,3 %.

Enfin, il est nécessaire d’être beaucoup plus rigoureux sur la gestion comptable et financière des copropriétés afin de garantir qu’aucune « somme dormante » stagne dans les comptes, ce qui permettrait entre autres de réduire les impayés de charges.

À cela, il me semble inévitable d’aborder la perte de confiance des copropriétaires et des conseillers syndicaux vis-à-vis de leur syndic, compte tenu des différents conflits d’intérêts identifiés.

Pour finir, on peut y ajouter les rachats par les grands groupes des petits et moyens cabinets qui se font à l’insu des copropriétaires, se retrouvant du jour au lendemain gérés par des grandes enseignes qu’ils n’ont pas désignées.

C’est dans ce contexte qu’il nous paraît indispensable d’évoquer avec vous plusieurs pistes de réflexion dans le but d’améliorer le fonctionnement des copropriétés dans le cadre d’une réunion de travail.

Je vous prie d’agréer, Monsieur le Ministre, l’expression de ma très haute considération.

Emile HAGEGE

Directeur Général »

Actions et Actus

Action

Une approbation des charges de copropriété : plusieurs régularisations

Nos copropriétaires ne comprennent pas forcément la mécanique des appels de provisions de charges puis celle liée à la régularisation.

Il s’agit d’un dispositif légal qui comme bien souvent nécessite de faire appel à des notions comptables et juridiques.

Alors, rappelons rapidement la mécanique et surtout pourquoi il faut parler de régularisations des charges au pluriel.

I- Des appels de fonds en deux temps

Conformément à l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic appelle aux copropriétaires des provisions de charges qui peuvent être liées aux dépenses courantes à la suite du vote du budget prévisionnel ou à des travaux à la suite de devis votés.

Les modalités d’appels de fonds répondent à des critères définis principalement à travers l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

Au cours de l’assemblée générale, est présenté aux copropriétaires un bilan des dépenses réellement constatées et enregistrées dans la comptabilité.

À partir du moment où les copropriétaires n’ont pas de réserve et valident les dépenses en approuvant les comptes de charges, le syndic peut alors procéder à leurs régularisations.

Cela se réalise en deux temps :

- La première action consiste à recréditer les sommes qui ont été appelées auprès des copropriétaires au cours de l’exercice,

- La seconde action consiste à procéder à un nouvel appel sur la base des dépenses réelles constatées et validées.

II – Une régularisation multiple

Lors de la régularisation des charges, le syndic doit tenir compte des différentes clés de répartition.

Ainsi, si en assemblée générale, est présenté un montant global des charges, celles-ci doivent ensuite être réparties en fonction des tantièmes attachés à chacun des lots et surtout selon les clés de répartitions concernées pour chaque poste de charges.

Par conséquent, il est possible que sur une clé de répartition, le solde soit négatif et sur une autre, largement positif.

Par ailleurs, lors de la régularisation, certains postes de charges ne sont pas répartis sur la base des tantièmes mais sur la base des consommations réelles constatées. Cela concerne principalement l’eau ou le chauffage.

Voilà pourquoi il revient au conseil syndical et surtout à chacun des copropriétaires de vérifier si sa régularisation des charges est correcte en fonction des dispositions légales et comptables.

Pour rappel, l’ARC Nationale organise le lundi 16 mars 2026 une journée écolière sur la vérification des comptes et la régularisation des charges.

Actions et Actus

Actualité juridique

Qu’est-ce qu’un syndic professionnel de la copropriété ?

À la demande de nombreux adhérents, nous allons produire des articles qui reprennent les fondamentaux de la copropriété afin de mieux comprendre les forces en présence.

Il s’agira de repréciser les fonctions et droits de chacun des organes de la copropriété ainsi que les dispositifs multiples prévus à travers la loi.

À travers ce premier article, est abordé le rôle du syndic professionnel.

À vrai dire, nous pourrions écrire un guide sur ce sujet mais le but est bien de nous focaliser sur les notions essentielles.

I – Un syndic mandataire

Si le syndic peut être un copropriétaire, le plus souvent, il s’agit d’un professionnel qui a pour objet d’administrer la copropriété.

Sa nomination résulte d’une décision prise en assemblée générale à la majorité des voix du syndicat des copropriétaires.

Le syndic est un mandataire de la copropriété.

L’article 1984 du code civil précise qu’il dispose d’un mandat dans lequel une personne, en l’occurrence le syndicat des copropriétaires, lui donne un pouvoir pour faire « quelque chose » en son nom.

À ce titre, le syndic agit pour le compte de la copropriété, en signant les contrats, en payant les fournisseurs, en tenant la comptabilité, en agissant en justice…

Le syndic répond à plusieurs exigences légales édictées notamment à travers la loi du 10 juillet 1965 et son décret d’application du 17 mars 1967, la loi Hoguet, le contrat-type de syndic, le code de déontologie.

L’ensemble de ces dispositifs légaux a pour but de cadrer la mission du syndic.

II – La fonction du syndic

Le syndic doit avant tout garantir l’objet du syndicat des copropriétaires qui est la conservation et la rénovation de la copropriété.

À ce titre, il doit administrer les parties communes, assurer les maintenances obligatoires des équipements en souscrivant des contrats d’entretien, convoquer les assemblées générales, exécuter les décisions votées, tenir la comptabilité, assurer les mutations des lots…

Le syndic est avant tout un professionnel de l’immobilier ayant un devoir de conseil sur les stratégies à mettre en place en fonction des sujets et enjeux que rencontre la copropriété.

Cela implique qu’il soit suffisamment formé et à jour de ses connaissances sur l’ensemble de la réglementation liée à la copropriété.

Une mission noble si derrière il n’y avait pas de conflit d’intérêts.

Et pour cause, le syndic est aussi un commerçant qui se rémunère à partir des factures qu’il émet à l’égard de ses clients, qui s’avèrent être ses mandants à savoir les syndicats des copropriétaires.

Cette situation explique en grande partie les multiples factures illégales et abusives que nous dénonçons depuis plus de quarante ans créant une méfiance de plus en plus grande des copropriétaires et des conseillers syndicaux à l’égard de leur syndic professionnel.

Dossier conseils

Action

Conseil

Etude très intéressante de l’IPSOS sur la méconnaissance du métier de syndic, à l’initiative des organismes professionnels de l’immobilier

En janvier dernier, a été diffusée sur France 2 une émission à charge sur les syndics professionnels.

Nous avions critiqué cette émission car bien que le sujet soit en lui-même sérieux, les producteurs en ont fait une caricature ne mettant pas en évidence les réels problèmes que rencontrent les copropriétés, notamment à l’égard de leur syndic.

A ce titre, plusieurs professionnels sont montés au créneau, en l’occurrence la FNAIM qui s’est appuyée sur l’étude de l’IPSOS.

Il en résulte trois enseignements intéressants sur le métier de syndic.

34 % des personnes interrogées ont une idée vague du rôle du syndic
14 % des personnes interrogées ne savent pas quelles sont ses missions
40 % des personnes interrogées ignorent le montant réel des honoraires

Ces chiffres confirment que les copropriétaires et conseillers syndicaux ne savent pas vraiment le réel rôle et ressources du syndic professionnel.

Mais la question qui reste en suspens est de savoir à cause de qui ?

I – Un syndic discret

La mission du syndic est définie à travers la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967.

A ce titre, il doit signer un contrat-type défini par décret avec le syndicat des copropriétaires.

Au-delà des missions de base telles que convoquer une assemblée générale ou tenir la comptabilité, il doit mettre en concurrence les prestataires, analyser les propositions de contrats, maîtriser les dépenses, assurer le suivi du chantier et les visites de l’immeuble etc…

De plus, en tant que professionnel de l’immobilier, il doit conseiller les copropriétaires et les conseillers syndicaux sur les différents sujets qui concernent leur copropriété en invoquant plusieurs stratégies.

Néanmoins, très peu de syndics professionnels assurent l’ensemble de ces tâches réalisant uniquement les missions les moins énergivores qui sont souvent les plus basiques.

Ainsi, il est clair que les conseillers syndicaux et copropriétaires ont une vague idée du rôle du syndic car la plupart n’assure pas les tâches les plus valorisantes mettant en avant leurs expertises.

D’ailleurs, cela se confirme car 14 % des personnes interrogées ne savent même pas quelles sont les missions dévolues au syndic.

Selon nous, le taux est largement supérieur devant atteindre 90 %.

Ainsi, la première cause de la méconnaissance du rôle du syndic est due au manque d’implication des professionnels de l’immobilier qui sont plus dans une recherche de productivité que de satisfaction des copropriétaires.

Abordons le deuxième grief.

II – L’ignorance du montant des honoraires du syndic

Le syndic perçoit une rémunération liée au forfait de base auquel s’ajoutent des prestations complémentaires, supplémentaires et privatives.

40 % des personnes interrogées ignorent le montant réel des honoraires.

Là encore, il est intéressant de comprendre les causes de ce constat.

La réponse est selon nous à cause des syndics eux-mêmes.

En effet, ils préfèrent garder une certaine opacité sur l’intégralité des honoraires qu’ils prélèvent.

Et pour cause, les rémunérations liées aux prestations complémentaires et supplémentaires ainsi que privatives peuvent représenter jusqu’à 35 % des honoraires globaux.

Si le syndic professionnel avait une réelle volonté d’être plus transparent sur ses honoraires, il joindrait à la convocation de l’assemblée générale l’ensemble des sommes qu’il a prélevées, comme cela est d’ailleurs prévu à l’article 11 du décret du 17 mars 1967.

Or, très peu de syndics se conforment à cette obligation réglementaire.

Cela est dû justement au fait qu’ils préfèrent garder sous silence l’ensemble des rémunérations qu’ils perçoivent au risque de créer une opacité voire des soupçons sur les réels montants prélevés.

Le syndic ne peut donc se prévaloir de sa propre turpitude en ne comprenant pas les conséquences de ses propres actes.

Actions et Actus

Actu

Abus 5200 : Agence DELIGNY : reprenons les bases de la copropriété avec amour “With Love”

Nous ne le répétons sûrement pas assez, nous n’avons aucune animosité à l’égard des mauvais syndics professionnels.

Néanmoins, il est dans notre rôle de dénoncer les abus voire les illégalités pratiquées sciemment par les syndics dits professionnels qui préjudicient les syndicats des copropriétaires et les copropriétés.

Ces mêmes syndics professionnels qui sont contents lorsqu’une association de consommateurs les informe que l’aspirateur de telle marque n’aspire pas ou que tel chocolat 100 % cacao est en réalité composé de 25 % de beurre de cacahuète.

Cela étant dit, beaucoup de syndics professionnels pensent qu’ils sont sur un ring de catch où l’ARC Nationale se retrouve être l’adversaire.

À ce titre, nous avons réceptionnée un mignon courrier recommandé d’un cabinet de syndic professionnel que nous ne pouvons garder pour nous, tellement cela est comique.

Allez, place à la clownerie.

I – “With Love”

Nous avons reçu dernièrement un courrier du cabinet Agence DELIGNY qui nous informe que l’assemblée générale a décidé de mettre fin à l’adhésion de l’ARC Nationale.

Mais à cela, il a accompagné son courrier de deux mentions mignonnes, une écrite à la main et signée « With Love » qui veut dire « avec amour » et un PS qui précise « eh oui, ils sont contents de leur syndic …».

Et bien sûr, pour attester ses dires, il joint tout fièrement le procès-verbal de l’assemblée générale ayant mis à mort l’ARC Nationale.

Agence DELIGNY : reprenons les bases de la copropriété avec amour “With Love”

À vrai dire, cela nous a fait doucement sourire surtout le service qui suit les adhésions de l’ARC Nationale, car ce syndic pense avoir gagné une guerre nucléaire contre l’ARC Nationale en nous mettant KO avec son petit côté sarcastique.

Mais curieux comme nous sommes, nous avons voulu comprendre pourquoi le conseil syndical a souhaité résilier l’adhésion à l’ARC Nationale et surtout s’il nous reprochait des manquements nous obligeant alors à nous améliorer.

Accrochez-vous, c’est du lourd.

II – Plus de conseil syndical

Rappelons-le, pour certains syndics « perchés », l’adhésion à l’ARC Nationale concerne le conseil syndical et non le syndic même si on le sait, certains d’entre eux « grugent » pour obtenir des informations auprès de notre association.

Ainsi, le minimum pour adhérer est qu’il existe un conseil syndical au sein de la copropriété.

Mais voilà, dans cette petite copropriété d’une dizaine de copropriétaires, aucun n’a souhaité se présenter comme membre du conseil syndical.

Par conséquent, il est normal qu’il ne soit plus possible de faire perdurer l’adhésion à l’ARC Nationale.

Drôle pour un syndic qui a écrit dans son courrier disposer d’un D.E.S de droit immobilier.

On attendrait d'un diplômé de D.E.S qu'il fasse preuve d’honnêteté intellectuelle ; transformer une résiliation d’adhésion par suite d’une situation de fait, par un "concours de popularité" à sa propre gloire, relève d'une rhétorique bien peu glorieuse.

Abus

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