Pourquoi il existe un malentendu de sourds sur l’imputation des frais de recouvrement des charges

Comme d’habitude, l’ARC Nationale est au milieu d’une polémique suite à la parution de plusieurs articles dénonçant la facturation abusive, voire illégale, d’actes de contentieux réclamées par les syndics aux copropriétaires débiteurs.

Comme à l’accoutumé, nous avons eu droit à un tollé de la profession : « l’ARC Nationale veut que les syndics travaillent gratuitement », « l’ARC Nationale ne comprend rien au monde du syndic », « laissons faire les copropriétaires débiteurs »,… bref, comme toujours des slogans à côté de la plaque mais qui permettent de noyer le poisson et surtout vider leur sac.

Néanmoins, essayons d’aiguiser la réflexion et surtout celle du législateur et de la répression des fraudes qui a défini le contrat-type soutenu par des arrêts de la cour d’appel.

I – Des frais imputables au seul copropriétaire débiteur

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ainsi que le point 9.1 du contrat-type, précisent que les frais d’actes de recouvrement sont imputables « au seul copropriétaire débiteur ».

De ces deux dispositions découlent deux règles : d’une part le syndic ne peut facturer uniquement des frais et non des honoraires et, d’autre part, ils ne sont imputables qu’au seul copropriétaire débiteur et non au syndicat des copropriétaires, et ce, même si le Juge ne condamne pas le copropriétaire débiteur à les prendre en charge.

Il s’agit là non pas d’une posture « Arcienne » mais de plusieurs décisions judiciaires qui vont dans ce sens. Elles considèrent que le syndic ne peut pas prévoir dans la tarification de l’acte de recouvrement (lettre de relance ou mise en demeure) un coût pour les vacations compte tenu qu’il s’agit d’une tâche de gestion courante.

A ce titre, mettons en évidence quelques arrêts :

Décisions d’espèce récentes

Néanmoins, les syndics n’ont pas la même approche affirment que la mise en demeure facturée entre 50 et 120 € couvre en fait des tâches d’administration liées au recouvrement des charges qui ne sont pas inclues dans les honoraires du forfait de base.

Ne pouvant plus facturer des prestations avec des libellés aléatoires, les syndics ont donc gonflé le prix de la lettre de relance et de mise en demeure, intégrant subtilement leur vacation liée au contentieux.

Expliquons à présent pourquoi cette logique n’est pas entendable.

II – Des honoraires du forfait de base calculés sur la réalité de la copropriété

Rappelons-le, la particularité du contrat type est qu’il définit de manière exhaustive les prestations complémentaires, supplémentaires ou privatives pouvant faire l’objet d’une facturation supplémentaire.

A contrario, les autres tâches doivent être réalisées dans le cadre du forfait de base.

Ainsi, le syndic qui doit estimer ses honoraires du forfait de base doit prendre en considération les particularités de la copropriété, avec notamment le nombre d’impayés et de copropriétaires débiteurs qui sont susceptibles d’être concernés par des recours pour recouvrer leurs dettes.

Cela est tout à fait possible, d’autant plus si le contrat de mandat est signé pour 12 mois, sachant que le syndic est tout à fait habilité à pouvoir identifier les impayés au sein de la copropriété, et donc les risques d’engager des actes de contentieux et de pré contentieux, justifiant une réévaluation de ses honoraires.

Ainsi, les honoraires du forfait de base ne doivent pas être calculés uniquement sur des éléments structurels de la copropriété tels que le nombre de lots ou de bâtiments, mais également sur ses spécificités : taux d’impayés, travaux en cours ou à venir, présence d’un ou plusieurs gardiens d’immeuble.

Néanmoins, cela demanderait une estimation beaucoup plus fine des honoraires avec, dans de nombreux cas, une réestimation pour ensuite éviter toute facture abusive.

A ce titre, il serait intéressant que le contrat de syndic prévoit en préambule une fiche identitaire de la copropriété avec l’indication de plusieurs informations telles que le taux d’impayés, la présence ou pas d’un gardien ou employé d’immeuble, ou bien encore le nombre de bâtiments.

Néanmoins, ce procédé n’est pas, pour le moment, envisageable car il y aura toujours des syndics qui feront du dumping sur les honoraires de base pour se rattraper sur des honoraires d’actes privatifs, permettant ainsi de se présenter comme moins cher que la concurrence, augmentant leur chance de passer lors de l’assemblée générale.

Voilà pourquoi la situation est vérolée avec un dialogue de sourds entre l’ARC Nationale et les syndics qui, rassurons-nous, entendent très bien !