Abus 5000 Des tarifs de suivi de sinistre incohérents et illégaux proposés par le contrat du cabinet C.P.A.B.

Lorsqu’un syndic nous présente un contrat dans lequel figure le logo de la FNAIM, on peut espérer se sentir en sécurité avec une convention qui répond en tous points aux exigences légales et réglementaires.

Et pourtant, avec l’expérience, nous avons appris à contrôler, deux fois plutôt qu’une, ces contrats car nous constatons beaucoup d’abus voire d’illégalités.

A ce titre, nous avons eu connaissance du contrat du cabinet C.P.A.B. qui nous interroge notamment sur les modalités de facturation du suivi administratif des sinistres.

Sans plus tarder, entrons dans le sujet mais avant faisons un bref rappel de la loi en matière de modalités de facturation des prestations complémentaires prévues dans le contrat type.

I – Deux modalités et non trois

Le point 7.2.1 du contrat-type prévoit deux modalités de facturation des prestations complémentaires qui sont, soit au forfait, et dans ce cas le syndic doit présenter un tarif formulé en TTC, soit à la vacation horaire. Seul un tarif doit figurer qui doit être facturé au prorata du temps passé.

Autrement dit, si l’intervention a été réalisée en trente minutes, le syndic doit facturer 50 % du tarif horaire. De plus, le contrat doit prévoir un « seul » tarif horaire.

Par conséquent, il ne peut pas prévoir un tarif différencié en fonction du créneau horaire ou encore du personnel du cabinet qui intervient.

Cela a pour objet d’éviter tout abus de la part du syndic et permettre au conseil syndical de pouvoir mieux contrôler les factures présentées par le syndic.

Après ce bref rappel de la loi, voyons les modalités de facturation en matière de suivi de sinistres proposées par le cabinet C.P.A.B. à travers son contrat.

II – Des tarifs évolutifs

Voici donc le point 7.2.4 du contrat-type concernant la gestion administrative et matérielle des sinistres :

Que constatons-nous ? Tout d’abord, les modalités de rémunération ne répondent à aucune des deux options prévues dans le vrai contrat-type. Mais plus grave encore, la rémunération évolue non pas en fonction des taches supplémentaires que doit assurer le syndic mais en fonction du montant de l’indemnité du sinistre.

Ainsi, si l’indemnité est inférieure à 100.000 €, le syndic prélève 10 % et si le montant est entre 101.000 et 150.000 €, il prélève 9 %.

Ces honoraires aberrants sont facturés pour chacune des tâches prévues au contrat.

Mais au fait, quel est le rapport entre le montant de l’indemnité et le réel travail effectué par le syndic ? Aucun, si ce n’est de pouvoir facturer abusivement, voire illégalement, des honoraires.

Pour bien comprendre l’aberration de la situation, prenons l’exemple d’une indemnisation d’un montant équivalent à 120.000 €. Le syndic est alors en droit de réclamer pour chacune des quatre prestations prévues au contrat, 9 %, soit un montant de 10.800 €, ce qui revient à une facturation d’honoraires de de 43.200 € pour, rappelons-le, un montant d’indemnisation de 120.000 €.

Nous connaissons déjà la réponse du syndic qui va nous indiquer qu’il y a un malentendu dans la rédaction du contrat et qu’en définitive il ne prélèvera pas autant mais uniquement une seule vacation.

D’une part, nous leur répondrons que nul ne peut se prévaloir de sa propre turpitude car ce malentendu est dû à un non-respect du contrat-type et que, d’autre part, facturer 10.800 € pour un suivi de sinistre reste toujours abusif.