Abus 5080 Le tour de passe-passe de FONCIA SEINE OUEST sur ses honoraires travaux

Les travaux collectifs constituent une source financière additionnelle pour les syndics professionnels. Si la loi autorise cette rémunération supplémentaire, elle la conditionne à des critères ignorés de nombreux cabinets. Dans le cadre de projets de réfection d’équipements soumis à une assemblée du 7 novembre 2024, FONCIA SEINE OUEST fait partie de ces acteurs négligents.

I. FONCIA OUEST SEINE : l’exclusion contestable de son suivi technique des travaux

En sa qualité de syndic d’une résidence francilienne, FONCIA OUEST SEINE porte à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 7 novembre 2024 divers travaux d’entretien. Il s’agit, entre autres, de la réfection des boites aux lettres et de l’interphonie pour chacune des 9 cages d’escalier.

Il se conforme ainsi au droit qui prévoit que les travaux d’entretien des parties ou installations communes (reprise intégrale à l’identique en cas de vétusté) relèvent de l’assemblée selon un budget spécifique adopté à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 (art. 14-1-II) et des éléments essentiels « devis » joints à sa convocation (art. 11 al. 3 du décret du 17 mars 1967), sauf délégation de pouvoir déterminée consentie au conseil syndical (art. 25 al. a de la loi).

Dans la mesure où les projets sont similaires (exception faite de l’escalier concernée), nous nous contentons d’une reproduction partielle, mais néanmoins parlante.

Deux points nous intriguent immédiatement. 

Le premier concerne l’option systématique du transfert de compétence sur le choix de l’entreprise du syndicat au profit du conseil syndical. Si cette voie ne se révèle pas illicite, comme souligné ci-dessus, elle n’en demeure pas moins dérogatoire.  

En effet, en tant qu’organe souverain décisionnaire, il revient en principe aux copropriétaires réunis en assemblée (art. 17 de la loi) d’arrêter directement les critères de travaux, à savoir précisément : le montant du marché, la nature des travaux et la société mandatée.

Le second élément assez déroutant porte sur la proposition de maitrise d’œuvre des travaux à un cabinet d’architecte.

Si le syndicat peut bien évidemment contracter un tel spécialiste, la pertinence en l’espèce apparait fort discutable.

Il s’agit dans le cas présent de remplacer des boites aux lettres et un système d’interphonie.

Constater la conformité de l’exécution (fonctionnement, emplacement, équipement, absence de désordres) à l’offre acceptée ne requière pas de hautes aptitudes techniques.

Autrement dit, FONCIA OUEST SEINE est en mesure d’effectuer cette tâche moyennant une rémunération complémentaire.

II. FONCIA OUEST SEINE : une proposition d’honoraires juridiquement douteuse

FONCIA OUEST SEINE prétend justement à une rémunération supplétive du syndicat pour sa gestion de la rénovation de ces installations collectives. L’article 18-1 A de la loi lui concède cette faculté pour son suivi d’une telle opération (appels et encaissement, conclusion d’une éventuelle assurance obligatoire, passation de la commande, règlement des prestataires, réception de l’ouvrage…), dans la mesure où cette prestation exceptionnelle ne relève pas de son forfait de base.

Pour autant cette disposition conditionne la légalité de ces honoraires à une résolution de l’assemblée les fixant en pourcentage dégressif du montant H.T. des travaux.

Or, en l’espèce, FONCIA OUEST SEINE aboutit de manière surprenante à une somme aux alentours de 85 €, quel que soit le ratio appliqué, ce qui nous conduit à penser que ce seuil s’entend d’un minima imposé par la direction du groupe, et omet, comme la plupart de ses confrères, la dégressivité, oubli qu’il justifiera probablement par le caractère dérisoire proposé (85 € en moyenne) pour une structure lucrative de « son envergure ».

Tout travail mérite salaire. Le syndic professionnel ne déroge bien évidemment pas à cet adage.

Cela suppose cependant, qu’il fasse preuve d’intégrité dans sa rémunération additionnelle pour son suivi des rénovations collectives en ne se défaussant pas de la maitrise d’œuvre, lorsqu’elle n’exige pas une technicité élevée et en proposant à l’assemblée, de manière transparente et dégressive, un pourcentage correspondant à la charge de travail effective de son cabinet.