Syndicat secondaire : constitution, fonctionnement, dissolution

En présence de plusieurs bâtiments sur une même résidence, complexifiant sa bonne administration, les copropriétaires peuvent être tentés d’optimiser la gestion de leur immeuble en adoptant pour celui-ci une plus grande autonomie en, y instituant un syndicat secondaire.

Ce mécanisme légal implique cependant des critères intrinsèques, ainsi que des contraintes pour la nouvelle entité, conduisant certaines d’entre elles à abandonner ultérieurement ce régime spécifique constitué.

Nous nous proposons de présenter schématiquement les trois étapes de la vie d’un syndicat secondaire, depuis sa création, jusqu’à son éventuelle cessation.

I. Constitution d’un syndicat secondaire 

L’article 27 de la loi du 10 juillet 1965 dispose, qu’en présence de divers bâtiments (ou d’ensembles homogènes) sur une résidence, les propriétaires de lots d’un ou plusieurs des immeubles peuvent décider d’instaurer un syndicat secondaire.

Cette création suppose selon ce texte une décision d’une assemblée spéciale :

• ce qui s’entend d’une réunion regroupant les seuls copropriétaires de lots du bâtiment concerné, convoquée en principe par le syndic en exercice du syndicat ;
• soumise à la majorité absolue des voix des copropriétaires intéressés ;
• ainsi que l’existence de parties communes spéciales et de sa grille de charges associée par le règlement de copropriété établi et publié par le notaire.

A défaut, cela nécessiterait la rédaction par cet officier ministériel d’un avenant au règlement de copropriété approprié et présenté pour approbation à l’assemblée générale réunissant tous les copropriétaires selon un vote relevant en première lecture de la double majorité des voix du syndicat.

Une telle convention s’impose, dans la mesure où l’objet du syndicat secondaire consiste à gérer les parties communes de ce bâtiment (spéciales).

Pour ce faire, cela implique de disposer d’un acte authentique déterminant précisément les parties communes concernées et les tantièmes de charges attachés aux lots des copropriétaires de cet immeuble, permettant de ventiler leur contribution aux dépenses de fonctionnement de ces fractions du bâti, ainsi que des éventuels équipements collectifs s’y trouvant (ascenseur, V.MC., interphone, chaudière…).

Il nous faut cependant souligner, que la présence de plusieurs bâtiments ne nécessite pas, que tous les immeubles se constituent en syndicats secondaires.

En effet, une telle décision relève du pouvoir souverain de chaque assemblée spéciale.

Autrement dit, cette autonomie de gestion peut parfaitement ne concerner qu’un ou plusieurs bâtiments, les autres demeurant dans le giron de l’entité initiale dénommée désormais syndicat principal.

Ce dernier, via son syndic, conservant alors l’administration des parties communes :

• générales, voire des équipements collectifs généraux, dont la répartition demeure à la charge de tous les copropriétaires selon les tantièmes de charges communes générales affectés à leur lot par le règlement de copropriété ;
• spéciales éventuelles de tout autre bâtiment n’ayant pas institué de syndicat secondaire.

II. Fonctionnement du syndicat secondaire

Pour pouvoir mener à bien son objet de gestion des parties communes, voire des installations communes spéciales, le syndicat secondaire autonome (et non indépendant) doit se doter des éléments nécessaires à cette administration, c’est-à-dire :

• d’un syndic professionnel ou non professionnel élu par son assemblée spéciale selon en principe une proposition de contrat de mandat jointe à sa convocation relevant en première lecture de la majorité des voix du syndicat secondaire (art. 25 de la loi du 10 juillet 1965, art. 11 et 29 de son décret d’application du 17 mars 1967) ;
• l’adoption d’un budget prévisionnel de fonctionnement par son assemblée spéciale, permettant ainsi au syndic d’appeler auprès des copropriétaires leur quote-part de provisions pour faire face aux dépenses d’entretien des parties communes intéressées ;
• d’un conseil syndical secondaire disposant d’une représentation auprès du conseil syndical syndicat proportionnellement à l’importance des lots du bâtiment par rapport à ceux de l’ensemble immobilier (art. 24 du décret du 17 mars 1967).

Autrement dit, en présence d’un syndicat secondaire, les copropriétaires de cet immeuble devront :

• a minima être convoqués deux fois par an en assemblée, celle du syndicat principal et celle du syndicat secondaire ;
• supporter des frais d’administration majorés, que ce soit les :

      – honoraires du syndic, si les deux mandataires agissent à titre professionnel ou que l’un d’eux administre ce bâtiment à titre non  professionnel, mais moyennant une indemnité stipulée dans son contrat de mandat ;
   – frais d’affranchissement ou d’acheminement des convocations, des procès-verbaux aux opposants et défaillants, ainsi que des appels de provisions et de charges aux copropriétaires ;
     – l’assurance de responsabilité civile obligatoire pour tout syndicat des copropriétaires (ce qui inclut un syndicat secondaire) selon l’article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Cet accroissement des frais administratifs peut néanmoins être compensé par une gestion optimisée du syndic du syndicat secondaire, sous la forme soit :

• d’économies notables d’entretien de l’immeuble ;
• de la fin d’une obstruction antérieure de copropriétaires des autres immeubles dans la réalisation par exemple de travaux de maintenance, d’entretien ou d’amélioration.

III. Dissolution du syndicat secondaire

Bien que l’instauration d’un syndicat secondaire satisfasse généralement ses instigateurs, notamment lorsque celui-ci est administré par l’un de ses membres (syndic non professionnel détenant impérativement un lot sur le bâtiment concerné, art. 17-2 de la loi du 10 juillet 1965), il peut arriver que ces copropriétaires fassent par la suite machine arrière.

Cette évolution s’explique par des causes diverges telles, qu’un syndic :

• non professionnel n’étant plus en capacité d’assurer cette fonction (démissionnaire, vendant son lot, décédé) et de l’absence de candidature de substitution par un autre copropriétaire ;
• professionnel devenant défaillant dans l’objectif de maitrise des provisions et charges, par un surcroit d’immeubles, un personnel volatil, un changement d’entreprise commerciale résultant de la cession de son cabinet à un groupe moins investi et/ou en quête de profits accrus.

La décision de dissoudre le syndicat secondaire implique, tout comme sa constitution, une décision d’une assemblée spéciale :

soumise en première lecture à la majorité absolue des voix des copropriétaires du bâtiment ;
ou générale de suppression de la mention dans le règlement de copropriété, si celui-ci prévoit impérativement l’existence de cette entité juridique autonome. 

En conclusion, un syndicat secondaire peut représenter un moyen de contenir une implosion des provisions et charges de copropriété par une gestion des parties communes spéciales plus rigoureuse et moins distendue.

Néanmoins, les copropriétaires ne doivent pas minorer les incidences de cette autonomie juridique liées à une administration dédoublée.