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L’assemblée générale est l’organe souverain, qui prend des décisions pour gérer la copropriété. Ces décisions prises par les copropriétaires régissent la vie de la copropriété. Si elle peut avoir des conséquences pour les copropriétaires, elle peut également en avoir pour les locataires.

En effet, rappelons que les locataires sont soumis au respect du règlement de copropriété et bien entendu aux décisions des assemblées générales.

L’administration de l’immeuble constitue un sujet de mécontentement des copropriétaires, ces derniers reprochant fréquemment à leur syndic un traitement inadéquat, voire illicite.  

Si les doléances individuelles ne se révèlent pas toujours objectivement fondées, elles peuvent dans certains cas dépasser l’entendement, comme l’atteste la lourde condamnation prononcée par la cour d’appel de Montpellier à l’encontre du syndic NEXITY LAMY, dans un arrêt du 12 janvier 2021.

L’assemblée générale constitue l’organe souverain décisionnaire du syndicat, ce qui implique pour le syndic d’y convoquer tous les copropriétaires ou leur représentant légal ou statutaire.

En cas de carence du syndic à cet impératif, le syndicat s’expose à se voir objecter l’inopposabilité des résolutions de ces assemblées générales auprès des copropriétaires lésés au-delà du délai réduit de deux mois, comme le souligne un arrêt de la cour de cassation du 12 novembre 2020 (19-20811) 

En cette période doublement troublée pour les copropriétés (report des assemblées générales, absence de convocation des assemblées générales avant le 31 janvier 2021, absence de concertation avec le conseil syndical pour établir l’ordre du jour, vote uniquement par correspondance), nous avons souhaité mettre en lumière un arrêt rendu par la Cour de cassation en date du 03 décembre 2015 (14-25.583).

En copropriété c’est l’assemblée générale qui prend toutes les décisions. Chaque copropriétaire dispose d’un nombre de tantièmes pour faire entendre « sa voix ». Ainsi, en fonction des votes recensés, les décisions sont soit rejetées, soit validées.

Les copropriétaires disposent d’une totale liberté pour voter dans le sens qu’ils souhaitent. Les seules limites étant l’abus de majorité ou de minorité.

Monsieur Laurent A. est embauché comme employé d’immeuble de catégorie A, sous contrat à durée déterminée débutant le 1er septembre 2016 pour s’achever le 28 février 2017.

Le syndicat des copropriétaires décide de poursuivre la relation contractuelle de manière définitive, et ils signent donc le 1^er mars 2017 un contrat à durée indéterminée.

Lorsque deux personnes se marient, elles doivent également décider du sort de leur patrimoine financier, à savoir la conclusion ou non d’un contrat de mariage. S’ils ne concluent pas de contrat de mariage, alors ils seront soumis au régime légal de la communauté réduite aux acquêts : tous les biens achetés par l’un ou les époux appartiendra automatiquement aux deux époux.

Dans les copropriétés, nous relevons régulièrement des comportements de syndics qui sont condamnables et en parallèle des copropriétaires qui assignent de manière régulière leur syndic en responsabilité ou les assemblées générales en nullité.

La Cour de cassation rappelle dans un arrêt du 9 mai 2019 les fondamentaux d’une action judiciaire en indemnisation engagée par un copropriétaire à l’encontre d’un syndic, en raison d’un mandat et d’une gestion défaillants.

Les ensembles immobiliers en copropriété envisagent parfois une forme d’autonomie d’administration de leurs bâtiments, en constituant un ou plusieurs syndicats secondaires.

Il n’est pas toujours aisé de déterminer les conditions matérielles pour l’institution d’un tel régime juridique, comme le souligne un récent arrêt de la Cour de Cassation du 12 juillet 2018.

Le nombre de véhicules garés dans une copropriété génère souvent des tensions, en raison, d’un nombre de places souvent insuffisant et donc de stationnements anarchiques sur les parties communes.

Des solutions existent, mais leur mise en œuvre suppose de faire preuve de minutie, pour ne pas exposer le syndic, voire le syndicat des copropriétaires, à une action judiciaire en réparation par le propriétaire du véhicule enlevé.

Voyons ensemble ce cas concret, survenu avec FONCIA MANSART.

Certains syndicats émettent des réserves sur les charges affectées aux lots par le rédacteur du règlement de copropriété, notamment en regard du critère de la surface.   La refonte de la grille de charges est donc souvent envisagée, avec comme préalable un métré des lots, auxquels certains copropriétaires s’opposent. Un récent arrêt de la Cour de Cassation souligne la légitimité de principe de cette démarche du syndicat et oblige le copropriétaire et son locataire à laisser accéder aux lots privatifs.

Les aménagements des lots, comme une scission, une surélévation, ou encore un changement d’affectation… peuvent entrainer des différends au sein du syndicat.

Il peut en effet s’interroger sur la légitimité d’une demande d’un copropriétaire qui souhaite installer à ses frais une boite aux lettres associée au lot qui a fait l’objet de l’aménagement.

La Cour de Cassation a été sollicitée sur le sujet et fixe dans un arrêt du 8 juin 2017 le droit en la matière.

Retour sur un arrêt (qui nous avait beaucoup inquiété) de la Cour d’Appel d’Aix-en-Provence

Un copropriétaire s’était vu refuser l’autorisation par une assemblée générale de transformer des locaux situés en sous-sol de l’immeuble pour créer des lots d’habitation.

Mécontents d’une gestion peu optimisée de la résidence par leur syndic professionnel, des copropriétaires mettent parfois en œuvre une autonomie administrative du bâtiment, en vue de prendre leur indépendance.

Face à cette approche compréhensible et légitime (par exemple en cas de copropriété « horizontale » et d’indépendance technique des divers bâtiments), des tentatives individuelles plus hasardeuses voient le jour.

Tout résident d’une copropriété, locataire ou copropriétaire, d’un lot d’habitation ou commercial, doit s’interroger sur la législation à respecter pour effectuer des aménagements affectant les parties communes de la résidence.

C’est ce que rappelle la Cour de Cassation dans un récent arrêt, relatif aux travaux entrepris par le locataire d’un local commercial.

La haute juridiction vient rappeler le cadre légal applicable et les incidences en cas d’infraction.

I. Les copropriétaires face à la toute puissance des syndics

Le statut de la copropriété est régi par la loi du 10 juillet 1965 et par le décret du 17 mars 1967. Son champ d’application est très encadré : il faut une pluralité de propriétaires et que ces propriétaires détiennent la propriété exclusive de lots privatifs et qu’ils soient également propriétaires d’une quote-part de parties communes. C’est ainsi que l’indivision, et les lotissements sont exclus des règles de la copropriété.

L’aliénation d’un bien immobilier peut parfois être fractionnée, c’est-à-dire que toutes les composantes ne sont pas transmises à la même personne. Autrement dit, une distinction est réalisée entre la propriété et l’usage de celui-ci consentis à des personnes différentes, ce que l’on appelle juridiquement un démembrement.

Cette opération s’inscrit souvent dans le cadre d’une succession, afin de favoriser un transfert de patrimoine, tout en garantissant le maintien dans les locaux de l’ancien propriétaire.  

Certaines copropriétés sont situées dans des zones où le patrimoine architectural est protégé. Dès lors, si les copropriétaires veulent faire des travaux relatifs à l’extérieur de l’immeuble, ils doivent au préalable obtenir une autorisation administrative attestant que les travaux ou la pose d’éléments extérieurs ne contreviennent pas à la préservation du patrimoine architectural.

En copropriété, les décisions se prennent en assemblée générale, selon l’ordre du jour fixé par le syndic en concertation avec le conseil syndical.

Tout copropriétaire peut demander à ce que sa question soit inscrite à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale en envoyant un courrier recommandé avec accusé de réception. En vertu de l’article 11 du décret du 17 mars 1967, les questions doivent comporter les résolutions pour être valables.