Jurisprudence

Pendant de longues années, les convocations d’assemblées générales faisaient seulement figurer, en matière de fixation du terme du contrat de syndic, la mention : « à la date de tenue de l’assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice ».

Il en résultait un flou et une vraie incertitude quant à la durée du mandat, puisque la fin du contrat du syndic était subordonnée à la tenue de l’assemblée, dont on ne savait pas avec précision quand elle aurait lieu.

Les différends relatifs à l’existence du compte bancaire séparé obligatoire du syndicat sont nombreux, comme l’attestent nos divers articles en la matière.

Pour autant, la mise en œuvre d’une solution alternative à la défaillance du syndic doit faire l’objet de la plus grande rigueur.

C’est ce qu’à pu constater un copropriétaire qui a engagé une action judiciaire pour pourvoir à son remplacement et a été débouté par la Cour de Cassation dans un arrêt du 5 juillet 2018.

La Cour de Cassation rappelle dans un arrêt du 6 septembre 2018 que tout copropriétaire peut engager une action demandant une remise en état d'origine, suite à des travaux effectués sans autorisation de l’assemblée générale.

En l’espèce, dans une résidence sise en Gironde, une copropriétaire fait édifier un muret d’une teinte divergente à celle prévue dans le règlement de copropriété et construit un abri de jardin sans autorisation de l’assemblée générale.

La répartition des charges pour les services collectifs tels que les ascenseurs peut être cause de polémiques entre les copropriétaires.

La Cour de cassation dans un arrêt du 9 mai 2019 rappelle l’état du droit en la matière, que ce soit sur la détermination ou la contestation d’une telle grille.

La question de l’approbation des comptes clos du syndicat en assemblée générale génère son lot d’interrogations de la part des copropriétaires, quant à la régularité de leur établissement et leur présentation par le syndic.

Autre interrogation : peut-on ne pas approuver les comptes une année, mais les voter l’année suivante ?

C’est une réponse à ces questions que nous apporte un arrêt de la Cour d’Appel de Basse Terre.

Le recouvrement amiable et judiciaire des provisions et charges auprès des copropriétaires par le syndic représente l’une des pierres angulaires du fonctionnement d’une résidence, puisqu’il permet le règlement de ses dépenses courantes et exceptionnelles.

S’il se révèle parfois négligé par les syndics professionnels, il s’expose également à la mauvaise foi de certains copropriétaires, enclins à rechercher des motifs d’inopposabilité des assemblées générales ayant adopté les budgets et les dépenses associés.

Le fléau des impayés de charges affecte la plupart des copropriétés et conduit ces dernières, à engager des actions judiciaires en recouvrement pouvant aboutir à la saisie immobilière des biens (ou adjudication judiciaire) du propriétaire défaillant.

La cour de cassation souligne dans un arrêt du 6 juin 2019 un élément important de cette procédure d’appropriation judiciaire des lots par le créancier à l’égard de son débiteur.

Les syndicats de copropriétaires sont enclins à aménager les accès à l’immeuble pour répondre à un souci de sécurisation.

Ils restreignent alors les accès qui peuvent même être limités à une catégorie de résidents.

Certains copropriétaires se considèrent lésés par ces changements.

La Cour de Cassation rappelle dans un arrêt du 9 novembre 2017 le cadre applicable en la matière.　

Face aux irrégularités des assemblées générales faisant l’objet d’une action judiciaire en annulation d’un copropriétaire opposant ou défaillant, les syndics sont tentés de « couper l’herbe » sous le pied du copropriétaire contestataire, en faisant régulariser les décisions litigieuses avant le prononcé de la décision de justice.

La Cour de Cassation rappelle le droit applicable en l’espèce.

I. Les conditions pour contester les décisions d’une assemblée générale :

Lors de la rénovation des garde-corps, de la copropriété s’interroge sur l’utilisation appropriée de la grille de répartition des charges pour ces travaux.

Dans le dossier qui nous intéresse, les garde-corps ne sont pas définis comme étant des parties privatives dans le règlement de copropriété.