Le contrat de syndic sans durée de mandat avec possibilité de révocation immédiate

Le contrat de syndic est un sujet brûlant qui cristallise souvent les échanges entre les syndics professionnels et l’ARC.

Plusieurs tentatives ont été engagées pour encadrer ce contrat afin d’éviter les nombreux abus et illégalités que l’ARC, mais également la répression des fraudes, ont dénoncé à plusieurs reprises.

Compte tenu des échecs successifs constatés, les pouvoirs publics ont changé de logique en publiant le décret du 26 mars 2015 qui définit le contrat-type de syndic.

Le principe retenu est que toutes prestations sont comprises dans le forfait de base, sauf celles expressément mentionnées, évitant toute facturation exotique.

Naturellement, les syndics professionnels n’apprécient pas ce contrat car il leur enlève toute possibilité d’inventivité de facturations telles que les frais administratifs, frais de papeterie, frais de mails…

Pour faire évoluer la situation, les chambres professionnelles se réfèrent à présent à l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 qui prévoit une concertation biannuelle du contrat pour le faire évoluer, voulant ainsi introduire de nouvelles prestations qui peuvent faire l’objet d’une facturation supplémentaire.

Une réflexion commence à faire son petit bout de chemin qui partage les avis. Il s’agit de prévoir un contrat de mandat sans limite de durée mais avec la possibilité d’être révocable à tout moment.

Avant de se positionner, essayons de comprendre le concept et surtout ce qu’il cache en réalité.

I – Un mandat renouvelable

L’article 29-1 du décret du 17 mars 1967 précise que le mandat de syndic ne peut excéder un période de trois ans.

Ainsi, tous les trois ans au maximum, le mandat du syndic doit être renouvelé par une décision de l’assemblée générale.

Certains syndics évoquent que le délai de trois ans maximum, qui, dans les faits, est plutôt d’1 an voire 18 mois, n’est pas compatible avec la réalisation d’un projet de travaux ambitieux, notamment de rénovation y compris énergétique.

En effet, la première voire les deux premières années, le syndic doit engager divers diagnostics, que ce soit pour étudier le bâti, concevoir les travaux et leur moyen de financement, nécessitant au préalable de désigner plusieurs experts, architectes, thermiciens, ingénieurs financiers…

Or, toutes ces phases préalables à la réalisation des travaux ne peuvent pas faire l’objet de facturations complémentaires du fait qu’elles sont déjà valorisées dans les honoraires du forfait de base.

Néanmoins, les syndics n’ont pas la même analyse et considèrent que si effectivement ils ne peuvent pas factures les tâches préalables à la réalisation des travaux, ils pourront néanmoins se rattraper sur la facturation du suivi de chantier.

C’est dans ce cadre que certains syndics souhaitent faire évoluer la notion de limite de durée de mandat pour augmenter leurs chances d’être le syndic qui réalisera les travaux votés.

II – Un contrat sans durée avec une possibilité de révocation immédiate

Pour répondre à l’inquiétude de certains syndics, l’idée soulevée est de faire évoluer le contrat de syndic en faisant en sorte qu’il ne prévoit plus de durée limite de mandat mais peut à tout moment être dénoncé par le conseil syndical sans motif.

Ce dernier serait alors en droit de demander au syndic la tenue d’une assemblée générale afin d’acter la révocation du syndic et la nomination d’un nouveau.

Selon nous, cette solution ne répond pas au fond du problème évoqué par les syndics. Et pour cause, il sera toujours possible au syndicat des copropriétaires de révoquer son syndic après qu’il ait diligenté l’ensemble des tâches préalables aux travaux impliquant qu’il sera toujours lésé.

Mais encore, avec l’option du contrat illimité, le syndic ne pourra pas revaloriser ses honoraires et le conseil syndical les variables incluses dans le forfait de base.

Voilà pourquoi il s’agit, selon nous, d’une mauvaise/bonne solution.

En revanche, il serait plus pertinent de donner la possibilité au syndic de facturer, en prestations complémentaires, le montage et la conception du projet de travaux en stipulant toutes les taches supplémentaires qu’il s’engage à réaliser.

Il s’agira d’une convention annexe au contrat-type qui définira l’ensemble des missions supplémentaires que le syndic s’engage à réaliser, assorties, quand cela est possible, d’une obligation de résultats.

Ces éléments permettront alors à l’assemblée générale de définir la rémunération accordée.

A méditer !