Des tarifs forfaitaires incohérents de mise en conformité du règlement de copropriété

Nous sommes souvent sollicités par les adhérents suite aux propositions tarifaires des syndics pour établir la mise en conformité du règlement de copropriété.

En effet, ils affirment que cela est impératif, demandant au conseil syndical d’accepter des devis de plus de 8.000 €, sans trop savoir de quoi il est question et ce que comprend la prestation.

Nous allons expliquer pourquoi à double titre le conseil syndical n’a pas accepté de valider ce type de demande en commençant par rappeler le cadre légal.

I – Une mise en conformité limitée

L’article 6-4 de la loi du 10 juillet 1965 précise que l’existence de parties communes spéciales et celles à jouissance privative sont subordonnées à leur mention expresse dans le règlement de copropriété.

Autrement dit, une partie commune spéciale ne peut pas être présumée mais doit impérativement figurer dans le règlement de copropriété.

Néanmoins, l’article 89 de la loi 3 DS du 21 février 2022 a précisé que ces dispositions n’étaient en vigueur que pour les immeubles dont la mise en copropriété est postérieure au 1er juillet 2022.

Ceci étant dit, en cas de litige sur la répartition des charges, généralement les Juges restent sur leur position, en considérant qu’à défaut de mention dans le règlement de copropriété de parties communes spéciales qui ne seraient pas accompagnées d’une grille de répartition spécifique, les dépenses sont réparties en clé générale.

Ce constat justifie de procéder à une mise en conformité du règlement de copropriété si effectivement l’immeuble est composé de parties communes spéciales sans pour autant être mentionnées dans le règlement de copropriété.

Ainsi, la première analyse que doit réaliser le syndic ou tout autre expert, est d’analyser le règlement de copropriété afin de déterminer s’il doit être actualisé et, le cas échéant, le volume de travail à effectuer.

Cela demande une étude préalable, impliquant qu’il ne serait pas raisonnable de fixer un coût forfaitaire de la prestation.

A titre d’exemple, il n’est pas possible d’indiquer le coût de réparation d’une automobile sans savoir au préalable s’il s’agit de changer une roue ou bien un moteur.

Voilà pourquoi un coût forfaitaire de la prestation entre 5.000 et 10.000 € n’a aucun sens, si ce n’est d’assurer les arrières du prestataire et du syndic qui réclame généralement des honoraires pour le suivi de cette opération en présentant un tarif qui est, 9 fois sur 10, surdimensionné.

Par ailleurs, il ne revient pas au conseil syndical de valider une facture, d’autant plus pour un montant aussi élevé, et cela pour deux raisons : d’une part le conseil syndical n’est pas habilité et d’autre part il est important d’avoir le consentement majoritaire de l’assemblée générale pour engager une opération lourde de conséquences qui est la mise en conformité du règlement de copropriété.

II – L’offre de l’ARC

La priorité pour l’ARC est d’impliquer le conseil syndical dans les réflexions stratégiques de la copropriété.

Ainsi, avant même de se lancer tête baissée dans une refonte du règlement de copropriété qui engage plusieurs milliers d’euros, il est fondamental d’établir avec le conseil syndical un premier état des lieux du règlement de copropriété en vigueur.

C’est dans ce cadre que lorsque le conseil syndical fait appel à nos services pour mettre en conformité son règlement de copropriété,  la première étape consiste à réaliser un audit.

Celui permet, d’une part, de déterminer s’il doit effectivement être mis à jour et, d’autre part, d’évaluer les évolutions en fonction de trois critères souhaitables, nécessaires ou optionnels.

Cet état des lieux permettra de chiffrer avec exactitude le tarif de la prestation, en déterminant également s’il est nécessaire d’engager des interventions parallèles.

Ainsi, le prix peut aller de 0 €, si le règlement de copropriété est conforme, à plusieurs milliers d’euros, s’il faut reprendre une grosse partie du règlement de copropriété.

A cela s’ajoute éventuellement l’intervention d’un géomètre qui doit également être chiffrée, pour ensuite permettre à l’assemblée générale de décider en toute connaissance de cause l’ampleur des travaux qu’elle souhaite engager.

Voilà pourquoi il faut se méfier des offres forfaitaires souvent opaques proposées par les syndics et plutôt se ranger vers une offre qui est conforme à la philosophie de l’ARC.