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Legislation

Un accord entre copropriétaires ne remplace pas une décision d’assemblée

Analyse de la décision

Dans la première des deux affaires commentées, Une SCI, propriétaire de lots au rez-de-chaussée d’un immeuble en copropriété, se plaignant d'infiltrations d'eau provenant d'une terrasse accessible depuis les lots appartenant à une seconde SCI situés au premier étage, a fait assigner, après expertise, le syndicat des copropriétaires et la SCI du 1er étage aux fins d'obtenir leur condamnation à procéder aux travaux de remise en état de l'étanchéité de la terrasse.

Reponses expert

Réponse de l'expert - 28/09/2023

Le syndic peut-il appliquer la clause d’aggravation des charges prévue dans le règlement de copropriété?

Question : Le copropriétaire du dernier étage a bouché les canalisations en jetant divers objets dans les toilettes. Notre règlement de copropriété comporte une clause d’aggravation des charges et nous avons la preuve formelle de son implication. Le syndic peut-il lui appliquer cette clause ?
Réponse: La clause d’aggravation des charges permet de mettre à la charge d’un copropriétaire fautif les frais résultant de la réparation du préjudice qu’il a causé. Dans votre cas, il s’agirait de
Legislation

La construction d'une terrasse privative sur une partie commune à jouissance privative est une appropriation de celle-ci

Analyse de la décision

Une copropriété est composée de parties communes appartenant indivisément à tous les copropriétaires, de lots privatifs appartenant exclusivement aux copropriétaires et de parties communes à jouissance privative, dont la propriété est détenue par tous les copropriétaires mais l’usage est permis uniquement à l’un d’entre eux.

Reponses expert

Réponse de l'expert - 14/02/2025

Comment réagir quand l’assemblée générale refuse de procéder à des travaux

Depuis de nombreuses années je signale la présence de fissures dans mon appartement, liées à un déficit d’entretien des façades d’une cour de l’immeuble. J'ai réussi à mettre à l'ordre du jour de notre prochaine assemblée générale le projet de ravalement de cette cour avec devis à l'appui, mais il y a peu de chances pour que la résolution soit votée. Y-a-t-il un intérêt à contester ce refus par lettre recommandée dans les deux mois de l’assemblée générale? Faut-il que je demande de faire réaliser un constat par un commissaire de justice et pose de témoins sur la fissure aux frais de la copropriété?
Réponse: Il convient de rappeler tout d'abord que la contestation d'une décision prise en assemblée générale des copropriétaires s'effectue impérativement de façon judiciaire auprès du tribunal judic
Legislation

Responsabilité du syndic : le quitus ne prive pas un copropriétaire d’exercer une action en responsabilité délictuelle

Analyse de la décision

En droit de la copropriété, le quitus continue à jouer un rôle important dans la mesure où il emporte reconnaissance que le syndic a régulièrement assumé la gestion d’ensemble de la copropriété.

En effet, ce document entraîne renonciation à rechercher ultérieurement la responsabilité du syndic pour tous les actes dont l’existence a été portée à la connaissance de l’assemblée générale.

Reponses expert

Réponse de l'expert - 26/12/2024

Peut-on invoquer la prescription acquisitive concernant une servitude de passage au bénéfice de notre copropriété sur le terrain de la copropriété voisine ?

Question: Nos gardiens, et certains copropriétaires, depuis plus de 30 années, par commodité, empruntent un petit passage situé sur le terrain de la copropriété voisine afin de sortir les poubelles, ou dans le cadre de déménagements. Plusieurs copropriétaires de la copropriété voisine ont commencé à remettre en question ce droit de passage qui n’a fait l’objet à ce jour d’aucune convention de servitude. Aussi, nous aurions souhaité savoir s’il était possible d’invoquer la prescription acquisitive afin d’officialiser cette servitude de passage aux termes d’un acte authentique ou d’un jugement ?
Réponse: Il convient tout d’abord de se référer à l’article 691 du Code civil, qui prévoit que: «Les servitudes continues non apparentes, et les servitudes discontinues apparentes ou non apparentes,
Reponses expert

Réponse de l'expert - 29/06/2023

Les résolutions sont-elles applicables si le procès-verbal n’est pas signé ?

Question : En tant que présidente de séance, je refuse de signer le procès-verbal, les résolutions sont-elles applicables si le président de séance et les scrutateurs refusent de signer le procès-verbal.
Réponse: Il est établi un procès-verbal des décisions de chaque assemblée qui est signé, à la fin de la séance ou dans les 8 jours suivant la tenue de l’assemblée générale par le président de séance,
Legislation

Quelles sont les sanctions appliquées au copropriétaire en cas de non-paiement de ses charges ?

Analyse de la décision

 

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du Code civil, le copropriétaire défaillant dans le paiement de ses charges ne peut être condamné à payer des dommages-intérêts autres que moratoires, qu’à la condition que sa mauvaise foi soit démontrée.
Il s’agit du principe rappelé par les magistrats de la troisième chambre civile de la Cour de cassation dans une décision récente du 12 octobre 2023. 


I)    Rappel des faits de l’affaire jugée : 

Legislation

Exceptions posées par le juge quant à la nécessité d'une habilitation du syndic pour agir en justice

Analyse de la décision

Pour rappel, en droit de la copropriété, le syndic ne peut agir devant les tribunaux, au nom du syndicat, sans y avoir été préalablement autorisé par une décision de l’assemblée générale (article 55 al. 1er du Décret n° 67-223 du 17 mars 1967).  
Toutefois, par souci d’efficacité, les textes ont apporté à ce principe une série d’exceptions. 

Legislation

Le locataire peut refuser la pose d'un compteur divisionnaire d'eau "intelligent"

Analyse de la décision

L’installation de compteurs divisionnaires dits « intelligents », c’est-à-dire enregistrant et communiquant à distance et en temps réels les consommations de fluides (eau, électricité) donne lieu à une polémique, certains dénonçant une violation de la vie privée et/ou des répercussions possibles sur la santé des résidents du fait des ondes électriqu

Reponses expert

Réponse de l'expert - 29/03/2024

Comment calculer le mode de computation des jours francs dans le cadre de l’envoi des votes par correspondance ?

Question: l’assemblée générale de ma copropriété se tiendra le jeudi 4 avril prochain. Notre syndic nous informe que les formulaires de vote devront lui être réceptionnés au plus tard le jeudi 30 mars avant minuit. A compter de cette date, les formulaires de vote réceptionnés ne pourront plus être pris en compte. Cela est-il légal ?
Réponse: L’article 9 bis du décret du 17 mars 1967 précise les modalités de réception de ces formulaires: «Pour être pris en compte lors de l'assemblée générale, le formulaire de vote par corresponda
Reponses expert

Réponse de l'expert - 06/03/2025

A quelle majorité vote-t-on le ravalement de façade d’un immeuble ?

Question développée: En prévision d'un vote en assemblée générale de copropriété, nous souhaitons la majorité applicable pour des travaux portant sur les deux bâtiments de notre résidence. Les travaux envisagés consistent en un ravalement des façades, sans isolation thermique par l’extérieur, avec traitement de l’amiante diagnostiquée sur les façades. L’étanchéité des toitures terrasses sera également refaite. Une réhabilitation de la ventilation est également prévue.
Réponse: Vous nous interrogez au sujet de la majorité à laquelle voter des travaux de ravalement des façades sans ITE, avec notamment un traitement de l'amiante, s'accompagnant d'une réfection de l'
Reponses expert

Réponse de l'expert - 06/03/2025

A quelle majorité vote-t-on le ravalement de façade d’un immeuble ?

En prévision d'un vote en assemblée générale de copropriété, nous souhaitons la majorité applicable pour des travaux portant sur les deux bâtiments de notre résidence. Les travaux envisagés consistent en un ravalement des façades, sans isolation thermique par l’extérieur, avec traitement de l’amiante diagnostiquée sur les façades. L’étanchéité des toitures terrasses sera également refaite. Une réhabilitation de la ventilation est également prévue
Vous nous interrogez au sujet de la majorité à laquelle voter des travaux de ravalement des façades sans ITE, avec notamment un traitement de l'amiante, s'accompagnant d'une réfection de l'étanchéité
Reponses expert

Réponse de l'expert - 21/03/2025

Le syndic peut-il engager des procédures judiciaires sans une autorisation d’AG ? Doit-il tenir informés les copropriétaires des procédures en justice qu’il intente ?

Le syndic a transmis au conseil syndical la copie d’une assignation visant un copropriétaire sans explication préalable. Nous avons sollicité des éclaircissements au syndic : s’agit-il d’un recouvrement de charges impayées ou de la réparation d’un préjudice lié à des incivilités ? En réponse, le syndic a exprimé son mécontentement face à notre demande et a indiqué qu’il annulait la procédure, refusant par la suite de nous fournir toute explication complémentaire et de nous répondre malgré nos nombreux mails. Le syndic a-t-il le droit d’engager une procédure judiciaire sans en informer le conseil syndical au préalable ?A-t-il le droit de décider unilatéralement de l’annuler sans en justifier les raisons ?
Il convient tout d’abord de rappeler les dispositions de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, qui fixe pour principe général le fait que le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y
Actu juridique

Actualité juridique - 08/06/2023

Les documents que peuvent réclamer les copropriétaires

La consultation des documents intéressant le syndicat des copropriétaires est une prérogative du conseil syndical. Pour autant, le législateur a prévu des exceptions permettant aux copropriétaires qu
Legislation

Quelles sont les conditions d’opposabilité d’un modificatif au règlement de copropriété pour l’acquéreur d’un lot ?

Analyse de la décision

 

Pour rappel, le règlement de copropriété est un document écrit définissant les règles de fonctionnement de l’immeuble et précisant les droits et les obligations des copropriétaires et de leurs locataires.

Pour être opposable aux tiers, toute modification du règlement de copropriété doit être publiée au service de la publicité foncière, qui collecte et archive tous les textes sur les immeubles et leurs propriétaires.