Abus 5082 NG IMMOBILIER : un nouveau syndic qui poursuit indument sa gestion sans mandat

La défaillance d’administration du syndic professionnel semble un mal courant. Il est déroutant de relever la concomitance de manquements graves. Tout comme son confrère MYSYNDIC (abus n° 5066), NG IMMOBILIER ne semble pas accorder un intérêt à l’effectivité de son mandat.

I – NG IMMOBILIER : un syndic dépourvu de mandat

Début octobre 2024, le conseil syndical d’une résidence francilienne doute de l’existence d’un mandat de syndic pour NG IMMOBILIER.

Leurs craintes résultent de l’absence de convocation par celui-ci d’une assemblée en juin 2024 contrairement à l’accoutumée, pour se prononcer sur les comptes du syndicat dans les six mois réglementaires de leur clôture.

Ce conseil syndical reprend le procès-verbal de la dernière assemblée, du 15 juin 2023, élisant NG IMMOBILIER à cette fonction.

La désignation du syndic émane effectivement d’une résolution de l’assemblée soumise à la majorité absolue des voix du syndicat (art. 25 al. c de la loi du 10 juillet 1965) et selon le projet de contrat annexé à sa convocation, précisant la durée de sa mission, les dates calendaires de prise d’effet et d’échéance (art. 11 al. 4 et 29 du décret du 17 mars 1967).

En parcourant ce compte-rendu, ce conseil syndical s’aperçoit du bien-fondé de leurs réserves. Si la résolution ne mentionne pas régulièrement la durée de ce mandat, elle indique néanmoins qu’il échoit le 30 septembre 2024.

II – NG IMMOBILIER : un syndic qui continue sa gestion sans mandat

Un syndic ne peut administrer légitimement une résidence, qu’à la condition de disposer d’un mandat au moment de leur exécution (art. 18 de la loi).

Cela comprend, à l’égard des copropriétaires, la notification de la convocation d’une assemblée et le recouvrement (amiable ou judiciaire) de leurs provisions pour charges communes.

Cette gestion de fait (illicite) du syndic est donc inopposable aux copropriétaires, ce qui signifie qu’ils peuvent poursuivre l’annulation de l’assemblée illégale (Cass. 3e civ. 26 mars 1997, n° 95 – 15915) et refuser de régler leurs provisions, ou en cas de paiement indu, solliciter judiciairement leur remboursement (Cass. 3e civ. 15 novembre 1995, n° 94 – 10655).

Contrairement à l’avis expédié le 7 octobre 2024, NGIMMOBILIER n’a donc pas la capacité de requérir des copropriétaires le règlement de leurs provisions pour charges courantes du 4ème trimestre 2024 (1er octobre au 31 décembre), leur exigibilité étant postérieure à l’expiration de son mandat (30 septembre 2024).

L’absence de mandat du syndic entraine l’inopposabilité de ses initiatives vis-à-vis des copropriétaires. 

Dans la mesure où le syndicat ne peut s’exonérer d’un syndic, il lui faut obtenir sa désignation, soit à l’amiable par une décision d’assemblée convoquée par le président du conseil syndical en exercice ou tout copropriétaire (art. 18 et 17 de la loi), soit judiciairement, si la voie concertée, à privilégier, s’avère impossible (art. 47 du décret).