Les principaux blocages du recouvrement des charges

Le dernier rapport de l’ANAH a pu mettre en évidence une augmentation importante des impayés de charges qui, selon elle, provient des appels de fonds liés aux travaux de rénovation.

Selon nous, il s’agit d’une situation structurelle ou à présent les copropriétaires doivent, en plus prendre en charge les travaux de rénovation non au cours de ces cinquante dernières années, s’ajoute une dérive budgétaire qui s’est dernièrement aggravée avec l’inflation record des prix.

L’enjeu pour les syndics va consister à traiter, le plus en amont possible, les impayés afin d’éviter que la copropriété se retrouve en difficulté.

Pour cela, les différents textes de loi ont prévu diverses actions et procédures aussi bien amiables que contentieuses, pour faire avancer les dossiers.

Néanmoins, malgré cet arsenal, y compris les dispositifs innovants prévus particulièrement dans la loi du 10 juillet 1965, on constate que le recouvrement des charges reste très laborieux, entraînant plusieurs conséquences et en premier lieu, un basculement progressif mais certain des copropriétés en fragilité.

Expliquons les freins au recouvrement des charges et nos préconisations.

I – Un syndic professionnel intéressé par les impayés

En tant que syndic de la copropriété, ce dernier se retrouve être le seul habilité à pouvoir engager une action à l’encontre d’un copropriétaire débiteur pour recouvrer ses dettes.

Ainsi, c’est lui qui doit envoyer les lettres de relance, proposer la signature d’un protocole d’accord, mettre en demeure de payer, transférer le dossier auprès de l’avocat.

Néanmoins, le syndic n’est pas tout à fait neutre dans cette démarche car il peut facturer l’ensemble de ses prestations, impliquant qu’il soit intéressé par cette situation en pouvant prélever des honoraires extrêmement juteux sans forcément faire beaucoup d’efforts.

On connait tous la lettre de relance à 60 €, la mise en demeure à 90 €, le protocole d’accord facturé plus de 250 €.

Ainsi, du moins dans un premier temps, le syndic est plus intéressé à faire trainer l’impayé plutôt qu’à le résorber.

II – Des procédures longues

La deuxième difficulté est la lenteur de la procédure. Souvent on affirme que cela est dû aux tribunaux qui sont saturés.

Or, si cela peut être un motif, il ne s’agit pas de la raison principale.

Souvent, cela est dû aux avocats qui s’arrangent pour obtenir des reports d’audience pour diverses raisons, parfois nébuleuses, ou parce qu’ils sont en attente de pièces contradictoires de la partie adverse.

Pire, parfois, l’avocat de la copropriété est bloqué car il attend du syndic des documents indispensables pour pouvoir monter le dossier. Il peut s’agir des procès-verbaux validant le budget prévisionnel ou les dépenses, les avis d’appels de fonds…

Cette situation doit poser une réflexion qui consiste à vérifier si le recouvrement des charges doit rester une prérogative du syndic ou s’il est préférable de le transférer à une société spécialisée indépendante.

Celle-ci sera rémunérée uniquement au résultat, n’ayant du coup aucun intérêt à faire trainer la procédure et même à faire pression auprès du syndic pour obtenir les documents quitte à alerter le conseil syndical des difficultés qu’elle rencontre.

Affaire donc à suivre.