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Analyse de la décision

Le plancher d’un appartement d’une copropriété, récemment acheté, s'est affaissé. L'acquéreur a, après expertise, assigné le vendeur en indemnisation de ses préjudices sur le fondement notamment de la « réticence dolosive » d’information, reprochant en clair à son vendeur ne pas l’avoir informé de la suppression d’une cloison des locaux, à l’origine de l’affaissement constaté.

Analyse de la décision

Une SCI copropriétaire avait assigné le syndicat des copropriétaires de son immeuble en annulation de trois assemblées en cascade, celle en 2014 ayant désigné le syndic (non-professionnel), et les assemblées suivantes pour défaut de qualité à convoquer.

Analyse de la décision

Un individu a pénétré une nuit par effraction dans un immeuble et a mis le feu à un gros tas de cartons entreposés dans les parties communes entre autres par une copropriétaire, ce feu ayant causé la destruction totale de l'immeuble et le décès de trois personnes.

L’incendiaire a été reconnu coupable de ces faits et condamné à une peine et au versement de dommages et intérêts aux parties civiles constituées.

Les jurisprudences récentes sur la copropriété : de 2019 à 2025

Manuels - Ouvrages

Question: Nous nous trouvons dans une copropriété ancienne qui comporte, au dernier étage, plusieurs chambres de service. L’un des copropriétaires a souhaité vendre isolément l’une des chambres de service qu’il possède, ainsi qu’une cave, à une personne qui n’était pas déjà copropriétaire. Nous avons bien examiné notre règlement de copropriété, qui ne comporte pas d’interdiction spécifique à ce sujet. Afin d’éviter que la tranquillité de notre immeuble, composé exclusivement de grands appartements familiaux, ne soit perturbée, nous aurions souhaité interdire, aux termes d’un modificatif au règlement de copropriété, la cession isolée d’une cave ou d’une chambre de service à une personne qui ne serait pas déjà copropriétaire elle-même d’un appartement au sein de notre immeuble. Cette interdiction est-elle envisageable ? Le cas échéant, suivant quelle majorité ?

Réponse: Pour pouvoir répondre à votre problématique, il convient d’examiner en premier lieu les dispositions de l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965, dont nous reproduisons un extrait ci-après.

Je viens de recevoir la convocation à mon assemblée générale. A l’issue de sa lecture, je me suis rendu compte que cette convocation ne contenait pas la résolution dont j’avais demandé l’insertion au syndic, par courrier recommandé avec accusé de réception. J’avais pourtant bien pris soin d’envoyer cette demande plusieurs semaines avant l’établissement et l’envoi des convocations. Cette omission, issue d’une négligence ou d’une omission volontaire de la part du syndic, peut-elle faire l’objet d’un recours judiciaire visant à faire annuler l’assemblée générale ?

Conformément à l’article 10 du décret du 17 mars 1967, il est possible, à tout moment, pour un ou plusieurs copropriétaires, d’adresser, par courrier recommandé avec accusé de réception, la ou les que

Analyse de la décision

Un salarié employé en qualité de concierge et gardien d'immeuble par un syndicat des copropriétaires a fait l’objet de l’engagement d’une procédure de licenciement pour faute grave.

Analyse de la décision

Dans la première des deux affaires commentées, Une SCI, propriétaire de lots au rez-de-chaussée d’un immeuble en copropriété, se plaignant d'infiltrations d'eau provenant d'une terrasse accessible depuis les lots appartenant à une seconde SCI situés au premier étage, a fait assigner, après expertise, le syndicat des copropriétaires et la SCI du 1er étage aux fins d'obtenir leur condamnation à procéder aux travaux de remise en état de l'étanchéité de la terrasse.

Analyse de la décision

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En droit de la copropriété, le quitus continue à jouer un rôle important dans la mesure où il emporte reconnaissance que le syndic a régulièrement assumé la gestion d’ensemble de la copropriété.

En effet, ce document entraîne renonciation à rechercher ultérieurement la responsabilité du syndic pour tous les actes dont l’existence a été portée à la connaissance de l’assemblée générale.

Depuis de nombreuses années je signale la présence de fissures dans mon appartement, liées à un déficit d’entretien des façades d’une cour de l’immeuble. J'ai réussi à mettre à l'ordre du jour de notre prochaine assemblée générale le projet de ravalement de cette cour avec devis à l'appui, mais il y a peu de chances pour que la résolution soit votée. Y-a-t-il un intérêt à contester ce refus par lettre recommandée dans les deux mois de l’assemblée générale? Faut-il que je demande de faire réaliser un constat par un commissaire de justice et pose de témoins sur la fissure aux frais de la copropriété?

Réponse: Il convient de rappeler tout d'abord que la contestation d'une décision prise en assemblée générale des copropriétaires s'effectue impérativement de façon judiciaire auprès du tribunal judic

Question : Un copropriétaire, dans le cadre de son déménagement, a occasionné diverses dégradations dans le hall de notre immeuble qui avait été récemment repeint. Nous avons ainsi relevé de nombreux impacts sur la peinture qui s’est écaillée en plusieurs endroits, et, à certains endroits, de petits morceaux de plâtres se sont même détachés. Nous aimerions faire supporter les frais de remise en état par ce copropriétaire indélicat. Est-ce possible ?

Réponse : De façon amiable, il vous est toujours possible de solliciter une indemnisation auprès du copropriétaire afin de financer la reprise de ces dégradations, en lui faisant adresser par le synd

Notre assemblée générale doit se tenir le 15 décembre 2025. Notre contrat de syndic avait en réalité expiré quelques semaines plus tôt, le 27 novembre 2025. En prenant connaissance de la convocation à l’assemblée générale, nous découvrons que le syndic a proposé un nouveau contrat comportant une date d’entrée en vigueur au 28 novembre 2025. Nous nous interrogeons sur la légalité de ce procédé.

Nous relevons tout d’abord que votre syndic a convoqué une assemblée générale pendant la période de validité de son contrat, mais que celle-ci se tiendra postérieurement à la fin de son contrat.

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L’assemblée générale des copropriétaires d'un immeuble soumis au statut de la copropriété, construit en 1900, a décidé d'interdire l'usage à titre d'habitation des lots situés au sixième étage, qualifiés de « débarras » dans le règlement de copropriété, à raison des risques pour la sécurité des occupants en cas d'incendie.

Analyse de la décision

Un promoteur a fait édifier et vendu en état futur d'achèvement un groupe d'immeubles comprenant trois bâtiments, qui a été placé sous le régime de la copropriété. Les travaux ont donné lieu à une réception avec réserves, et le promoteur s’est engagé par courrier à réparer les désordres relevés.

Question: Nos gardiens, et certains copropriétaires, depuis plus de 30 années, par commodité, empruntent un petit passage situé sur le terrain de la copropriété voisine afin de sortir les poubelles, ou dans le cadre de déménagements. Plusieurs copropriétaires de la copropriété voisine ont commencé à remettre en question ce droit de passage qui n’a fait l’objet à ce jour d’aucune convention de servitude. Aussi, nous aurions souhaité savoir s’il était possible d’invoquer la prescription acquisitive afin d’officialiser cette servitude de passage aux termes d’un acte authentique ou d’un jugement ?

Réponse: Il convient tout d’abord de se référer à l’article 691 du Code civil, qui prévoit que: «Les servitudes continues non apparentes, et les servitudes discontinues apparentes ou non apparentes,

Question: Notre conseil syndical a fait part auprès du syndic de son souhait de souscrire à un service d’envoi de lettres recommandées électroniques, via une filiale de La Poste. Ce service serait dédié exclusivement aux activités du conseil syndical. Le syndic refuse catégoriquement la souscription d’un tel service, invoquant l’illégalité de notre demande. Cette position du syndic nous a beaucoup surpris, aussi pourriez-vous nous éclairer à ce sujet et confirmer ou infirmer le bien fondé de notre demande?

réponse : Il nous faut tout d’abord rappeler les termes de l’article 27 du décret du 17 mars 1967, qui est souvent cité par notre association: «Les fonctions de président et de membre du conseil syn

Analyse de la décision

Un copropriétaire faisait grief à un autre copropriétaire d’exercer une activité de location meublée de courte durée, activité qu’il considérait de nature commerciale, qu’elle soit exercée ou non à titre professionnel.

Le contrat de notre syndic a expiré il y a un peu plus d’un mois, sans qu’il ait pris le soin de convoquer une assemblée générale afin de le renouveler. Cela étant, il continue d’envoyer les appels de fonds trimestriels, de régler les factures et d’envoyer des ordres de service. Enfin, nous venons de recevoir des convocations à une assemblée générale, adressées par le syndic… Au sein du conseil syndical, nous nous interrogeons sur la validité de ces pratiques.

Le contrat de syndic n’est pas un contrat qui se renouvelle tacitement.

L’élaboration de l’ordre du jour et la tenue de l’assemblée générale sont des temps stratégiques qui nécessitent une vigilance du conseil syndical. En effet, c’est uniquement sur la base des question

Question: l’assemblée générale de ma copropriété se tiendra le jeudi 4 avril prochain. Notre syndic nous informe que les formulaires de vote devront lui être réceptionnés au plus tard le jeudi 30 mars avant minuit. A compter de cette date, les formulaires de vote réceptionnés ne pourront plus être pris en compte. Cela est-il légal ?

Réponse: L’article 9 bis du décret du 17 mars 1967 précise les modalités de réception de ces formulaires: «Pour être pris en compte lors de l'assemblée générale, le formulaire de vote par corresponda

Nous avons encore beaucoup de questions émanant de nos adhérents liées aux modalités d’appels de cotisation du fonds de travaux. En effet, fréquemment, ils nous interrogent pour savoir si le propriét

Question développée: En prévision d'un vote en assemblée générale de copropriété, nous souhaitons la majorité applicable pour des travaux portant sur les deux bâtiments de notre résidence. Les travaux envisagés consistent en un ravalement des façades, sans isolation thermique par l’extérieur, avec traitement de l’amiante diagnostiquée sur les façades. L’étanchéité des toitures terrasses sera également refaite. Une réhabilitation de la ventilation est également prévue.

Réponse: Vous nous interrogez au sujet de la majorité à laquelle voter des travaux de ravalement des façades sans ITE, avec notamment un traitement de l'amiante, s'accompagnant d'une réfection de l'

En prévision d'un vote en assemblée générale de copropriété, nous souhaitons la majorité applicable pour des travaux portant sur les deux bâtiments de notre résidence. Les travaux envisagés consistent en un ravalement des façades, sans isolation thermique par l’extérieur, avec traitement de l’amiante diagnostiquée sur les façades. L’étanchéité des toitures terrasses sera également refaite. Une réhabilitation de la ventilation est également prévue

Vous nous interrogez au sujet de la majorité à laquelle voter des travaux de ravalement des façades sans ITE, avec notamment un traitement de l'amiante, s'accompagnant d'une réfection de l'étanchéité

Au rez-de-chaussée de notre copropriété se trouve un restaurant qui utilise les poubelles de notre copropriété dans le cadre de son activité. Cette utilisation engendre des salissures fréquentes et des débordements. Aussi, nous aurions souhaité interdire l’accès du local poubelle à ce restaurant, et lui imposer qu’il utilise ses propres poubelles, qu’il stockerait dans ses propres locaux, ou encore lui facturer l’accès à ce local. Est-ce possible ?

Par principe, le local poubelle constitue un élément d’équipement commun auquel tous les copropriétaires peuvent légitimement réclamer un accès.

Le syndic a transmis au conseil syndical la copie d’une assignation visant un copropriétaire sans explication préalable. Nous avons sollicité des éclaircissements au syndic : s’agit-il d’un recouvrement de charges impayées ou de la réparation d’un préjudice lié à des incivilités ? En réponse, le syndic a exprimé son mécontentement face à notre demande et a indiqué qu’il annulait la procédure, refusant par la suite de nous fournir toute explication complémentaire et de nous répondre malgré nos nombreux mails. Le syndic a-t-il le droit d’engager une procédure judiciaire sans en informer le conseil syndical au préalable ?A-t-il le droit de décider unilatéralement de l’annuler sans en justifier les raisons ?

Il convient tout d’abord de rappeler les dispositions de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, qui fixe pour principe général le fait que le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y

Nous sommes fréquemment interrogés sur une question qui empoisonne le conseil syndical et les copropriétaires mais également le syndic. Il s’agit de savoir qui prend en charge les frais liés au démon

Il peut apparaitre approprié pour les copropriétaires d’arrêter un nouvel exercice comptable, notamment pour des considérations fiscales. Cette mutation est-elle juridiquement envisageable?

Notre nouveau syndic a, peu après sa prise de fonction, procédé à la clôture des comptes bancaires que nous avions au sein d’une banque et les a transférés au sein d’un autre établissement, sans consulter le conseil syndical ou solliciter d’accord en assemblée générale. Pourriez-vous nous éclairer sur la validité de ce procédé ? Pouvons-nous vérifier que les fonds de la copropriété ont bien été transférés vers ce nouvel établissement en contactant directement la banque ?

Il est fréquent qu'en cas de changement de syndic, ou de rachat de cabinet, un changement d'établissement bancaire intervienne également de façon concomitante. Même si cela peut être assez contrarian

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Une simple cloison peut devenir porteuse

La participation à l’assemblée d’une seule personne n’ayant pas qualité pour y participer est une cause de nullité de l’assemblée dans son ensemble

La responsabilité d’un copropriétaire ne peut être retenue que s’il existe un lien de cause à effet entre une faute de sa part et le préjudice subi par les autres copropriétaires

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Peut-on interdire la cession isolée d'une cave ou d'une chambre de service à une personne qui n'est pas déjà copropriétaire ?

L’absence d’insertion dans la convocation d’une résolution notifiée par un copropriétaire au syndic peut-il être un motif d’annulation de l’assemblée générale ?

Licenciement du gardien : formalisme du droit du travail et piège de la lettre recommandée

Un accord entre copropriétaires ne remplace pas une décision d’assemblée

Autorisation de travaux sur parties communes et parties spéciales : quel quorum ?

L’harmonie de l’immeuble est une justification suffisante pour fonder l’assemblée générale à voter des travaux sur les parties privatives

Responsabilité du syndic : le quitus ne prive pas un copropriétaire d’exercer une action en responsabilité délictuelle

Comment réagir quand l’assemblée générale refuse de procéder à des travaux

Peut-on imputer à un copropriétaire les frais de remise en état d’une partie commune qu’il a dégradée ?

Le syndic peut-il prévoir que son contrat aura une date d’effet rétroactive ?

Un lot qui n’est pas d’habitation ne peut être habité s’il y a des risques pour l’immeuble et les occupants

Garantie des vices apparents à la prise de possession de l’immeuble vendu en état futur d’achèvement

Peut-on invoquer la prescription acquisitive concernant une servitude de passage au bénéfice de notre copropriété sur le terrain de la copropriété voisine ?

Le conseil syndical, dans le cadre de sa mission, peut-il souscrire à un service d’envoi de lettres recommandées électroniques ?

LUTTE CONTRE LA LOCATION DE TOURISME : NECESSITE DE MODIFIER LE REGLEMENT DE COPROPRIETE ?

Un syndic peut-il continuer à s’occuper des « affaires courantes » après l’expiration de son mandat ?

Ne pas confondre l’ensemble des décisions dans une même résolution

Comment calculer le mode de computation des jours francs dans le cadre de l’envoi des votes par correspondance ?

Les modalités d’appels des cotisations du fonds de travaux : en clé générale et conformément au budget prévisionnel

A quelle majorité vote-t-on le ravalement de façade d’un immeuble ?

A quelle majorité vote-t-on le ravalement de façade d’un immeuble ?

Peut-on interdire à un restaurant l’utilisation du local poubelle de notre copropriété ?

Le syndic peut-il engager des procédures judiciaires sans une autorisation d’AG ? Doit-il tenir informés les copropriétaires des procédures en justice qu’il intente ?

Qui prend en charge le démontage et le remontage d’un coffre privatif pour accéder à des canalisations communes ?

Le syndicat des copropriétaires peut-il modifier son exercice comptable ?

Le syndic peut-il choisir seul l’établissement bancaire qui abritera les comptes de la copropriété ?

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