Abus 5161 : FONCIA SEINE OUEST – des honoraires de suivi de travaux et d’audit abracadabrantesques

La légitimité de la rémunération du syndic professionnel prête souvent à discussion, tant sur son forfait de base, que sur son volet additionnel. Une récente proposition de FONCIA SEINE OUEST apporte un précieux éclairage sur les pratiques suspectes de ces cabinets.

I. Honoraires du syndic de suivi de travaux et assimilés : un montant inexact

En sa qualité de syndic d’une résidence francilienne, FONCIA SEINE OUEST rédige et notifie la convocation de l’assemblée générale annuelle du 30 octobre 2025. Celle-ci traite entre autres des ascenseurs de l’immeuble, à savoir une étude (dont le choix est confié au conseil syndical) sur :

– leur réfection ;

– la présence d’amiante sur cet équipement et son environnement. 

L’article 25 al. a de la loi du 10 juillet 1965 permet effectivement à l’assemblée de transmettre une de ses compétences au conseil syndical, sur une question :

– relevant initialement de la majorité de l’article 24 du même texte, ce qui inclut une projection de travaux d’entretien et d’audits des équipements collectifs, comme en l’espèce ;

– soumise en conséquence à une majorité renforcée en 1ère lecture (celle dite absolue du syndicat).

Ce cabinet requiert à cette occasion une rémunération complémentaire du syndicat.

Les articles 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 et 7.2.5 autorisent le syndic à prétendre à des honoraires supplémentaires du syndicat pour sa contribution à des prestations particulières, telles que son suivi administratif, comptable et juridique :

– de travaux collectifs ;

– d’études, de diagnostics collectifs. 

FONCIA SEINE OUEST a donc la capacité de réclamer du syndicat une rémunération additionnelle pour cette projection de réfection de l’ascenseur moyennant une enveloppe maximale de 1.860 € octroyée au conseil syndical.

Néanmoins, le montant proposé par ce cabinet se révèle erroné par application :

– du taux de T.V.A. ordinaire de 20 % ;

– de la méthode légale de calcul fondée sur le prix hors taxes (H.T.) de l’opération (art. 18-1 A de la loi).

Si l’on multiplie 10,69 % à 1.200 € H.T. + 288 € H.T. (soit respectivement 1.500 € T.T.C. et 360 € T.T.C. sur la base H.T. des marchés), l’on aboutit à 159,06 € H.T.et donc 190,87 € T.T.C.

Or, dans le projet de résolution, ce syndic indique une rémunération de 198,76 € T.T.C., qu’il prétend justifier, en annexe de la convocation, par des vacations individuelles contrevenant à la procédure imposée par l’article 18-1 A de la loi.

II. Honoraires du syndic de suivi de travaux et assimilés : un pourcentage illicite

Outre ces premières approximations, FONCIA SEINE OUEST enfreint un second critère cumulatif en matière d’honoraires du syndic pour le suivi de travaux et audits collectifs. L’article 18-1 A de la loi précise, que cette rémunération s’établit sur un taux de contrat H.T., et ce, de manière dégressive. Cela signifie, que FONCIA SEINE OUEST doit prévoir plusieurs taux par tranche et non pas un ratio unique, comme en l’espèce.

Si le syndicat approuve en assemblée la trame de résolution en l’état, elle s’expose à une action judiciaire en nullité par tout copropriétaire opposant, défaillant ou assimilé, dans un délai de deux mois à compter de la notification de son procès-verbal (art. 42 al. 2 de la loi).

En tant que garant de la tenue régulière de l’assemblée, le président de séance se doit d’amender tout projet de décision juridiquement litigieux, avant de le soumettre au vote des copropriétaires. Dans la négative, la résolution adoptée douteuse encourt logiquement une contestation judiciaire.