L’augmentation des honoraires du forfait de base : le prix d’une pizza quatre fromages pour une napolitaine

Bien que les professionnels essayent de marginaliser l’ARC Nationale, ils se retrouvent contraints de participer à des colloques et réunions avec notre association.

Bien souvent, il s’agit de sujets techniques qui demandent une maitrise des enjeux et concepts.

A ce titre, lors d’une réunion qui s’est déroulée à l’Assemblée Nationale, il a été évoqué la notion de « syndic d’intérêt collectif » et de son modèle économique.

Pour bloquer notre association, nous n’avons pas été interrogés sur la définition du syndic d’intérêt collectif, tel qu’introduit par la loi Habitat dégradé à travers l’article 18-3 de la loi du 10 juillet 1965, mais sur la question de son modèle économique.

Le piège était simple : obliger l’ARC Nationale à affirmer que les syndics professionnels devaient être plus rémunérés lorsqu’ils assurent des missions spécifiques comme celle du redressement d’une copropriété.

Voyons donc la réponse de l’ARC Nationale qui, somme toute, est de bons sens.

I – Une rémunération pour une mission effective et non théorique

L’argument des syndics professionnels est toujours le même : les obligations légales et réglementaires se sont multipliées sans que les honoraires suivent.

Face à ce constat, il n’y a pas d’autre choix que de confirmer une augmentation des honoraires du forfait de base.

Néanmoins, l’ARC Nationale ne dit pas tout à fait cela.

Et pour cause, il y a certes de nouvelles obligations (et encore elles se comptent sur les doigts d’une seule main avec un doigt amputé), mais il y a en parallèle des économies réalisées au profit du syndic suite aux nouvelles dispositions légales.

Il s’agit notamment des notifications électroniques de droit qui permettent au syndic de réaliser de grosses économies sur la reprographie de documents.

Mais plus encore, pour estimer une revalorisation des honoraires, il ne suffit pas de lister les nouvelles obligations légales mais de vérifier celles qui sont effectivement assurées par le syndic.

La différence peut être très importante. En effet, les syndics professionnels doivent :

• tenir un carnet d’entretien ; le font ils régulièrement et le mettent-ils à jour ?
• mettre en concurrence les prestataires afin de maitriser les charges ; le réalisent-ils ?
• élaborer en concertation avec le conseil syndical  l’ordre du jour de l’assemblée générale et le budget prévisionnel ; le font ils ?

Bref, il n’est pas possible d’admettre une augmentation arbitraire des honoraires s’il n’y a pas en face d’engagements de prestations.

En définitive, nous disons « oui » pour une augmentation qui doit être conditionnée à une obligation de résultats sur les obligations de moyens qu’a le syndic.

En effet, si on ne peut pas lui demander un résultat sur la baisse des impayés, on peut néanmoins juger sa réactivité dans les diverses procédures qu’il a engagées.

De même, si on ne peut pas lui imposer une baisse des charges, on peut malgré tout vérifier s’il a réalisé les mises en concurrence légales ou de bonne gestion.

II – Une performance difficile à estimer

Qui peut valablement réclamer une pizza aux quatre fromages au prix de la napolitaine ? Et pourtant les syndics ne comprennent pas pourquoi ils n’arrivent pas à imposer le prix de leurs prestations. Peut-être tout simplement parce qu’ils réclament le prix d’une quatre fromages alors qu’on leur a servi une napolitaine et parfois même sans sauce tomate.

Pour être plus sérieux, le conseil syndical et les copropriétaires n’arrivent pas à estimer la plus-value d’un cabinet de syndic à un autre car, dans les faits, les prestations réellement effectuées restent identiques d’un cabinet à un autre, même si souvent lors d’une mise en concurrence, ils critiquent leurs confrères et promettent qu’ils feront largement mieux.

Voici donc la réalité depuis ces vingt dernières années, expliquant dans quel bourbier les syndics professionnels se trouvent.