Jurisprudence

Legislation

Le syndicat des copropriétaires doit prouver la réalité de la créance d’un copropriétaire

Analyse de la décision

Nous allons aborder ici un cas assez classique, que nombre de copropriétaires ont rencontré, et qui souvent s’avère inextricable.

Entre dialogue de sourds avec un syndic qui raisonne mécaniquement et réel préjudice du copropriétaire, c’est le sort d’un solde débiteur reporté année après année sur son compte individuel, sans que son origine ne soit clairement identifiée, que la Cour de cassation a dû traiter, dans un arrêt du 28 septembre 2022 (CIV 3, 28 septembre 2022, N°21-19.980).

Legislation

Le locataire exerçant une activité commerciale ne peut pas contester une résolution d’assemblée générale relative à la fermeture de l’accès de l’immeuble, s’il dispose d’un autre accès pour ses clients.

Analyse de la décision

L’assemblée générale est l’organe souverain, qui prend des décisions pour gérer la copropriété. Ces décisions prises par les copropriétaires régissent la vie de la copropriété. Si elle peut avoir des conséquences pour les copropriétaires, elle peut également en avoir pour les locataires.

En effet, rappelons que les locataires sont soumis au respect du règlement de copropriété et bien entendu aux décisions des assemblées générales.

Legislation

L'absence de notification de la convocation et du procès-verbal, ouvre la possibilité de contester au-delà du délai de deux mois

Analyse de la décision

L’assemblée générale constitue l’organe souverain décisionnaire du syndicat, ce qui implique pour le syndic d’y convoquer tous les copropriétaires ou leur représentant légal ou statutaire.

En cas de carence du syndic à cet impératif, le syndicat s’expose à se voir objecter l’inopposabilité des résolutions de ces assemblées générales auprès des copropriétaires lésés au-delà du délai réduit de deux mois, comme le souligne un arrêt de la cour de cassation du 12 novembre 2020 (19-20811) 

Legislation

La Cour d’appel de Basse-Terre rappelle la capacité d’annulation en cascade des assemblées générales convoquées par un syndic, dont le mandat a été invalidé judiciairement

Analyse de la décision

Face aux irrégularités des assemblées générales, les copropriétaires opposants ou défaillants décident parfois d’engager une action judiciaire en annulation de celles-ci.

Outre cette première procédure contentieuse, la poursuite des illégalités peut entrainer un nouveau contentieux en nullité fondé sur l’irrégularité initiale constatée par la juridiction judiciaire, comme le rappelle la cour d’appel de Basse-Terre dans un arrêt du 22 juin 2020.

Legislation

Même fondées sur une absence de convocation ou une convocation irrégulière, les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent être introduites dans le délai légal de 2 mois

Analyse de la décision

Cet arrêt de 2005 est un arrêt de revirement, car auparavant, la jurisprudence décidait qu’en l’absence de convocation ou de convocation irrégulière, le délai de 2 mois ne s’appliquait pas. Elle retenait l’application du délai de droit commun de 10 ans, devenus 5 ans.

Legislation

Lorsque l’assemblée est convoquée par le président du conseil syndical, le défaut de notification au syndic n’entraîne pas la nullité de l’assemblée

Analyse de la décision

Un ou plusieurs copropriétaires peuvent avoir intérêt à solliciter le syndic afin qu’il convoque une assemblée.

L’article 8 du décret de 1967 impose au syndic de convoquer une assemblée dès lors que la demande émane, soit du conseil syndical, soit de copropriétaires représentant au moins un quart des voix de la copropriété. Cette demande s’accompagne des questions à inscrire à l’ordre du jour.

Legislation

Dès lors qu’une décision a été votée à la bonne majorité, l’erreur de majorité mentionnée sur le procès-verbal n’est pas une cause de nullité de la délibération

Analyse de la décision

Dans cette affaire, l’assemblée générale des copropriétaires avait voté la condamnation d’un vide-ordures et le procès-verbal d’assemblée mentionnait une majorité erronée, à savoir la majorité simple de l’article 24, alors que le vote était soumis à la majorité absolue de l’article 25.

La Cour de cassation refuse d’annuler la délibération en question pour le seul motif que la majorité mentionnée sur le procès-verbal était erronée, car la majorité absolue avait été atteinte en assemblée.

Legislation

Le défaut de signature du procès-verbal n’entraîne pas en soi l’annulation des décisions prises par l’assemblée

Analyse de la décision

L’article 17 du décret de 1967 impose l’établissement d’un procès-verbal d’assemblée générale, qui doit être signé en fin de séance par le président, le secrétaire et, le cas échéant, le(s) scrutateur(s). Cet article en détermine quelques conditions de forme, ainsi que le contenu.

Sa notification, faite conformément à l’article 18 du décret, est importante puisque c’est elle qui constitue le point de départ du délai de 2 mois en contestation des décisions prises par l’assemblée, voire de l’assemblée elle-même.