Dossier mois mars 2024 Mise en place d’un ascenseur : comment se répartissent les charges d’installation et de fonctionnement – un exemple chiffré

Prendre les escaliers c’est bon pour le cœur, mais on a aussi le droit de prendre l’ascenseur !

Dans les immeubles anciens il est courant qu’il n’existe pas d’ascenseur à l’origine.

Les copropriétaires peuvent, en assemblée générale, décider l’installation d’un ascenseur. Cette décision, qui correspond à des travaux d’amélioration : mise en place d’un nouvel élément d’équipement, se prend à la majorité de l’article 25 en première lecture : majorité des voix des copropriétaires présents, représentés ou votant par correspondance.

Eventuellement, en 2ème lecture à la majorité de l’article 24 (article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965) lorsque « le projet a recueilli au moins le tiers de ces voix ».

Toutefois lorsqu’on installe un nouvel élément d’équipement, il faut également décider en assemblée générale, à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 de la répartition des charges qui résulteront de la mise en place de cet ascenseur.

L’article 30 de la loi du 10 juillet 1965 dispose qu’il est nécessaire de voter deux grilles de répartition :

1. la répartition du coût des travaux d’installation de l’ascenseur : « en proportion des avantages qui résulteront des travaux envisagés pour chacun des copropriétaires, sauf à tenir compte de l’accord de certains d’entre eux pour supporter une part de dépenses plus élevée. »
2. « la répartition des dépenses de fonctionnement, d’entretien et de remplacement des parties communes ou des éléments transformés ou créés », en fonction de l’utilité objective qui en résultera pour chaque lot).

Le législateur n’a pas fixé de règles plus précises en la matière et il n’y a pas de règles universelles.

Nous vous proposons ici un exemple chiffré de mise en place de chacune des grilles de répartition pour vous aider dans vos démarches. Nous vous invitons à adapter les règles et calculs en fonction des besoins de votre copropriété.

Il est toujours possible de faire appel à un géomètre de l’ARC Nationale  pour plus de renseignements. 

I – La répartition des frais d’installation d’ascenseur

Pour fixer cette grille de répartition qui servira à déterminer la quote-part de chacun, le montant à répartir comprendra :

– la facture de l’installateur,

– le montant des travaux annexes (peinture, maçonnerie, électricité),

– les honoraires éventuels d’architecte,

– le montant de l’assurance dommage ouvrage (pour les ouvrages donnant lieu à garantie décennale),

(dans les cas particulier : on peut rajouter le coût d’achat d’un local pour implanter la machinerie).

La répartition du coût des travaux d’installation de l’ascenseur se fait, d’après l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965 « en proportion des avantages qui résulteront des travaux envisagés pour chacun des copropriétaires,»

La mise en place de cette grille « en proportion des avantages qui résulteront » de l’existence de l’ascenseur ne s’impose pas obligatoirement. Il peut arriver que des copropriétaires ne souhaitent pas d’ascenseur et votent « contre ».

Pour que la décision « passe » et qu’il puisse y avoir un ascenseur, il arrive que certains copropriétaires décident de prendre à leur charge plus de frais d’installation, c’est prévu à l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965 précité : sauf à tenir compte de l’accord de certains d’entre eux pour supporter une part de dépenses plus élevée.

C’est quoi exactement l’avantage qui résultera de l’installation d’un ascenseur ?

Cet avantage est constitué par la plus-value acquise par les copropriétaires : l’avantage sera d’autant plus important que :

–  la superficie des appartements sera grande

– et l’étage élevé.

On va mettre en place un « coefficient d’étage » qu’on va appliquer à la surface des lots pour adapter les calculs.

Comme nous l’avons dit,  il n’existe pas de règle universelle ni de coefficient universel.

Les coefficients les plus couramment retenu en la matière sont les suivants :

• 0 pour le RDC,
• 1 pour le 1er étage
• 1, 50 pour le 2ème étage
• 2 pour le 3ème étage
• 2, 5 pour le 4ème étage etc…

Etablissement de la grille avec un exemple : coût total d’installation : 100.000€ TTC 

Maintenant que nous avons réparti les frais d’installation de cet ascenseur entre les copropriétaires en fonction de l’avantage qui en résultera, encore faut-il répartir les frais « au quotidien » : dépenses de réparations, d’entretien et de fonctionnement de cette ascenseur, ce sera la grille de charges ascenseur.

II – a répartition du coût de fonctionnement de l’ascenseur : la grille de charges ascenseur.

Ce coût inclut :

Les dépenses d’énergie électrique s’il existe un compteur spécifique individualisant les consommations électriques de l’ascenseur
Le coût du contrat d’entretien
Les réparations hors contrat d’entretien
Le remplacement de l’ascenseur

Il faut, pour fixer la grille de charges d’ascenseur, tenir compte de la possibilité pour les lots de se servir de l’ascenseur. C’est ça l’utilité « objective » : « Je vais devoir payer des charges d’ascenseur même si je décide, pour mon cardio, de n’emprunter que l’escalier ».

Comment mesurer cette utilité objective ?

On peut appliquer plusieurs coefficients :

Un coefficient d’étage,
Un coefficient d’habitabilité
Un coefficient d’usage

Nous insistons : Il n’existe pas de coefficients universels. Il peut y avoir autant que coefficients que d’immeuble ou d’ascenseurs : l’idée est de justifier les calculs en fonction d’éléments « objectifs » et raisonnables.

Voici un exemple de coefficients qui pourraient être appliqués et que vous pouvez adapter à votre copropriété.

a) le coefficient d’étage :

L’idée est lac même que tout à l’heure : Plus l’étage est élevé, plus l’utilité est grande, mais sa mise en place/ son calcul va être un peu plus précis et prendre en considération plus de critères puisqu’il s’agit de l’utilisation quotidienne de l’ascenseur (pas juste l’installation première).

Ce coefficient d’étage varie d’un praticien à l’autre/d’un ascenseur à l’autre.

Il est déterminé à partir des consommations d’énergie électrique de l’ascenseur, c’est-à-dire celles nécessaires :

– à son démarrage

– à l’élévation ou à la descente des cabines.

Qu’est-ce qui est nécessaire, en terme électrique d’énergie pour passer d’un étage à un autre ?

Le coefficient d’étage le plus largement rependu pour ce type de calcul est : 0,33 de majoration par étage. Le second, auquel adhère l’ARC est 0,17.

Si l’on prend le coefficient 0,17 on obtient :

• 0 pour le RDC, dans les cas où on compte un vide-ordures ou des caves en sous-sol : on peut cependant fixer un coefficient entre 0,1 ou 0,25 pour le RDC
• 1 pour le 1er étage (et non 0,17), car l’impulsion électrique est plus gourmande en énergie
• 1, 17 pour le 2ème étage
• 1,37 pour le 3ème étage
• 1, 51 pour le 4ème étage etc…

b) coefficient d’habitabilité

L’utilité de l’ascenseur sera d’autant plus grande qu’il existe un nombre important de personnes susceptibles d’utiliser le lot.

On peut se référer au Document technique unifié (DTU) pour les ascenseurs : on considère que pour qu’un appartement de 2 pièces peut héberger 3 personnes, un 3 pièces : 4 personnes, un 4 pièces : 5 personnes etc…

Le coefficient pour les caves/parking/débarras et chambres de service est fixé empiriquement :

Caves 0,1

Parking et boxes : 0,5

Débarras : 0,2

Chambres de services dont la superficie est inférieure à 9 m² : 1

c) le coefficient d’usage : Le lot est-il à usage d’habitation/de profession libérale /de commerce ?

On ne va pas, en effet, utiliser l’ascenseur pareil si une clientèle est susceptible de l’emprunter.

On se fonde sur l’état descriptif de division. Toutefois, si l’usage du lot venait à changer, l’assemblée générale pourrait modifier les charges relatives à l’ascenseur.

Mais attention, il faudrait démontrer un accroissement des charges des services collectifs ou des éléments d’équipement liés à ce changement d’usage.

Exemple chiffré : pour un coût de fonctionnement de 3.000 € /an :

Remarque : La colonne 8 nous donne les tantièmes de charges d’ascenseurs : 146 + 341 + 293 + 220 = 1 000

Conclusion : décider de mettre en place un nouvel élément d’équipement nécessite mesure et réflexion.

C’est l’assemblée générale des copropriétaires qui décide. Mais pour prendre une décision de manière éclairée, il faut bien réfléchir en amont.

Le conseil syndical peut participer à cette réflexion d’ampleur.

Les fonctions de conseiller syndical sont certes exercées à titre « bénévole » mais il n’en demeure pas moins qu’il s’agit d’un vrai travail. Il faut connaître sa copropriété pour proposer les bonnes grilles de répartition des charges en fonction de critères objectifs afin de ne pas léser des copropriétaires et créer une rupture d’égalité.

Les conseillers syndicaux peuvent évidemment se faire aider par tout professionnel de leur choix.

L’article 27 du décret du 17 mars 1967 dispose à ce sujet : « Le conseil syndical peut, pour l’exécution de sa mission, prendre conseil auprès de toute personne de son choix. Il peut aussi, sur une question particulière, demander un avis technique à tout professionnel de la spécialité.

Les dépenses nécessitées par l’exécution de la mission du conseil syndical constituent des dépenses courantes d’administration. Elles sont supportées par le syndicat et réglées par le syndic. »

L’ARC Nationale  met à la disposition des conseillers syndicaux des professionnels de divers milieux (ascensoristes, géomètres, techniciens, comptables, juristes…).

N’hésitez pas à nous appeler, nous sommes là pour vous aider !