Jurisprudence

Legislation

Un accord entre copropriétaires ne remplace pas une décision d’assemblée

Analyse de la décision

Dans la première des deux affaires commentées, Une SCI, propriétaire de lots au rez-de-chaussée d’un immeuble en copropriété, se plaignant d'infiltrations d'eau provenant d'une terrasse accessible depuis les lots appartenant à une seconde SCI situés au premier étage, a fait assigner, après expertise, le syndicat des copropriétaires et la SCI du 1er étage aux fins d'obtenir leur condamnation à procéder aux travaux de remise en état de l'étanchéité de la terrasse.

Legislation

Restitution des archives du syndicat des copropriétaires : obligations, droits et responsabilité des divers syndics

Analyse de la décision

La gestion de la copropriété par le syndic implique que celui-ci dispose entre autres de l’ensemble des documents du syndicat des copropriétaires (règlement de copropriété, contrats, listing des copropriétaires, pièces comptables…).

En cas de désignation d’un nouveau syndic, ce dernier doit donc requérir les archives, ainsi que la trésorerie du syndicat auprès de son prédécesseur selon l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Legislation

Le locataire exerçant une activité commerciale ne peut pas contester une résolution d’assemblée générale relative à la fermeture de l’accès de l’immeuble, s’il dispose d’un autre accès pour ses clients.

Analyse de la décision

L’assemblée générale est l’organe souverain, qui prend des décisions pour gérer la copropriété. Ces décisions prises par les copropriétaires régissent la vie de la copropriété. Si elle peut avoir des conséquences pour les copropriétaires, elle peut également en avoir pour les locataires.

En effet, rappelons que les locataires sont soumis au respect du règlement de copropriété et bien entendu aux décisions des assemblées générales.

Legislation

En cas de non-respect des décisions d’assemblée générale, le syndicat des copropriétaires peut agir en justice pour en demander le respect.

Analyse de la décision

En copropriété, l’assemblée générale composée de tous les copropriétaires est souveraine : c’est par elle que doit passer toutes les décisions (hors délégation de pouvoirs) relatives à la vie de la copropriété.

En l’absence de contestation de résolution, les décisions deviennent définitives et donc incontestables. Il appartient au syndic conformément à ses missions de faire respecter et exécuter les décisions, conformément à l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965.

Legislation

Installation d’un ballon d’eau chaude privatif dans les combles, parties communes peut s’analyser en un droit de jouissance exclusif de celles-ci au profit d’un lot et relever en conséquence de la double majorité de l’article 26

Analyse de la décision

Le syndicat est régulièrement confronté à des sollicitations individuelles de travaux sur les parties communes par un copropriétaire.

Le syndicat se doit dans ce cas, d’identifier précisément le droit envisagé au profit du demandeur. En cas de qualification erronée, la résolution de l’assemblée générale illicite s’expose à une action judiciaire en annulation de la part de tout copropriétaire opposant ou défaillant, comme le rappelle la cour de cassation dans un récent arrêt du 26 mars 2020.

Legislation

La Cour d’appel de Basse-Terre rappelle la capacité d’annulation en cascade des assemblées générales convoquées par un syndic, dont le mandat a été invalidé judiciairement

Analyse de la décision

Face aux irrégularités des assemblées générales, les copropriétaires opposants ou défaillants décident parfois d’engager une action judiciaire en annulation de celles-ci.

Outre cette première procédure contentieuse, la poursuite des illégalités peut entrainer un nouveau contentieux en nullité fondé sur l’irrégularité initiale constatée par la juridiction judiciaire, comme le rappelle la cour d’appel de Basse-Terre dans un arrêt du 22 juin 2020.

Legislation

Pour être validé, le contrat de syndic doit préciser ses dates calendaires d’échéance

Analyse de la décision

Pendant de longues années, les convocations d’assemblées générales faisaient seulement figurer, en matière de fixation du terme du contrat de syndic, la mention : « à la date de tenue de l’assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice ».

Il en résultait un flou et une vraie incertitude quant à la durée du mandat, puisque la fin du contrat du syndic était subordonnée à la tenue de l’assemblée, dont on ne savait pas avec précision quand elle aurait lieu.

Legislation

Un syndic révoqué sans justification peut prétendre à une indemnisation

Analyse de la décision

Lorsqu’une copropriété mécontente souhaite se séparer rapidement de son syndic, elle ampute parfois la durée contractuelle initiale de son mandat lors de la mise en concurrence de son syndic.

En effet, il peut arriver que l’assemblée générale se déroule avant la fin initialement prévue du mandat du syndic sortant, qui ne mène alors pas son mandat jusqu’à son terme.

Legislation

La responsabilité dans la survenance d’un sinistre en provenance des parties communes peut être partagée entre le syndicat des copropriétaires et le syndic

Analyse de la décision

L'existence de parties privatives et de parties communes, parfois imbriquées les unes dans les autres, peut rendre difficile l'établissement des responsabilités de chacun dans la survenance de sinistres (dégât des eaux, incendies, dégradations à la suite de travaux, effondrement de plancher...).

Pour connaître le responsable, sur un plan juridique, il est indispensable de connaître la cause du sinistre en question, ce qu'une expertise diligentée par un assureur peut établir en cas de difficulté.