ABUS DE LA SEMAINE N° 4126 : FONCIA Foubert : une inquiétante résolution concernant le fonds travaux

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Abus
28/06/2016

ABUS DE LA SEMAINE N° 4126 : FONCIA Foubert :

une inquiétante résolution concernant le fonds travaux

 
Nous avons déjà formulé sur notre site internet nos plus grandes réserves sur la réalité des comptes bancaires séparés ouverts par le groupe FONCIA (voir abus n°4080 : www.arc-copro.com/vjym et abus n°4086 : www.arc-copro.com/xtbq).
 
Nos réserves se confirment à la découverte du projet de résolution présenté par le cabinet FONCIA Foubert relatif à la constitution du fonds travaux.
 
On constatera alors qu’il manque à ce projet de résolution un détail important qui concerne justement les modalités bancaires concernant le placement du fonds travaux.
 
Voici donc la résolution :
 
« DÉTERMINATION DU MONTANT DE LA COTISATION OBLIGATOIRE DU FONDS TRAVAUX
Majorité nécessaire : Article 25 (possibilité de 2ème lecture immédiate art. 24 selon art. 25-1)
 
Préambule :
Dans tous les immeubles à destination totale ou partielle d’habitation construits depuis plus de 5 ans, un fonds de travaux est constitué en application de l’article 14-2 modifié par la loi du 24/03/2014 (loi ALUR).
 
Ce fonds est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire qui ne peut être inférieure à 5% du montant du budget prévisionnel.
 
Les sommes versées sur le fonds travaux sont attachées aux lots et définitivement acquises au syndicat des copropriétaires. En cas de vente d’un lot, elles ne sont pas remboursées au vendeur.
 
Il s’agit d’une obligation légale. Même si l’Assemblée vote contre, cette somme sera quand même appelée.
 
Projet de résolution :
L’assemblée générale fixe le montant de la cotisation annuelle obligatoire au fonds travaux pour l’exercice 2017 à 5% du montant du budget prévisionnel, soit un montant de 24 950 euros.
 
Elle autorise le syndic à appeler ¼ de ce montant le premier jour de chaque trimestre, selon la clef “charges communes générales“. »
 
Avant d’entrer dans le détail de cette irrégularité, rappelons les quatre caractéristiques du fonds travaux. 
 
  1. Un fonds travaux cadré strictement par la loi

La loi ALUR a modifié les articles 14-2 et 18 de la loi du 10 juillet 1965. Le fonds travaux est déterminé par quatre spécificités légales :
 
  1. Sa constitution est obligatoire et le syndicat des copropriétaires ne peut y déroger.
  2. La cotisation annuelle ne peut être inférieure à 5% du budget prévisionnel.
  3. Les fonds sont acquis aux lots et non remboursables aux copropriétaires en cas de vente.
  4. Les fonds doivent être déposés sur un compte bancaire séparé et rémunéré, autrement dit sur un compte épargne ou sur un compte à terme.
 
Comme on peut le constater, le cabinet FONCIA Foubert a reproduit dans la résolution l’intégralité de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 (point 1 à 3) ci-dessus), à l’exception de la disposition concernant l’obligation de déposer ce fonds sur un compte bancaire séparé et rémunéré (point 4 ci-dessus).
 
Mais pourquoi un tel oubli ?
 
  1. Un oubli fâcheux qui confirme nos réserves

Peut-être que les Codes de la copropriété détenus dans les cabinets du groupe FONCIA n’ont pas imprimé en intégralité l’article 18, ou bien peut-être que ce groupe est intéressé par la trésorerie de ses copropriétés mandantes et préfère les laisser sur le compte courant. De telles pratiques contribueraient en effet à consolider nos réserves sur l’effectivité de l’ouverture de comptes bancaires séparés par FONCIA.
 
Ceci étant, nous ne sommes pas là pour jouer aux devinettes, mais pour réagir. La résolution telle que présentée est donc incomplète, impliquant que l’assemblée générale ne doit, donc pas la voter en l’état.
 

   III. Comment réagir ?

 
Rappelons que si une question portée à l’ordre du jour ne peut pas être modifiée, le projet de résolution peut quant à lui faire l’objet d’aménagements.
 
Il est donc essentiel que soit indiqué de façon expresse dans la résolution définitive que les fonds doivent, conformément à l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, être déposés sur un compte séparé et ré-mu-né-ré.
 
Si le syndic refuse, rappelez-lui gentiment qu’à défaut d’ouverture de compte bancaire séparé pour le fonds travaux, la loi prévoit la nullité de son contrat. Pour les sceptiques, voici donc la retranscription de l’article 18.
« un compte séparé rémunéré au nom du syndicat, sur lequel sont versées sans délai les cotisations au fonds de travaux prévu à l'article 14-2. (...). Les intérêts produits par ce compte sont définitivement acquis au syndicat.
La méconnaissance par le syndic de ces obligations emporte la nullité de plein droit de son mandat à l'expiration du délai de trois mois suivant sa désignation. »
 
À bon entendeur, ...
 
Sacré FONCIA, quand arrêterez-vous de prendre les copropriétaires pour des idiots ?