Pourquoi faut-il réformer le système de rachat des cabinets de syndic ?

Nous le savons bien, le milieu du secteur du syndic professionnel est loin d’être un long fleuve tranquille où chaque cabinet et surtout les grands groupes, définissent des stratégies commerciales pour récupérer des parts de marché.

C’est ainsi que pour étrangler les petits et moyens cabinets, les grands groupes ont volontairement usé de dumping sur les honoraires de base pour se rattraper sur les marchés parallèles, telles que la transaction ou la location immobilière.

Cette stratégie à double détente, permet de racheter plus facilement des petits et moyens cabinets de syndic qui sont à l’agonie, arrivant doucement mais surement, à créer un quasi-monopole.

Cela leur permet ensuite de dicter leur politique commerciale et faire monter le coût des honoraires de base sans être distancés par la concurrence qui se rarifie.

La difficulté est que cette stratégie prend en otage les copropriétaires qui se retrouvent, du jour au lendemain, gérés par un grand groupe sans forcément pouvoir y échapper.

Essayons de comprendre la difficulté juridique et pourquoi il est impératif de réformer la législation actuelle.

I – Une jurisprudence constante

Les multiples rachats de cabinets de syndics ont donné lieu à plusieurs arrêts qui vont quasiment tous dans le même sens, considérant que, dans ce cas, il est nécessaire d’organiser une nouvelle assemblée générale pour désigner le nouveau syndic.

Pour éviter cette étape, un montage juridique a été mis en place permettant  à un  syndic de récupérer les mandats du cabinet vendeur, sans donner la possibilité aux copropriétaires de s’y opposer.

Le système consiste à ce que le grand groupe rachète les actions du cabinet vendeur pour en devenir majoritaire, tout en maintenant le gérant, impliquant que le caractère intuitu personae du contrat de mandat n’est pas remis en cause.

Cette supercherie légale permet de récupérer des mandats sans être contraient par la tenue d’une assemblée générale.

Or, il est clair que le gérant, qui est maintenu dans ses fonctions, n’est qu’une potiche qui à terme partira, puisque la stratégie, les processus et plus généralement la politique de gouvernance, sont fixés par la structure acquéreuse.

Ainsi, si la personne physique reste dans l’effectif, l’ADN du cabinet est totalement modifié par celui du grand groupe acquéreur.

II – Une modification de la loi

Tout observateur aguerri comprend que lorsqu’un grand groupe comme FONCIA ou CITYA rachètent un petit cabinet c’est pour faire du FONCIA ou du CITYA.

Ainsi, il n’est pas normal qu’une copropriété qui souhaite être gérée par un petit ou moyen cabinet, qui n’a pas forcément pour objectif de faire du super profit, se retrouve piégée en étant contrainte d’être gérée par un grand groupe sans l’avoir officiellement désigné.

La proposition de l’ARC est qu’à partir du moment où l’associé majoritaire du cabinet change de mains, le caractère intuitu personae est remis en cause, impliquant la tenue d’une nouvelle assemblée générale pour désigner le nouveau cabinet qui a acheté les parts.

Une solution qui ne plaira pas au syndic businessman. Ce n’est pas grave, nous l’assumons !